台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

美國聯準會（FED）為了打擊通膨，宣布調高利率0.25%，揭開循環升息的序幕。台灣央行隨即跟進升息一碼，除抑制通膨外，也有壓抑炒房效果。學者認為不動產價格的轉折格局，未來可能受整體供需與人口結構的影響，高齡化社會恐造成房市隱憂，不動產走向仍需觀察。（李明朝報導）

美國聯準會在日前升息，我國央行也跟進，中原大學財金系陳若暉教授表示，這一波升息，連同自2021年起，政府實施實價登錄2.0與房地合一稅2.0，修正「短期持有」定義，全力打壓投機客炒房、法人身分避稅、與納入預售屋課稅等議題，並推出選擇性信用管制，以限制特殊地區貸款成數。制定房屋稅差別稅率，依據房屋戶數提升囤屋稅。另金管會提高不動產放款風險權數，使得銀行業暫停土建融資新案，導致建商轉向危老建築物重建的態勢。

陳若暉教授表示，綜觀1978年至2018年，央行四次循環升息期間的房市情況，台灣平均房價指數仍卻呈現小漲或穩定成長，並未出現轉折的狀況。政府打房措施如同「煮餃子滾水加水」暫時冷卻，然長期房市表現與經濟發展及區域成長連動有關。

陳若暉教授以桃園地區房價為例，近年成長快速，主要拜剛性工作需求、外來人口增加所賜。輔以商業開發利多、重大交通建設、與房價較大台北區域低廉等宜居因素，在潛在購買者樂觀信心與投資客插旗的驅使下，買盤開始增溫，使得不動產價格連續多年上升。

陳若暉教授表示，雖然近期受到政府打房政策的影響，但缺工、搶工、和欠料等，伴隨著通膨的隱憂，成本仍一路挺進。不動產價格下降不易，預期今年朝量修價緩方向發展。再者，不動產價格的轉折格局，未來可能受整體供需與人口結構的影響，例如持續大幅升息、少子化適婚購屋需求減緩、老人化經濟結構改變、兩岸衝突爆發、與經濟不振之開工量下滑等因素影響，恐造成房市下滑的隱憂，仍需持續觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

面對物價、房價齊漲，薪資又跟不上漲幅的狀態下，台灣很多青壯年出現「赤貧」現象，收支打平，卻存不到錢，甚至還財務赤字，很多年輕族群說，沒勇氣背負房貸，或以現在月薪來說，無法再多加一筆房貸負擔；學者分析，最主要受到大環境影響，疫情、國際戰事、國內物價通膨，讓青壯年只能「望房興嘆」。

彰化員林市184重劃區好幾棟大樓同時拔地起，有的完工，有的外層還包著施工鷹架，全台房價都在暴衝，而彰化長年凍結在1字頭，漲幅雖然排名後段班，不過也傳出即將升溫。

房價物價現在通通都在漲，台灣的赤貧族似乎也跟著增加，很多年輕族群要脫離無殼蝸牛，就得作好背負貸款的準備。

39歲以下民眾：「（月薪的話能夠支付貸款嗎？）沒辦法，扣掉其他開支的話，不夠付，租屋費、水電費和手機費，這些付一付，基本上就沒有太多錢了。」

39歲以下民眾：「我還沒有那麼大的勇氣，我覺得還是要先有一份穩定的工作，再決定要不要買房。」

有工作但存不到錢，買車買房讓心很累，這是隨機詢問39歲以下民眾的心聲。根據人力銀行分析，青壯年勞工每個月的財務狀況，收入扣掉支出，大致「三分天下」，收入跟支出打平的人，大約占百分之37.7，而財務出現赤字的年輕人，也不在少數。

台大經濟系教授林向愷：「這個不是年輕人個人的問題，房價一直在節節上升，薪資所得也不怎麼漲，負擔自然加重，所以根本不可能買房。」

經學者分析，除了疫情影響，國際俄烏戰爭以及國內物價通膨多重壓力下，讓青貧、赤貧現象持續惡化。根據人力銀行調查超過2成青年勞工名下沒存款，超過6成有負債，這些債務大多來自學貸、一般信用貸款、卡債、車貸，以及讓人壓力很大的房貸。

青年勞工收入不敵生活支出，另外近年來還出現打零工維生的「非典型就業」模式，不願讓支出再多添加一筆房貸的情況下，很多39歲以下、自食其力的青壯年恐怕只能「望房興嘆」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

天母為台北市士林區內的一個知名住宅區，在美國駐台時期曾為美軍眷屬的居住地，由於環境清幽，陸續吸引眾多外商高階主管、外僑以及企業家在此置產。其獨特的地區氛圍，衍生出在地人對天母濃厚的認同感，在內需市場強力支撐之下，天母不動產市場不受外界影響，持續維持穩健成長的勢頭。

天母雖少了捷運，但也沒有捷運帶來過多的消費人潮，整體呈現相當舒適的居住環境跟品質：區內有忠誠公園、天母運動公園、磺溪河堤等綠地，綠地密集度堪稱全台北最高；同時，天母過去就規劃為純住宅區，建築密度也相對較低，地段規劃優勢明顯。在民生方面，小小一個天母就有著新光三越、遠東SOGO、大葉高島屋等三家百貨公司，除此之外營業近30年的士東市場，更是榮享五星級市集美譽，是經濟部選定之模範市場，居民消費力不容小覷。

在地建商品宣建設看準天母市場， 於 2021 年推出「知鈺」大獲好評！ 主打一層一戶，獨享當層空間，保有隱私互不干擾；另外全棟使用愛惠普軟水淨水系統以及德、義、日知名頂級廚具、衛浴，職人工法毫不馬虎。建商近日釋出「知鈺」精華保留高層戶銷售， 並開出一坪不到 90 萬的單價，可以說是誠意十足！ 機會難得，想在天母置產的民眾可別錯過了！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行宣布升息一碼，牽動全台房價與物價，房租也因此喊漲。有網友在臉書知名社團發文，表示房東傳訊息告訴他，受到央行提高利息影響，房屋維持成本提高，不僅要在4月調漲房租和電費，甚至還表示，因為5月要報稅，因此要再重新簽訂一份合約。

貼文一出，引起社團內網友熱烈討論，主流意見多為反對房東以央行升息為理由，未提前告知房客，便擅自決定要提高房租和電費，並有網友鼓勵該網友拒絕房東片面提高房租和電費。

租約未到期前 房東漲租違法

根據《住宅租賃定型化契約應記載事項》，房東在房屋租賃期間不可以藉故要求調漲租金。有專家指出，房東在租約還沒到期之前漲租，已明確違法，房客可以撥打1950全國消費者服務專線投訴，如果房東沒有限期改善，可罰3至30萬元罰鍰，若持續不改，還可提高罰鍰至5到50萬。

因房東在房屋租賃市場中相對強勢，房客會擔心被提前解約或惡意扣押金等手法報復，不敢投訴房東。對此專家呼籲，政府要盡速修法，保障租屋權益以及減緩租屋族的負擔，處理租屋黑市問題和課徵囤房稅，讓租屋市場獲得平衡。

央行啟動升息循環，對房貸戶影響甚為深遠，而近年房市發展也牽動房貸版圖改變，房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數與授信餘額後發現，在人數上，全國增加4.1萬人，但北市減少2.2萬人，新北減少2萬人，雙北萎縮幅度最大；反觀桃園增加2.2萬人傲視各縣市，其消長可見一斑；在授信餘額上，2.6兆元，若從比例來看，金門增加140.0％最為驚人，首善之區台北市只增加9.1％，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年全台房市飆漲，讓許多買方轉往蛋白區，帶動蛋白交易火熱，也讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加。

桃園台中人數增，雙北疲軟金門強



從人數消長上可約莫看得出這九年間交易熱區的改變，其中雙北各減少2萬餘人，最讓人驚訝，反觀桃園與台中表現強勢，分別增加2.2萬與1.5萬，而新竹與高雄增加1.4萬緊追在後。徐佳馨認為，雙北過高房價讓買方外逃，是桃園與新竹火熱的重要因素，加上這些區域近年推案連連，在交屋潮帶動下，人數自然明顯增加。

 

至於房貸授信餘額上，北市僅增加9.1％，新北也僅增加38.6％，雖然基期高，但增幅明顯小於其他縣市，讓人跌破眼鏡。而近年話題不少的金門、澎湖、新竹縣、台南等地，增幅都在七成以上，不僅表示這些區域近年房價漲幅明顯，資金已經從蛋黃區擴及到其他區域。



升息風險須留意，進場之前多評估



大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，房貸升升不息對於一般民眾影響最深，建議購屋人在出手之前多方評估，除了選擇在鑑價、成數與利率對自己最為有利的銀行之外，若打算長期持有，也能把提前償還本金作為因應之道，以因應升息所造成的衝擊。





 

俄烏戰爭、各國央行升息聲響起以及新冠疫情反覆的多重因素下，加深全球經濟復甦的不確定性，台灣在科技業強勢領軍之下，經濟成長樂觀，然而大型商用不動產交易與土地交易總額(單筆3億元以上交易)卻比2021年同期衰退2成，總額僅827億元，主要原因為建商投資金額減緩。

本季大型商用不動產市場交易金額為337億元，比2021年同期大幅減少34％，壽險業積極擴大投資型不動產布局下，辦公室與旅館成為最主流的交易類型，總額分別達163億元與65億元。壽險業為主力投資人，單季投入達到210億元，貢獻商用不動產市場6成的交易，寫下繼2020年富邦人壽購置王朝酒店後的新一波交易高峰。前三大交易皆由壽險業囊括，其中以中國人壽最為積極，單季投入金額達151億元，包括斥資120億元買下台中七期整棟商辦大樓，與31.9億元投資北市潤泰金融大樓8個樓層；另外，全球人壽則是以58億元，採售後回租方式向國賓飯店與新竹物流買下新竹市區整包資產，資產包含新竹國賓飯店與新竹好樂迪等標的。



從近期壽險業投資動向觀察，在產業發展、人口紅利等議題下，南向投資的力道加大，積極透過購置不動產或參與公部門招商增加在雙北市以外的布局，，例如台灣人壽參與高雄特貿三公辦都更案、國泰人壽參與高鐵桃園站地上權等，單筆投資規模皆突破百億元。隨著上周央行升息1碼，壽險業的不動產投資報酬率門檻升高到2.345％，接下來市場進入升息循環，壽險業投報率門檻逐步拉高，雙北市以外的主要都會區，辦公室、物流倉儲、或整棟售後回租的飯店，由於租金投報率較高，將能受到壽險業關注。



雖然接單暢旺、出口持續擴張，但本季科技業購買規模明顯縮小，僅達69億元。主因為現有廠房的供給有限，能即刻進駐的標的稀少導致交易量縮減。即使政府積極開闢新的產業園區，但時程上仍緩不濟急，供不應求下推升工業土地、廠房單價持續成長，桃園、新竹及台中地區需求最為強勁。





 

土地市場方面，交易規模小幅回檔，本季成交金額為491億元，比2021年同期減少4％。央行限縮土、建融成數，以及金管會提高銀行土地放款風險係數的聯手下，建商購地小幅放緩，金額僅達366億元；但若進一步觀察，建商投入土地與商用不動產的總金額僅有379億元，比2021年同期大減3成。雖然購地規模縮減，但精華地區的土地追價力道穩定，例如高雄市與新北市政府第一季土地標售市場反應良好，平均溢價率達24％與8％。整體而言，土地交易熱區落在新北市與高雄市，分別達143億元與84億元，尤其是三重區、新莊區跟北高雄等地區。



第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，台灣經濟穩健成長，2021年上市櫃公司獲利大幅成長，營收平均年增率達16％，再加上台商回台投資方案將再延長三年，都將帶動企業的自用需求持續擴張。此外，半導體產業在北、中、南都持續建廠，台積電高雄廠預計6月動土，後續的供應鏈擴張需求陸續湧現，預期2022年工業廠房、廠辦與辦公室的租金及價格將穩定成長。



另外，雖然目前台灣僅升息1碼，各界預期美國聯準會2022年再升息7次，台灣央行再度升息的機率大增，升息的不確定性將拉長投資型買方的評估速度與議價時間，再加上壽險業在不動產投資門檻調高的限制下，預期投資動能放緩，2022年度商用不動產將由企業自用需求主導。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行升息，萬物齊漲，青年買房也高唱悲歌？！根據台灣房屋集團統計財團法人金融聯合徵信中心貸款資料發現，近十年來新增房貸中，20-30歲青年客群佔比從2012年的17.2％至2021年降至15％，平均減少2.2個百分點，其中桃園市青年減少最多，達3.7個百分點，反而房價居六都之首的台北市出乎意料，僅微減1.4個百分點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，30歲以下青年的購屋比例越來越少，「房價高漲」、「晚婚」和「高學歷」是三大主因！房價漲多跌少，越晚買房門檻越高，青年財務壓力大增，降低購屋力。加上高學歷青年越來越普及，碩博士班畢業後才就業，購屋基金達標的時程計畫也隨之遞延，造成購屋年齡層延後，也是青年購屋比例逐漸減少的原因之一。



立業晚，成家也晚！根據主計處統計，現在女性平均結婚年齡為32.1歲，男性為34.3歲，都比十年前又晚了２歲，晚婚甚至不婚，影響購屋規劃一再後延。



桃園的青年購屋族減少最多，主要是因為「客層」的變化，張旭嵐分析，北部小資族受限於總價預算，為求足夠的居家空間，購屋多半得往外圍移動，移居桃園成了最務實的成家規畫，這也大幅增加桃園三十歲以上「家庭型」的購屋人口比例，再加上桃園福利政策佳，產業經濟發達，機捷串連北北桃生活圈，綜合條件磁吸許多的「北客桃居」。





 

另外，進一步分析20-30歲青年購屋客群中，女性青年購屋佔比，僅高雄、台南上升，各增加2.2及0.6個百分點，其餘四都均下修，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南二都的女力近年成長明顯，女權抬頭，女性主管越來越多，收入條件提升，也提高女性購買力，加上現今不婚不生女性增加，買個小宅養個毛孩，甚至置產投資，形成新興女力市場。高雄近幾年公共建設題材豐沛，產業經濟力不斷向上、就業機會大增，不少年輕人選擇留鄉，也帶動購屋需求增，尤其高雄、台南在2021年底以前低總價商圈仍多，高雄三民、楠梓等區中古套房2~3百萬元就可入手，房價相比中北部還親民，也更促進女力進場購屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

後疫情時代，各國祭出量化寬鬆貨幣政策，引發熱錢流竄各地！在物價通膨飆升壓力以及低利環境推升下，房地產成為高資產客避險的最佳工具，其中又以市中心豪宅最受富人青睞，認為唯有在「蛋黃區」置產，最具保值抗跌。



買房首選蛋黃區，始終不敗！受惠於雙子星開發案、台鐵都更案、中華郵政都更案等重大建設，以及都更案接續啟動下，也讓中正區房市成為2022年買房指標話題熱區，待建設陸續完工啟用，未來房價指日可待。



以現階段台北市中心可開發素地飽和下，豪宅釋出量更是稀少，尤以政商名流、富商匯聚的「博愛特區」，一直以來是富人們心目中夢幻居住地，該區為總統府政治中樞被劃分為「警備管制區」，也是司法院、法務部、高等法院等聚集地，環境單純治安佳，再加上北一女、建國中學、市大附小、弘道國中等明星學區加持，以及台大、和平醫院醫療資源豐沛，各項機能可說應有盡有。另外，距離基地車程5分鐘距離的西門町鬧區中華大樓都更案將於2023年中完工，結合商務旅館與商場機能，並引進日本西鐵集團旗下的飯店品牌「Solaria」，預計2023夏天開幕，中華大樓改建後，未來將成為西門商圈的新地標及指標商業場域。





 

由上市公司的宏璟建設，在住宅區相對稀有難尋的博愛特區，推出品牌30年代表豪宅大作「帝璟苑」，基地前身為台灣銀行，堪稱聚財寶地，全案採「先建後售」模式，主打稀有無地主戶建案，在一地難求的台北市蛋黃區可說相當少見。



「帝璟苑」建築立面以崗石鑄造逐層退縮有如官帽形制的外觀，公設空間將牆面以古書卷軸由內而外連續山水意象，呼應周邊人文環境，作為全案設計主軸，基地面積約502坪，樓層地上22層，主力65-88坪，每坪單價120~130萬。結構採用SS鋼骨構造，雙制震系統，建築耐震係數提升至0.3g，高於法規規範的0.24 g，可對抗6級強震，強化建築安全與穩固性。

 

「帝璟苑」自開案以來，吸引政商名流、在地企業主、醫生等高資產客前來看屋，均看中該案本身的地段珍稀與產品特殊性，加上零地主戶，住戶素質統一，紛紛趁著這波高通膨時代，搶先入主作為資產保值的最佳首選標的。

高雄市政府2022年3月28日舉行「楠梓產業園區設置計畫環境影響說明書」專案小組第二次會議，決議：建議通過環境影響評估審查，後續將送市府環境影響評估審查委員會討論。

本日會議有數個公民團體及民意代表參與旁聽發言，過程理性平和。公民團體針對本園區後續進駐廠商提出自帶綠電、落實新設科學園區政策環評承諾、持續改善污染排放與資源利用追求「三零」循環經濟，呼籲第二期開發應整體規畫、整體環評。



開發單位及楠梓產業園區進駐廠商(台灣積體電路製造股份有限公司)代表於會議回應：本園區的設置皆比照科學園區標準設置，已將生態園區納入規劃。目前積極進行零碳排路徑規劃及綠能開發，承諾100％使用再生水、廢棄物回收率提升至90％，未來將比照寶山二期成立監督小組進行公正監督。



環保局張瑞琿局長表示，高雄市府為建議通過環境影響評估審查，仍應送高雄市府環評大會討論，環評委員仍將秉持專業審查之原則進行審查，於審查通過後亦將不定期辦理環評監督作業，以要求該開發案落實環評承諾使經濟開發與環境保護得以兼籌並顧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房市發展牽動房貸版圖，房仲業者以聯徵中心最新資料比照2013年同期各縣市貸款人數發現，雙北貸款人數萎縮幅度最大，桃園增加最多，顯示買家逐漸轉往蛋白區購屋。

住商機構28日發布研究結果指出，與2013年相比，2021年貸款人數全國增加4.1萬人，其中以桃園市增加2.2萬人為最多，台北市減少2.2萬人，新北市減少2萬人，為增幅最低縣市。

授信餘額方面，從比例來看增幅最低的是台北市的9.1%，增幅最高的是金門縣達140%，其他如澎湖縣、新竹縣及台南市等地，增幅均在70%以上，顯示資金已從蛋黃區擴及其他區域。

另從貸款人數消長也可看出9年間交易熱區的變化，雙北地區減少逾2萬人，反觀桃園市、台中市分別增加逾2.2萬人及1.5萬人，位居第1名及第2名，新竹市及高雄市分別增加約1.4人，並列第3名。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，近年全台房市飆漲，許多買方轉往蛋白區交易，讓外圍區域借款人數和授信餘額明顯增加，且雙北房價過高導致買方外逃，加上推案連連，是帶動桃園市等地交易的重要原因。

至於中央銀行近期宣布升息，大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，房貸升息對一般民眾影響最深，建議購屋人在出手前多方評估，除選擇在鑑價、成數與利率最有利的銀行外，若打算長期持有，也可以把提前償還本金作為因應升息衝擊的方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】