台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

永慶房屋總經理葉凌棋表示，地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策是影響今年房市的四大變數，全年成交量、價格都呈現緩幅上漲。（攝影／鄭國強）

央行宣布升息、去年12月政府開始對預售屋進行管制、再加上土銀宣布土建融不承做新案件，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，投機買盤確實有減少趨勢，這些措施對健全房市都有幫助，而升息短期對房市沒有明顯影響，如果美國FED照計畫執行升息，那麼升息對台灣的影響將出現在2024年。

「地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策是影響今年房市的四大變數。」葉凌棋指出，2022年全球經濟成長正常化，但俄烏衝突目前仍持續中，地緣政治風險高，全球通膨壓力遽增，將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，目前美國聯準會宣布升息1碼，台灣也跟進，當全球資金退潮將讓金融市場有大幅震盪風險，也連帶衝擊今年的房市表現。

目前升息對房市影響小，民眾忍受幅度是3碼

就升息效應而言，永慶房屋預期，隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下，全球升息循環已啟動，美國聯準會甚至還表示今年將再升6次，而台灣目前已升息1碼，對於有購屋需求的消費者而言，每月增加的房貸負擔還在可接受範圍，但升息1碼後若仍然無法抑制通膨，升息恐怕會是持續性的進行。

葉凌棋也喊出「與通膨共存」，但他也說，升息對房市衝擊效應今年還不至於太明顯，然而美國聯準會喊出的目標是升息到2.5％ ，還要升至少7次利息，結束時間點約在2023、2024年，由於台灣央行常跟進美國動作，因此升息效應到2024年才會對台灣房市產生明顯的影響。

值得一提的是，根據永慶房屋3千多份問卷調查結果顯示，升息超過3碼，消費者購屋意願的確可能會受到衝擊。

政府打房措施有效，前2個月成交量成長幅度縮水

短期內，政府的打房措施效果還比較明顯，葉凌棋指出，去年實價登錄2.0 、房地合一2.0上路後，加以四波選擇性信用管制陸續推出，以及內政部提出五大措施打炒房、金管會調高不動產放款風險權數等，都抑制短期投機風氣。

還有今年土地銀行破天荒下令停接土建融新案讓葉凌棋認為，對抑制投機炒作地價會有一定效果，其他銀行是否跟進要看個別銀行不動產放款是否超標，但至少地價不再投機被拉高，對健全房地產市場是有益的，市場的統計數字似乎也應證這一點。

根據永慶房屋調查，今年前2個月前7大都會區交易量4.2萬戶，雖然創近8年新高，但較去年同期僅成長1.7％，而且台北、台中、桃園的數字還較去年同期衰退，葉凌棋表示，2021年前2個月7大都會區成交量的年增率是19.3％，2020年這個數字是4.9％，顯然各種房市政策已產生效應。

2022年成交量進入緩漲，置產需求仍旺盛

但他也說自住、置產需求仍旺盛，買氣仍穩，預估上半年交易量與去年同期相當，預估2022上半年房市交易量在17.6-17.9萬棟左右，與2021年相比成長0.5％至2％之間。

在預售屋部分，2021年全台預售屋總銷突破1.2兆元  交易量達9.4萬件，，年增49.1％，全台七大都會區的預售屋交易市況，葉凌棋指出，新北、桃園與台中交易件數突破1.5萬件，而總銷金額也高達2000億以上，預售屋交易量體與金額堪稱全台之最。

但內政部於去年12月通過「預售屋買賣契約禁止換約轉售」修正草案，目前送行政院審查中，預期將於本會期送進立法院審議，根據調查結果顯示，54％消費者不會因為預售屋禁止換約轉售而降低購買預售屋的意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中近幾年房市飛躍成長，建築外觀、結構及工法成為銷售重點，包括寶璽、寶輝、富邦等知名建商不惜花費重本邀請國際設計師聯手打造頂級豪宅，從建築外觀的玻璃帷幕到結構安全的制震工法，每一個細節都極致要求，加上台中氣候相對穩定，在外觀設計上可以更大膽的使用特殊材質做出「差異化」和獨有特色，使極具辨識度的建案深獲高資產族群的喜愛。



觀察台中十大豪宅排行榜發現，包括「寶輝秋紅谷」、「寶璽天睿」、「富邦天空樹」等作品都是由知名國際設計師規劃打造，其中，寶輝秋紅谷在外觀設計上邀請美國洛杉磯Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson規畫41層樓高頂級豪宅，主打「15度鑽石帷幕」技術以及全台中最高不著地空中會館，獲得被譽為建築界奧斯卡的I.P.A英國國際地產大獎，同時評審團還給出了高層住宅項目最高榮譽的五星獎，堪稱建築界的台灣之光。



據了解，寶輝秋紅谷在台中首創的「15度鑽石帷幕」技術，採用先進建築技術、日系工藝制震技術與37.5釐米厚玻璃建造，運用不同日照角度，巧妙地搭配多角度玻璃帷幕，使其兼具避震效果，遠看呈現出鑽石切割般的建築面貌，獨特設計使其屢創豪宅新高價。





 

另外，同樣名列台中十大豪宅的「寶璽天睿」，由加拿大渥太華機場、溫哥華市政廳等知名建築地標之父Michael Green、日本神級空間大師片山正通與亞洲最具影響力的室內設計公司Kydo Design聯手擘劃，榮獲美國Luxury Lifestyle Award及英國國際房地產大獎(The International Property Awards)兩項業界大獎肯定，為台中建築美學拓展國際視野。



寶璽天睿的外牆採用日本原廠YKK金屬單元帷幕外牆、全棟立面石材設計，建築工法有別於傳統乾式掛裝，是台中第一座採用最新德國Fischer精密工法安裝石材外牆的建築，在制震方面採用SS純鋼骨結構，打造出比照台北101等級的世界級防震結構，以及獨特Z字型摩天住宅規劃，住戶間沒有臨牆，為全臺首見四面採光超豪宅。

 

此外，十大豪宅裡唯一位於西區的國際豪宅「富邦天空樹」，由榮獲普立茲克建築獎的日本建築大師伊東豊雄所設計，該獎項被譽為建築界的諾貝爾獎有最高榮譽之稱，外觀設計神似具有強烈生命力的樹往天空展開，並以2766片膠合玻璃打造全棟玻璃結構帷幕，為住戶帶來極佳的穿透性視野，同時在制震方面採用雙制震消能系統、SS結構搭配CFT工法興建，耐震係數高達0.408G，頂級規劃加上國際工法，目前僅餘個別戶數。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，近年台商回流、外資置產的現象日趨明顯，因台灣防疫相對有成，吸引許多台商、企業選擇在台灣置產，具有國際生活經驗的台商以及外籍人士對於有國際設計師設計的建築很容易接受與認同，加上SS結構帶來的居住安全，使這類型的國際建案磁吸許多高資產族群選擇置產。



值得一提的是，擁有「超豪宅」美名的指標建案，在最基礎的安全上，皆採用比RC建築每坪營造成本至少高出7萬元的SC(鋼骨結構)工法，據統計，全台中市採用SC工法的建物不到1％，以屋齡6年的「寶輝秋紅谷」來看，除了創下單坪97.23萬元紀錄，近3年的實價登錄更顯其保值性，均價已來到71.8萬元，相對同樣屋齡的七期建案，身價暴漲近3成。



另外「寶璽天睿」在2020-2021年連2年穩居億元級豪宅最多的個案，近3年均價約68.87萬元，位在西區的「富邦天空樹」則以均價58.32萬元創區域高價緊追其後，預估未來交易都將從6字頭起跳，案案身價不菲。





 

▲中悦在新莊首發建築案「檀.悦」，今正式公開。

中悦建設機構深耕桃園地區多年，在藝文特區、南崁打造多棟知名建築，現逐漸將腳步轉向新莊，不僅將企業總部搬遷至此，也預計在副都心重劃區推出8個商辦案、3個豪宅案，首發住宅案「檀.悦」今日正式亮相，百坪大戶住家相當氣派。

中森建設總經理翁茂槐表示，新莊將是中悦未來十年發展計劃中的重中之重，看好新莊副都心公共建設成形，未來結合鄰近的塭仔圳重劃區，新北將一躍成為國際級城市，中悦已在新莊副都心佈局了超過1.4萬坪土地，目前有「中悦IFC」、「寰宇1號」、「置地廣場」、「時代廣場」、「中央商貿中心」等，不僅要蓋國際化的A級商辦、更要為這些企業主量身規劃高質感的住宅。

而新案「檀.悦」位在中榮路二段，正對電影文化中心，翁茂槐說，在中心商業區內，許多建商都直接興建商辦混合大樓，但中悦特別將住商分開，興建一棟商辦、一棟住家大樓，連地下室也作分野，讓住戶保有完整的隱密性。

該案規劃均質百坪住家，在外觀上更是跳脫以往中悦擅長的古典風格，改以簡約現代風打造，每坪開價在65~80萬元，今日公開記者會現場，也請來藝術家梁平正、施力仁等大師，未來社區也會擺放其作品，將藝術元素融入社區內。

▲「檀.悦」規劃均質百坪住家，延續中悦擅長的豪宅規劃。

從大安森林公園第一排的「勤美璞真」、內湖第一豪宅「碧湖畔」，再到台中市草悟道超過4,000坪基地上的全齡住宅「勤美之森」，這些指標豪宅全都出自勤美集團旗下璞真建設之手，而這回身為豪宅推手的璞真建設，首度來到台北市中山北路上推出「璞真之道」，將打造這條林蔭大道的，不僅是中山北路林蔭大道第一排至高地標住宅，同時也緊鄰約千坪的中山區永盛公園，市場預料，該案勢必再度成為路段上的指標豪宅。

　璞真建設在選地、規劃到推案上，都是以生活作為出發而打造的住宅案，不僅在格局上規劃最符合生活所需的尺度，在初期選地上就鎖定周遭都有綠地或是公園，讓住戶能輕易的在細膩的住宅規劃中，找到工作與休閒的平衡，這也是璞真建設履創指標個案，且又具房價水漲船高的關鍵原因。

　從規劃上來看，「璞真之道」邀請到P&T香港巴馬丹拿集團操刀建築設計，在內部規劃上推出61-89坪、3-4房的建案。不動產業者分析，過往中山區的新建案要不推出超小坪數的套房產品，要不就是動輒百坪的超大豪宅，「璞真之道」這回推出的中大坪數產品，卡位區域坪數真空帶，也是目前換屋族及高資產族最屬意的產品類型，由於產品的特殊性，未來價格表現能否一舉挑戰區域新高，值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據商仲業者統計，近兩年南港成交金額逾3億的大筆交易超過10件、總金額突破435億元，合計正在動工中的商辦、廠辦及百貨、飯店，總樓地板面積超過30萬坪，近5倍101量體開發計畫正如火如荼進行，其中有2/3就在松山車站、昆陽站到南港車站這段「南港西軸」上。仲量聯行指出，2021年台北A辦月租跳空上漲到每坪2,894元，較2020年上升2.4％。其中，潤泰南港車站租金行情由2015年完工時2,060元，到2021年站上2,722元新高，五年漲24％，平均每年漲幅4.8％，是北市A辦平均漲幅2倍之多。

商仲業者指出，對比兩站捷運之隔單坪月租金破4,000元的信義計畫區，南港大型開發案群聚，顯然還大有潛力，在信義計畫區空置率大降、北市租金跳漲和通膨壓力下，有機會吸引市中心老舊A辦、或由租轉買的企業轉向南港，預期2022年熱度可謂「福虎出閘」。



近年包括大聯大控股、美商3M、Intel、HSBC、聯強國際等大型企業選擇進駐南港設立總部。其中，聯強前年以每坪百萬買入南港新總部為區域行情定錨後，近期連國內上市櫃電商金流鉅子，亦以重大訊息公告將斥資約16億元鎖定該案規劃新總部。



商仲業者指出，從地緣經濟學角度觀察，南港西軸與內湖科技園區、信義計畫區的產業黃金三角已然成形；從區域優勢上，南港西軸掌握3大優勢：包括近信義且相對低價、未來10年內台北最新、腹地最大的辦公商圈，因此可以不斷吸引北市產業由租轉買、搬遷進駐。





 

「遠雄宜進I-CITY」行銷經理蕭文星則從企業運營的角度分析，他指出，在每年2~3％的租金漲幅、空置率大降和通膨壓力刺激下，企業已有「租不如買」思維，由租轉買將浮動的租金成本，變成長期企業資產，已是大勢所趨，特別是北市信義、松山A辦和內科總部，受開發飽和限制，供給量遭遇瓶頸，可售A辦面臨供給斷貨，交易動能轉進南港西軸，特別看好能「辦」能「廠」，重點是還能「買入」的新型態廠辦總部產品。



而從供給面分析，廠辦僅佔南港西軸線商業不動產總量預計開發的一成，且開發商以信義計畫經驗佈局南港，多傾向只租不售，這意味著可辦可廠的企業總部，將在未來爆價爆量的南港西軸市場中，成為最炙手可熱的產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「內科廠辦總部荒，激起價格漣漪效應，企業布局看向五期更東側、大內科接軌南軟、汐科的最後一片藍海，小彎潭美段因此一夕爆紅，不只吸引雙北科技廠跨區布局，包括信義商圈、松山敦北商圈的金融、商貿企業，也都看好內科小彎潭美潛力。」潤居實業總經理熊大成指出，2021年威剛大手筆買進「長虹雲端科技大樓」和浩鑫買內湖焚化廠附近千坪土地，這兩筆內科重量級的廠辦與土地交易，不單顯示小彎地區潭美街行情直追當紅的舊宗段，同時也凸顯小彎地區的潭美街2大戰略地位價值，其一是大內科廠辦最後一塊開發淨土的絕版價值，其二是內科科技走廊連接南港汐止的樞紐價值。

綜觀小彎潭美段交易紀錄，從中和工業區揮軍內科佈署企業新局的威剛，2021年斥資26.23億元，一口氣「打包」走1/4棟「長虹雲端」，單價高達45萬元，接續皇昌營造以每坪單價47萬購入，2021年4月威剛董事長陳立白又以兆隆投資名義，以每坪單價51萬加碼高樓層，讓小彎潭美段的「長虹雲端」，彎道超車前年萬海航運買舊宗段廠辦的48萬行情。值得注意的是，浩鑫電腦2021年也以每坪土地108萬元，買下「長虹雲端」對街安康段土地規劃新總部，土地價格同步追上百萬行情的舊宗段。



第一太平戴維斯資深協理丁玟甄就分析，此次長虹雲端能在市場創造出「相當漂亮」的價格，主要也是長虹這棟雲端科技大樓，不論外觀、設計、規格等，也都能為企業資產帶來很大加分。



「長虹雲端科技大樓」位居台北科技走廊樞紐，北擁捷運內湖線、內科園區，左攬首都機場、大直休閒生活圈，南接南港經貿區及高鐵。長虹建設為打造「長虹雲端」，選址潭美街占地規模達3296.6坪的四面臨路基地，聘請日本東京市政廳建築巨擘丹下憲孝操刀，矗立起凌空136米30層樓高的鑽石型玻璃帷幕企業總部地標，規劃200-4000坪廠辦總部空間，擁有2000坪花園廣場，展現恢弘的國際企業門面氣度，隔基隆河水岸與台北流行音樂中心呼應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣央行宣布升息 1 碼，代表房貸族每月支出將增加，許多人買房總價中都包含車位，根據市調機構統計，2021 年全台六都與新竹縣市「平面車位」價格，再對比區域房屋單價，計算下來以台北市最划算，相當於只要花不到 4 坪的房價即可擁有一個車位，車位幸福指數最高。

統計也顯示，差距最大的為高雄市，得花近 8 坪的房價才能換取一個車位，約是台北市的 2 倍。

買車不難，但養車成本很高，一個車位動輒上百萬元，買房若再加上車位，總價相當驚人。根據《591 實價登錄》計算七都「平面車位」價格與區域房屋單價相差倍數，差距愈小表示車位幸福指數愈高。以 2021 年車位總價和當年度房屋單價相比，七都之中又以台北市車位幸福指數居冠，去年台北市車位總價約 260 萬元，價格雖為七都最貴，不過若與當年度房屋單價 70.5 萬元相比，僅差距 3.7 倍，也就是說只要花不到 4 坪的房價即可在台北市買到一個車位，相對其他縣市划算。

而車位幸福指數居次的則是新竹縣市，2021 年車位總價 130 萬元，與台南市並列為七都最便宜的縣市，車位價格甚至只要台北市的一半，不過若與房屋單價相比，在新竹縣市要買一個車位，就得付出 5 坪的房價才能擁有，不如台北市划算。季軍則由新北市奪得，雖然 2021 年車位總價已逼近 200 萬元大關，來到 195 萬元，但由於房屋單價也要 38 萬元，因此相距只要 5.1 倍。

同樣得花 5 坪以上的房價才能擁有車位的還有台中市，2021 年車位總價約 145 萬元，是房屋單價 27 萬元的 5.4 倍；此外值得關注的是，回顧 2017 年，台中車位價格 120 萬元，5 年來就成長超過 2 成，主因是近年台商資金回流助攻，加上交通建設及公共工程陸續到位，吸引大量外縣市輕移民，不僅房價成長，連同車位也水漲船高。

再來車位幸福指數較低的縣市，依序為台南市與桃園市，相差倍數約 6.1 與 6.4 倍，其中台南受惠台積電南科設廠、企業投資等推波助瀾下，車位價格搭上房市順風車一同飆升。台南市 5 年前車位價格僅 100 萬元，為七都之末，不過 2021 年車位總價卻已追平新竹縣市，來到 130 萬元，漲幅約 3 成，居七都之冠。

統計顯示，車位幸福指數最低的為高雄市，受到土地陸續開發影響，造成停車日漸困難，強烈的車位需求也反映在售價上，2021 年車位總價已經來到 161 萬元，直追雙北，然而房價每坪只有 20.7 萬元，七都墊底，也因此計算下來，若要在高雄買一個車位相當於要花費近 8 坪的房價才能擁有。

最近常常有鄉親詢問：「我的土地位在住宅區，可以開餐廳嗎？」。依據都市計畫法台灣省施行細則第15條，住宅區可以經營樓地板面積不超過300平方公尺的餐廳，但限於使用建築物之第一層、第二層及地下一層。因為住宅區是為保護居住環境而劃定，若經營較大面積的餐廳，可能會影響居住之寧靜、安全及衛生。

若想要在住宅區經營樓地板面積超過300平方公尺的餐廳，可依據都市計畫法台灣省施行細則第16條，經縣(市)政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生，並符合以下條件：「一、主要出入口面臨15公尺以上之道路。二、申請設置之地點位於建築物地下第一層或地面上第一層、第二層。三、依建築技術規則規定加倍附設停車空間。四、大型商場(店)或樓地板面積超過600平方公尺之飲食店，其建築物與鄰地間保留4公尺以上之空地(不包括地下室)。」，就可以合法經營餐廳囉!







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近兩年受到新冠肺炎疫情影響，台商資金回流，也帶動僑胞回國定居潮。天母以獨有的異國文化氛圍自成生活圈，且明明位於步調急促的台北市、卻有著鬧中取靜的恬適，自然成為長期旅居國外的國人們在台置產首選。

天母在地建商「品宣建設」以職人工藝打造的「知鈺」位於天龍國中的貴族區-芝玉路二段，銜接士東路、忠誠路、中山北路，交通便利；與天母運動公園為鄰，在家就能直接感受天母棒球場的熱血沸騰。除此之外，逛不完的百貨更是一大賣點，大葉高島屋、新光三越以及天母 SOGO 都是假日休閒好去處！

「知鈺」主打一層一戶、獨擁整層大空間、保有隱私不擾鄰；三進人臉辨識系統、智能科技車廂， 堪稱一流智慧精品宅。另外全棟配備愛惠浦軟水淨水系統、22.5 公分加厚中空樓板、以及德、義、日高規建材與衛浴設備，唯有親身體會，才能細細品味。

根據統計， 天母生活圈的新建案交易單價落在 92-108 萬/ 坪；品宣建設與太平洋房屋、樂洋數位地產合作，於今年年初釋出精華保留戶銷售， 在物價飆漲的時代開出一坪僅不到 90 萬的超值優惠價！ 太平洋房屋專案經理余明臻表示：「知鈺是近期少見的優質建案， 室內挑高三米六，居住空間從容不壓迫；加上品宣建設秉持的匠人工法以及一流設備， 基本上低於 90 萬的單價在號稱天龍國中的貴族區-天母完全是佛心來著，歡迎有興趣的朋友們到現場參觀。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部中區分局表示，因應房地合一稅2.0實施，針對交易直接或間接持股過半的公司，且該公司50％以上屬國內房屋或土地，將視同為房屋、土地交易，凡是去（2021）年7月1日至今年3月31日期間，已進行符合規定的交易，須於3月底前，主動提出補報。

官員表示，這次交易方式，被認定為較複雜的特定股權交易，因此，財政部訂定在今年3月31日以前，主動補報、並加計利息補繳的特定股權交易案件，仍適用《稅捐稽徵法》第48之1條的規定，免受額外裁罰。

持股過半認定 財政部舉例

官員指出，「持股過半」是根據財政部發布的認定方式，直接將持股、透過具有控制力的關係企業持股、家人或是其他借名持股的情形，各類持股比率合併計算達50％以上，將視為持股過半，其中包含個人影響力所及的公益團體，亦視為關係人之一。