台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

雖有俄烏戰爭、輸入性通膨、全球央行接連升息、新冠疫情變種反覆等不利因素，但台灣在整體經濟韌性佳，仍樂觀穩健，產業擴張持續助力不動產需求，同時帶動投資型買家布局。根據高力國際發布「2022年第一季商用不動產及土地投資調查」顯示，2022年第一季商用不動產交易金額達363億元，雖較去年同期略低，但仍是歷年同期的第二高。



高力國際研究部董事梁儀盈表示，連續數季由工業不動產所主導的交易市場在本季略有變動，辦公交易額來到175億元，佔本季總額48％，更是創下近五年來單季辦公交易額的新高；其次為廠辦及廠房等工業不動產，總計114億元；另外本季飯店也成交了近70億元。顯見2022年的第一季自用型買家入手廠辦、廠房及倉儲的需求持續，而帶租約或售後回租的物件吸引投資型買方進場，在本季積極買入辦公及飯店，因此金融壽險業成為本季最大投資主力，總計買入214億元。另外，受限於台北市投資物件難尋，加上產業聚落帶動穩定需求，買家眼光轉向桃園、新竹及台中，有8成的交易額非屬台北市。從本季前五大指標交易來分析，也觀察到幾點現象，包括單季出現4筆整棟交易、壽險業投資交易主導、交易產品多元及區域南移。

 

全台土地交易部分，土地買氣受到土建融被嚴格管制，以及央行及內政部連串房市抑制措施衝擊，建商購地步調趨緩及觀望，2022年第一季全台土地交易額約413億元，較去年同期下滑24％。建商依然是最主要買家，共買入271億元，也較去年減少28％。對此，高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠認為，建商獵地趨緩貸款管制是其中一個影響因素，而其他外在變數多，包含原物料及人力成本的上漲，也是使建商腳步稍微放緩的原因，不過他也認為建商依然會持續獵尋優質地段物件，以保持土地庫存能量。以區域來看，新北市及高雄市因有土地標售，成為本季交易熱區，交易額分別為140億元及85億元。



工業不動產方面，2022年第一季工業土地加工業不動產交易合計達161億元，規模僅約去年同期的45％，需求主要仍來自於製造業產能的擴張，製造業總計買入146億元，其中科技業者約佔42％，而以區域來看，新北市及桃園市仍是工業買家區位上最主要的需求。



對於2022年整體商用不動產市場展望，高力國際董事總經理劉學龍的評語是「審慎評估，市場價平量縮」，台灣預期經濟成長率4％至5％的驅動下，即便升息1碼，利率回到疫情爆發前的1.375％，投資型買家將持續評估潛力物件，而自用型買家在評估財務預算可行下，也保有出手的動能；不過他也提到，短期通膨問題難解，且全球央行貨幣緊縮方向明確，須注意接下來央行升息的腳步及幅度。





 

在投資策略的建議上，劉學龍也鼓勵賣方的價格策略應該要更具彈性，有利於處分速度，而對壽險業來說，因為利率調升將使得在投資物件選擇上更為困難，投資布局將更專注於核心地區及核心資產，例如帶穩定租戶需求及收益或售後回租的物件。整體而言，在通膨的時代應思考更保值的商品，投資人應檢視並調整資產組合，提高收益型不動產配比。



至於交易的產品趨勢，經濟的穩健發展將支撐自用擴廠需求，工業不動產仍看好，不過要注意的是成交價格的容受力已墊高，出現了南移現象，另外投資人也可以進場零售及飯店，取得較佳議價空間。但以往最受到追捧的土地，受到土地融資管制，土地交易將趨緩，建商會將主力移回蛋黃區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市長黃偉哲有鑑於現況國道8號與南133線平交路口，容易衍生交通意外事故及主線車流延滯回堵問題，積極向中央反應並爭取增加高架橋改善交流道。國家發展委員會2022年3月30日召開會議原則通過，讓大台南便捷交通網政策更臻完善。

工務局表示，國道8號為台南市「三橫三縱」高快速公路路網之「中橫」系統，現況國道8號、南133線目前係為一處「平交路口」，行車動線複雜，產生較多的交織行為，車流行經該路口均需減速甚至急速煞停，通車至今曾發生多起交通事故，且因該路口受號誌管控，經常使主線車流延滯而回堵，嚴重影響國道1號台南系統交流道運作，明顯不符合高速公路系統之交通運作要求。



黃偉哲曾於2020年7月行政院長蘇貞昌南下視察時，當面向隨行的交通部高速公路局局長趙興華反應，改善南133交流道之迫切性。工務局並提交「國道8號南133線路口改善交流道可行性研究」予交通部高速公路局第一階段審議通過；今交由國家發展委員會第二階段審議，再次審議通過，後續待行政院核定後，將由交通部高速公路局接續辦理綜合規劃、環境差異分析、設計與施工等作業；工務局也將全力協助交通部高速公路局規劃平面道路銜接及取得相關用地。



「國道8號、南133線路口改善交流道計畫」增加高架橋長度730公尺，匝道路線全長1,480公尺，總建設經費約22.55億元，完工後，對大台南生活圈持續開發、台南科學園區高科技產業永續發展、改善交通安全與提昇國道8號快速運輸服務效能都有莫大助益，經濟效益極大。



未來完成高架橋通車後，將可大大改善主線車流延滯而回堵之問題，並提昇國道8號快速運輸服務效能，利於大台南生活圈開發與台南科學園區高科技產業發展，並可大幅降低該處交通意外事故，保障民眾生命財產安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

細數國際各大城市，最精華的區段、最有價值的豪宅，其共通點都是「綠」，從紐約到倫敦、從北京到上海，擁抱綠意是城市頂層人士最想要的，再者，受氣候變遷影響，低碳、環保是趨勢關鍵，「綠」就是最重要的解方！串連大型公園間的綠園道，讓綠意能由點到線，再擴及至城市全面，更在這波綠金熱潮中扮演至關重要的角色。



台中市擁有全台最完善的綠園道系統，近年市政府積極推動「台中之心」計畫，網羅7條綠園道列入計畫版圖，7條園道再升級，以簡約、美觀、節能減碳等原則，營造舒適安全的道路景觀及人行環境，且環繞著市中心而行，猶如「翡翠項鍊」一般，形成台中獨有，且異於其他城市公共空間的特色。

 

盤點「台中之心」計畫，7條綠園道分別為育德、興進、東光、興大、忠明、美術、草悟，範圍遍及東區、西區、南區、北區及中區等5個行政區，串連了7條綠園道、7座公園、市中心著名景點及iBike租借站，方便城市居民或外地遊客探訪台中，可租借腳踏車輕鬆漫遊，體驗住在台中最悠閒的生活方式。





7條綠園道中，最特別的要屬「育德綠園道」，兩端分別連接自然科學博物館與中正公園，前者為全台知名、遊客必訪的科學場域，加上相連的植物園提供超過4萬坪以上綠意，後者則為近期大變身的超美公園綠地，結合北區國民運動中心、藝文場域-中山堂與鄰近的中友百貨商圈、一中商圈、學士路商圈等，走一趟北區，不只綠意滿滿，食衣住行育樂一站式滿足。



 

除生活機能完整豐富外，北區也是名校發源地，台中一中、曉明女中、台中科技大學、中國醫藥大學、國立台灣體育運動大學等都在北區，人文素養最優越，眾多文教者就近定居住學風鼎盛的北區，長期下來形塑區域獨特氣質。



整體來說，育德綠園道從科博館、植物園一路延伸至中正公園，是北區綠地最完整的區段，越多的綠意越能為城市減碳，猶如大型空氣清淨機般，視覺、嗅覺都讓人放鬆，也難怪重視生活品質的富人，絕對選擇住在綠園道邊，開窗見綠、下樓擁綠，隨時隨地都要享受綠意。

 

台中知名豪宅都逐綠園道、公園而居，育德綠園道上亦是豪宅林立，除原本進駐北區的公教人員，再加上鄰近中國醫藥大學，吸引文教人員、醫護人員置產於此，區域質感更上層樓，不過，北區區域客近期面臨現有房屋老舊或空間不夠，換屋需求倍增，區域新案動向深受在地換屋族關注，推升北區房市熱度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府2022年3月30日在永和區公所辦理老舊或閒置市場重建說明會，提供市場用地相關法令放寬措施，以期能進一步啟動私有老舊市場的重建。

都市更新處長張壽文表示，早期網路還不發達的年代，電影及商場是大多數人的娛樂，許多市場用地的興闢結合了商場或戲院等娛樂機能，進而帶動地方發展，隨時代演進，整體環境與過往已大不相同，例如美麗華戲院(市二永利市場)，面積6,487m²、福和戲院(市三成功市場)，面積4,881.59m²等，所有權人均超過百人，因早期的法令規定，老舊市場用地不得作為容積移轉接受基地、既有市場用地重建時必須取得全部所有權人的同意等因素，這些產權複雜的老舊市場，難以取得百分之百同意而遲遲無法重建。



為了協助這些市場用地重生，短短一年的時間，市府修正了「新北市都市計畫容積移轉許可審查要點」，放寬都更重建的老舊市場用地可以作為容積移轉接受基地，以提高投資者的意願，加速改善老舊環境。此外，市府也修訂「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」，市場用地若採都更方式重建，不用再取得全部所有權人的同意，而是放寬以都市更新條例規定多數同意比例，即可辦理簽約興闢。另外，市府刻正辦理永和區都市計畫通盤檢討規劃作業，亦就市場用地相關土管規定進行評估檢討。



市府希望藉由說明會，促使有意投資興闢的投資者能夠積極整合，並期待未來重建成功後，當地的居民也將擁有更好的環境品質，創造多贏共榮的城市風貌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團統計2022年台北市實價登錄逾億元的豪宅交易，截至目前為止，共有12筆億元豪宅交易，總金額約24億元，當中就有7筆是無貸款買進，佔整體近6成左右；其中睽違近兩年才出現交易的「潤泰敦品」，1月成交9樓戶，總價1億2388萬元、每坪141.5萬元，創下該社區單價新高紀錄，特別的是，該社區屋齡已22年，新買家是同社區的13樓原住戶，再次加碼買進。1月最新揭露的豪宅還有「和平大苑」27樓戶，成交2億1556萬元、每坪173.33萬元；「華固敦品」6樓戶，1億935萬元、每坪190.5萬元，這兩筆的自然人買家都是採無貸款買進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年台灣高資產客群財富報告指出，逾九成的高資產族在2021年財富持續增加，反映市場資金充沛，因此信用貸款管制對於有實力不貸款，直接現金購屋的豪客影響不大；且目前政府查稅主要針對多屋族房東出租無報稅，而多數富豪的加碼掃樓不是為子女家人置產，就是作為度假屋規劃，鮮少有出租事實，因此目前幾項打房手段，對豪宅屋主而言，買氣意願影響並不大。



2022年交易12筆中，「潤泰敦品」、「維也納藝術廣場」、「信義謙華」的3筆交易，都是由同社區住戶加碼買進，顯示這些住戶對社區情有獨鍾，遇到鄰居有意出售，不惜砸重金再度進場。



張旭嵐表示，「潤泰敦品」雖然屋齡已有22年，因位於敦化北路155巷弄內，屬於敦化民生一帶的精華地段，且基地面積達1461坪，是純住宅，環境清幽，因此社區住戶大多惜售，總戶數71戶，從實價揭露以來，至今僅9筆交易，平均成交單價約130萬元，當初規劃大樓與別墅兩種產品類型，許多政商名流都是住戶，鄰近民生國小、介壽國中、小巨蛋、民生公園等，機能條件有相當水準。





 

位在信義區的中古豪宅「維也納藝術廣場」、「信義謙華」，屋齡都10年以上，紛紛都出現同社區住戶加碼買進的案例，這兩個社區都有基地街廓方正、棟距寬闊、位居角地等的優勢，住宅採光、通風條件佳，其中「維也納藝術廣場」基地面積高達4143坪，是信義計畫區內少有的大基地規模社區，具備景觀噴水池與大型綠地；而「信義謙華」則位在正信義路四段上，近信義安和站及101/世貿站，商業機能活絡。



第一建經研究中心副理張菱育表示，市場上屢屢出現高總價豪宅不貸款的案例，主要是央行近年頻頻釋出選擇性信用管制措施，限制法人及高價住宅的貸款成數。在2020年底時，央行針對法人購屋貸款設限，最高成數6成、自然人購置高價住宅最高6成，且無寬限期，如今幾經政策加碼，法人及自然人購置高價住宅貸款，已雙雙降至4成，也無寬限期，未來還會面對央行升息的不穩定變數，對於富豪來說，還不如不貸款置產，不僅可避免升息造成還款金額增加，還可減少貸款送件的行政流程，省時又省事，未來若要企業融資，也還保有靈活運用的彈性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

案場面臨缺工、原物料高漲等問題，導致建案展延開工總宅數持續攀升，根據內政部不動產資訊平台統計，2021年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近6年以來的新高，而上波出現建物開工展延量大增，是出現在2015年房市不景氣的4.63萬宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從展延開工的時間來看，景氣大好跟景氣大壞都會出現展延開工的現象，景氣壞怕開工就要投入資金，增加營運壓力，景氣大好可能找不到營造廠或工人，還有些合建案或危老案給地主的條件太好，碰到造價大漲，小面積的案場可能一開工就面臨虧損的壓力，因此看到2021年展延開工的宅數創下近6年新高。



上一波房市景氣欠佳時，建商有三不政策，包括不買地，不開工、不拿使照，導致2015年建物展期開工總宅數達4萬6364宅，隨後一路縮減至2018年的3.6萬宅，不過受到造價上揚與缺工問題，2021年展期開工總宅數又飆升到4.6萬宅。



若以區域來看，展期開工數量最多的是新北市的1.3萬宅，較前2年的近萬宅呈現明顯增加，其次是台中市的9528宅，也較2020年的5458宅增加，台北市也有4080宅，由於台北市小面積的開發案較多，造價上揚衝擊甚大，因此展期開工數量也偏高，高雄市則有7875宅，桃園4315宅。





 

曾敬德表示，這波缺工與造價上揚，還帶動房價預期走揚，展期開工宅數的增加，可能還受到疫情與建照量相對較大的影響，除了展期開工增加外，市場上也受限於缺工等狀況，原本建案的完工時間也出現拖延的現象，為了避免違約被罰款，開發商多以拉長預定工期方式因應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲1月最新揭露的豪宅成交有「和平大苑」27樓戶，成交2億1556萬元、每坪173.33萬元，買家無貸款購入。（台灣房屋提供）

台灣房屋集團統計2022年台北市實價登錄逾億元的豪宅交易，截至目前為止，共有12筆億元豪宅交易，總金額約24億元，當中就有7筆是無貸款買進，佔整體近6成左右；其中睽違近兩年才出現交易的「潤泰敦品」，1月成交9樓戶，總價1億2388萬元、每坪141.5萬元，創下該社區單價新高紀錄，新買家是同社區的13樓原住戶，再次加碼買進。

1月最新揭露的豪宅還有「和平大苑」27樓戶，成交2億1556萬元、每坪173.33萬元；「華固敦品」6樓戶，1億935萬元、每坪190.5萬元，這兩筆的自然人買家都是採無貸款買進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年台灣高資產客群財富報告指出，逾9成的高資產族在去年財富持續增加，因此信用貸款管制對於有實力不貸款，直接現金購屋的豪客影響不大；且目前政府查稅主要針對多屋族房東出租無報稅，而多數富豪的加碼掃樓不是為子女家人置產，就是作為度假屋規劃，鮮少有出租事實，因此目前幾項打房手段，對豪宅屋主而言，買氣意願影響並不大。

今年交易12筆中，「潤泰敦品」、「維也納藝術廣場」、「信義謙華」的3筆交易，都是由同社區住戶加碼買進，顯示這些住戶對社區情有獨鍾，遇到鄰居有意出售，不惜砸重金再度進場。

張旭嵐表示，「潤泰敦品」雖然屋齡已有22年，因位於敦化北路155巷弄內，屬於敦化民生一帶的精華地段，且基地面積達1461坪，純住宅，環境清幽，因此社區住戶大多惜售，總戶數71戶，從實價揭露以來，至今僅9筆交易，平均成交單價約130萬元。

喜歡繼續買 原住戶加碼買進

位在信義區的中古豪宅「維也納藝術廣場」、「信義謙華」，屋齡都10年以上，紛紛都出現同社區住戶加碼買進的案例，這兩個社區都有基地街廓方正、棟距寬闊、位居角地等的優勢，住宅採光、通風條件佳，其中「維也納藝術廣場」基地面積高達4143坪，是信義計劃區內少有的大基地規模社區，具備景觀噴水池與大型綠地；而「信義謙華」則位在正信義路四段上，近信義安和站及101/世貿站，商業機能活絡。

第一建經研究中心副理張菱育表示，市場上屢屢出現高總價豪宅不貸款的案例，主要是央行近年頻頻釋出選擇性信用管制措施，幾經政策加碼，法人及自然人購置高價住宅貸款，已雙雙降至4成，也無寬限期，未來還會面對央行升息的不穩定變數，對於富豪來說，還不如不貸款置產，不僅可避免升息造成還款金額增加，還可減少貸款送件的行政流程，省時又省事，未來若要企業融資，也還保有靈活運用的彈性。

▲去年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近6年以來的新高。（資料照）

缺工缺料問題成為近期房價上漲的原因之一，也導致建案展延開工總宅數持續攀升，根據內政部不動產資訊平台統計，去年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近6年以來的新高，而上波出現建物開工展延量大增，是出現在2015年房市不景氣的4.63萬宅。

上一波房市景氣欠佳時，建商有三不政策，包括不買地，不開工、不拿使照，導致2015年建物展期開工總宅數達4萬6364宅，隨後一路縮減至2018年的3.6萬宅，不過受到造價上揚與缺工問題，去年展期開工總宅數又飆升到4.6萬宅。

若以區域來看，展期開工數量最多的是新北市的1.3萬宅，較前兩年的近萬宅呈現明顯增加，其次是台中市的9528宅，也較2020年的5458宅增加，台北市也有4080宅，由於台北市小面積的開發案較多，造價上揚衝擊甚大，因此展期開工數量也偏高，高雄市則有7875宅，桃園4315宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從展延開工的時間來看，景氣大好跟景氣大壞都會出現展延開工的現象，還有些合建案或危老案給地主的條件太好，碰到造價大漲，小面積的案場可能一開工就面臨虧損的壓力。

曾敬德表示，這波缺工與造價上揚，還帶動房價預期走揚，展期開工宅數的增加，可能還受到疫情與建照量相對較大的影響，除了展期開工增加外，市場上也受限於缺工等狀況，原本建案的完工時間也出現拖延的現象，為了避免違約被罰款，開發商多以拉長預定工期方式因應。

從政院到央行、金管會、財政部、內政部等已進行長達一年多的跨部會動員來打房，但房價卻一直打不下來，最後央行終於使出最後的「升息」殺手？，到底房價能不能因此下來，效果仍有待觀察，但一年多來，政府始終忽略一個「破口」，那就是地方政府不斷以各種形式來標售土地，才是房價愈打愈高真正的致命關鍵。

　地方政府之所以不斷標售土地，動機絕不是為了炒地皮，當然是為了能促進地方建設繁榮，尤其是當台積電帶著高科技產業的供應鏈集體南進往台南、高雄設廠之後，地方政府在標售土地上更是「趁勝追擊」，不斷劃出新的重劃區，已成為地方政府不分藍綠有志一同的行動，全台灣從桃園、台中、嘉義、彰化、台南、高雄，去年以來土地標售遍地開花，為地方政府帶來可觀的標地收入。

　但另一方面，在土地標售的過程中，各建商集團激烈競爭之下，土地價格自然會被墊高，所謂「羊毛出在羊身上」，到時候土地漲價的部分，一定會透過房價的訂價，再轉嫁給消費者，因此房價也愈墊愈高。

　上述的連鎖效應，對中南部的民眾尤其是一大衝擊。當然，高科技大廠南進，自然會給當地帶來周邊產業，例如服務業等更多就業機會，但這些就業機會提供的薪酬，卻不能追得上當地房價上漲的速度，於是，真正買得起當地新成屋的，現在反而僅剩下從外地移入的「科技新貴」，但當地的民眾，數年前還買得起新成屋，但現在當地的房價上漲一日千里，也使當地人和新成屋的距離「愈來愈遙遠」。

　也因此，各地方政府在標地時除了看到表面上亮眼的，以一棟棟新的高樓大廈所代表的榮景之外，也應該看到檯面下，其實當地居民的「居住正義」正在不斷流失當中，以往最需要蓋社會住宅的是大台北地區，但或許，中南部在房價不斷飆高，已遠超過當地人的薪資所得水準所能負荷之後，當地人「買不起房」的問題其實正在惡化中，地方政府是否也應思考，是不是該好好準備更多「社會住宅」來改善這些後遺症？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央大學台灣經濟發展研究中心28日發布3月消費者信心指數（CCI）調查總數為72.24點，月降0.95點，六項分項指標三升三降，下降幅度最多為「未來半年投資股票時機」，該中心主任吳大任認為，主要反應升息終結資金派對，將衝擊股市行情的擔憂。

　吳大任表示，從疫情發生以來，全球供應鏈重組的轉單效應加持，台灣出口表現良好，內需方面則因疫情控制良好，及去年政府的振興券等政策加持，觀察國內景氣到3月的表現還是不錯。但美國聯準會（Fed）升息1碼（0.25個百分點），央行馬上跟進等幅度上調政策利率，預期緊縮心理，直接對股市引發負面效應，企業資金成本增加。

　吳大任指出，目前應可確定下半年全球緊縮方向已然成形，不利股市資金動能延續，尤其俄烏戰爭引發能源供給短缺，加上俄烏都是糧食出口大國，戰爭發生後生產停擺，全球糧食供給壓力增加，且糧食要恢復生產並非一朝一夕，一過產季要等明年，通膨壓力將更大。

　吳大任說，美國通膨衝到8％、10％也不會意外，Fed升息加速，連動各國跟進；央行總裁楊金龍預估台灣輸入性通膨壓力升高，為維持物價及匯率穩定，後續再跟進升息「勢在難免」，不利股市後市。

　3月調查時才升息不久，投資股市時機下跌並沒有很重，對市場影響還要再觀察，預料將持續發酵，央行下半年預料會再升二次，今年升息幅度接近1個百分的水準。

　3月CCI六項指標除「未來半年投資股票時機」45.9點、月降3.8點，下降幅度第二是「未來半年購買耐久性財貨時機」122.4點、月減3.4點，下降幅度最少是「未來半年國內經濟景氣」89.5點、月下滑0.5點。上升幅度最多是「未來半年國內就業機會」66.75點、月增1.45點，上升幅度第二是「未來半年家庭經濟狀況」78.35點、月升0.45點，上升幅度最少是「未來半年國內物價水準」30.55點、月增0.1點。從絕對水準來看，五項指標皆偏向悲觀（指數低於100），僅「未來半年購買耐久性財貨時機」 偏樂觀。

　台經中心並說明，3月「購買房地產時機」指標為119.35點，與上月相較下降3.5點，主要也是升息預期心理面影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】