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政府為打炒房，已立法禁止預售屋紅單轉售，內政部近期還是發現有違規轉售紅單的情況。由於預售屋已納入房地合一稅，紅單轉讓是否要以較嚴苛的房地合一稅課徵也引發關注。對此，財政部長蘇建榮今（6）日在立法院財委會表示，這部分還要與內政部詳細討論。

為打炒房，政府祭出房地合一稅2.0，而且從2021年7月1日以後預售屋交易視同房地交易，以持有時間計算課稅，稅率在15%至45%，內政部亦禁止預售屋紅單轉售，只是內政部今年3月底進行稽查仍發現有買受人違規轉售紅單。

其實，過去個人紅單轉售交易所得列入財產交易所得，且計入綜合所得稅，適用5%至40%綜所稅率。不過，由於預售屋已納入房地合一稅，預售屋紅單交易所得是否也應採嚴苛標準，納入房地合一稅課徵，今日在立法院財委會也引發立委關注。

財政部長蘇建榮也坦言，雖然已立法禁止預售屋紅單轉售，但私下確實還是有在轉售的情況，紅單轉售交易所得是否納入房地合一課稅，這部分還要與內政部詳細討論。

蘇建榮進一步說明，主要是預售屋紅單只是權利，沒有房屋標的，因此會進一步與內政部討論。另據賦稅署的說法，房地合一稅2.0在去年7月上路至今，紅單交易件數不多，也還未過了核課期間，仍可輔正處理。也就是說，財政部在內政部確認後，若認定紅單等同於預售屋屬性，就可以房地合一稅2.0課徵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲古亭站為雙捷運線，本就位處台北市精華地段，均價每坪83.3萬元，房價不低。

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，去年全台北市捷運站300公尺內交易量前5大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，5站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站都在每坪73至86萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

綜觀台北市購屋熱門捷運站，第1名是中和新蘆線的中山國小站去年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6.1%，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站。

第2名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元，年增僅0.3%，第3名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2.0%，第4名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9%，第5名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。

郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，而房屋鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，因此靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低，像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多。

反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢，且位於台北市市中心，周邊公車班次多，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，但因近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價。至於永春站緊鄰信義計劃區，其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲在整體開發區指數方面，林口新市鎮指數115.15，較上季上漲2.56%，與去年同期上漲7.07%，達實價登錄以來高點。

新北市政府地政局公佈最新一期住宅價格指數，2021年10~12月大樓及公寓價格指數與上季相較呈現微幅上漲，各月漲幅大致介於0.33至1.42%間，其中板橋土城區、中和永和區、新莊區、樹三鶯區，12月指數分皆達2012年有實價登錄統計數據以來高點，而各次分區、新成屋、整體開發區、捷運沿線等指數整體也都呈現上漲趨勢。

觀察各次分區2021年10~12月的走勢，各月份整體漲幅在2%以內，其中淡水區2021年11月指數為112.49，達近7年以來高點；板橋土城區、中和永和區、新莊區、樹三鶯區，110年12月指數分別為114.18、120.83、120.96、及134.12，達有實價登錄統計數據以來高點，而與去年同期相較，各次分區大致有4～13%不等的漲幅，買賣交易熱絡，成交價量俱增。

2021年第4季新成屋指數112.6，較前季上漲2.69%，與去年同期相較則上漲8.78%，達到實價登錄以來高點。在整體開發區指數方面，三峽北大特定區、林口新市鎮指數分別為126.1及115.15，較上季分別上漲2.16%、2.56%，與去年同期相較上漲5%、7.07%，達實價登錄以來高點，淡海新市鎮、副都心及頭前重劃區指數分別為113.07、104.5，也較去年有4.76%及4.03%之漲幅。

另外，受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，新成屋價格持續上漲，而整體開發區因各項重大建設，生活機能亦日趨成熟，持續吸引人口遷入，購屋需求上升，帶動區域住宅價格穩定成長。

以新北市地政局網站試算，在2012年以1000萬買新北市的新成屋，換到現在得花1270萬才買得到相同大小的房子。

▲（擷取自新北市地政局）

捷運沿線漲幅3~7％ 均創9年新高

地政局指出，本季各捷運線指數整體呈現上漲趨勢，板南線(板橋段)、板南線(土城段)、中和永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數分別為110.47、113.90、114.24、110.92、107.67、113.96、107.13及109，相較前期上漲0.06至2.91%，與去年同期相較則大概有3～7%不等的漲幅，皆達實價登錄統計數據以來高點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房地產討論焦點是，政府最快今年7月可能限制預售屋換約轉售，引發市場「解約潮」、「下車潮」，交易怪象頻傳。

為了有效打擊房地產市場的投機炒作，內政部去年底祭出5項打炒房措施草案，包含：限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約須申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制，目前草案雖然尚未送交立法院審議，但傳聞最快今年7月就會實施，房地產業者認為距離施行只差臨門一腳，擔心可能造成更多交易糾紛。

興建工期長＋資金凍結

潛在客戶將趨於保守

「這5項最嚴重的，應該還是預售屋交屋前限制移轉，」台北市不動產代銷經紀業公會理事、創意家行銷副總經理柯仲武說，雖然修法尚未上路，但已可預期，購買預售屋的客戶資金將被綁得動彈不得，尤其是，目前預售屋興建時間普遍相當漫長，短則3年、長則5年，這項措施勢必會讓有意購買預售屋的客戶趨於保守，「預售屋市場至少會萎縮1至2成的客源，銷售期拉長已不可避免。」

過去長期耕耘雙北市的創意家行銷目前也揮軍南台灣房市推案，每周都赴台南與業主開會的柯仲武觀察，「會短線投資的都是『低基期』市場，南部正在走早年台北的路線，」如今因北部房價過高，預售屋換約賺差價的現象已少見，但在南部依舊非常活躍，最主要的原因還是房屋單價很低。

柯仲武說，南部只要認真找，還是可以買得到1字頭、2字頭的預售屋，再加上產業帶動上萬戶的驚人剛性自住需求成長，導致土地持續上漲，房價也跟著水漲船高，預售屋還沒交屋，房價已大漲2、3百萬元，換約仍有利可圖，讓投資客有介入空間。

雖然政府為了抑制買氣，直接封了預售屋換約這條管道，不過，道高一尺、魔高一丈，知名房地產部落客《住宅週報》社長陸敬民舉近日在竹北發生的投資客惡意毀約案例說，不少自住客2021年向投資客買竹北高鐵特區的預售屋，雙方簽訂私契約預定今年底辦理換約手續，藉此規避建商規定客戶1至2年不能換約的規定，但近日卻發生投資客看到房價大漲，想找下一手或成屋後賣更高價，結果以種種理由刁難想毀約，甚至寧願賠違約金也在所不惜，造成自住客的痛苦。

陸敬民表示，打炒房打到今天，部分投資客反而希望內政部打炒房法案愈快實施愈好，而且最好要「溯及既往」，讓他們跟買方的私約可以因「與法令牴觸而屬無效」，相信未來這類交易糾紛將層出不窮，而消費者能求償的範圍有限。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則指出，預售屋可以提供負擔能力或是財務條件較低的買方、建商一個成交機會，也讓買方擁有客戶變更的準定製化消費尊榮，所以該制度確實是適應市場需求，不會也不該消失。

但不可否認，現在預售屋契約的讓渡不但可讓投資客賺價差、套利，甚至成為聯合壟斷房源、刺激房價飆漲的工具，也是部分小資族在大通膨時代鎖定購屋成本，類似購買金融商品權證的投資作法。

買方斷頭＋賣方斷鏈

財務壓力恐掀建商洗牌

「限制換約，鑒於『房地合一』2.0的高稅閉鎖期長，交屋的貸款及稅負成本又高，應會激發下車潮，其中，未來去化、成屋貸款問題較大的產品會先被拋售。」黃舒衛認為，在市場上，生活機能落後的重劃區、大量體的套房社區、管理費用高的產品，近期周邊推案或待售物件，會因為潛在買方觀望而價跌量縮。

最嚴重的是，買方直接斷頭或繳違約金出場。他認為，建商雖然可收違約金，且有收回產權、愈賣愈高的立場；但財務條件差的建商會面臨資金斷鏈的窘境，全案盤出或尋找金主的壓力變大，恐出現建築投資市場洗牌的現象。

針對預售屋防弊，黃舒衛也認為，建立「解約申報制」有其必要性。他指出，目前實價登錄2.0僅要求預售屋成交登錄，解約不需登記，因此有不肖建商勾結代銷、投資客或關係人合作「定錨價」、「實登銷售」，用假登錄、換約或關係人交易等手法，企圖創造銷售榮景，政府推出的解約申報制，將可防止有心人操作行情。

他認為，欲防堵實登流弊，也可另設檢舉獎金，現行制度造假、錯漏的違規成本太低，不實申報房價，每件依法只罰三萬到十五萬元，加上地政與稅務機關資料庫未連線，等於讓不肖業者有操作價格、破壞市場秩序的機會。但祭出吹哨人制度之餘，也要慎防浮濫舉發或同業搗亂，影響市場運作與企業信譽。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄3月買賣移轉棟數出爐！本月總移轉棟數為4,042棟，年月雙增，月增65.9％，年增為9.8％，為近11年來表現最佳的3月，也是2022年以來的最高點，另外，統計2022年第一季總移轉棟數為10,323棟，同樣為近11年來最佳的第一季！

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受惠台積電設廠利多，高雄從2021年10月到12月，月月移轉破4千棟，邁入虎年因受連續假期，工作天減少影響交易時程，1、2月移轉量下修，本月再度回升突破4千棟，創下亮眼成績。



李家妮也說，高雄除了穩健的自住客群，更少不了投資客撐場，近期市場更出現，買方明知賣方可獲利400萬元，仍不殺價大手筆買進，可見投資客對高雄房市前景信心十足，持續進場帶動房市穩步向前。不過，隨著3月央行啟動升息，可能增添購屋族的猶豫心態，升息的影響，最快要到4月的買賣移轉才會反應；然而高雄前景仍豐，雖然短期觀望，但長期仍看多，交易量也可望持續穩定發展。



觀察高雄本月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為鳳山區、三民區及苓雅區，鳳山區以530棟居冠，年月雙增，月增89.3％，年增52.3％，三民區以470棟居次，月增35.4％，年減23.5％，苓雅區為412棟，月增65.5％，年增達91.6％。





 

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，鳳山、三民等區為擁有龐大人口紅利的房市熱區，買氣持穩，讓這幾區站上4~5百棟的交易水準，陳揚智也說，高雄近期市場行情好，即使是老宅也同樣翻漲，像農十六特區屋齡16年的2房小宅，歷史最高成交單價僅約28萬元，最新釋出的物件每坪開價卻達42.7萬元，價漲5成；然而高房價也讓不少購屋族卻步，加上對換屋族來說，賣價追不上新屋買價，想換屋恐還得付出更多成本，地點也可能從蛋黃區外移到蛋白區，換屋計畫因此遞延，近期來說，房仲門市看屋賞屋熱度不減，不過因屋主惜售、緩售，讓案源減少價格又高，想買也買不到合適物件，中古房市恐呈現「有行無市」的狀態，購屋族只能拉長觀望期，慢慢等待天選之屋的降臨。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「擔心家中長輩爬樓梯太累？」、「擔心社區磁磚剝落？」還是「地震來臨房屋結構不安全？」有這種症頭的房子其實不一定要重建，透過老屋微整形的整建維護措施，這些煩惱通通免擔心！近期北市都更處推出「公辦整建維護試辦計畫」，由政府來操刀，輔導社區申請計畫、陪伴意願整合、幫忙找建築師，提供最高9成的工程經費補助，公辦整建維護一條龍的服務，就是要社區輕鬆辦整維，省錢又省力！自即日起至2022年6月15日止，歡迎有興趣的社區或管委會立即舉手報名參加。

北市都更處表示，本次推出試辦計畫，即是要解決過往整建維護意願整合困難及補助誘因不足等實務困境，在「政府協助、民眾自助」的計畫精神下，協助社區整合意願，透過拉皮、增設電梯、結構補強等方式，改善居住的生活品質，試辦計畫亮點及申請資格如下：



一、試辦計畫亮點：

■政府安排陪伴員一對一協助社區完成整建維護的都更程序。

■協助社區釐清整建維護需求、凝聚社區共識。

■透過公開競圖機制協助社區找到建築師。

■給予高額的經費補助(補助最高補助9成工程費用且無經費上限)。



二、申請資格快速篩選：

■位於市府公告的「整建維護策略地區」。

■建築物屋齡達40年以上。

■同一建照基地面積達500㎡，且非單一所有權人。

■4、5層樓老舊公寓為原則。



北市都更處進一步表示，為體貼民眾參與試辦計畫，將於徵件期間安排徵件說明會與諮詢會客室，協助社區填寫相關申請文件；並透過陪伴員的輔導，協助社區需求調查與意願整合；同時也規劃系列的社區培力工作坊，助有意為社區服務的熱心居民們一臂之力，順利整合社區意願，讓社區以最省錢的方式、最簡單的流程，讓建築物跟社區「一起老、一起好」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

位於新北市中和區南山路上的簡易都更近日完工，原為21棟2層樓加強磚造建築物，面積約1400平方公尺，更新後為地上15層地下4層鋼筋混凝土構造建築物，沿南山路將提供4公尺人行步道及綠帶空間，提升居住品質並改善都市環境；另為加速都更三箭政策，新北市自2022年3月18日起申請簡易都更者容積獎勵上限提高至30％。

本案位於捷運中和景安站300公尺範圍內，因鄰近捷運站，常有機車騎士佔用騎樓停車等現象，且屋齡老化造成房屋窳漏破損，居住環境及機能早已不符需求，又因2016年台南大地震更喚起了居民對於居住空間安全的重視，於是向市府申請房屋健檢專案辦理耐震評估，評估結果建議拆除重建，剛好其中一名地主本身有建築背景，且參與市府培訓取得都市更新推動師資格，積極整合各地主並主動召開會議討論後，達成共識於2017年申請「簡易都更」最符合住戶需求之方案，行政審查僅約1個月就通過取得簡易都更適用認定，並於2018年取得建照後開始進行拆除重建，全新大樓於2022年3月完工，除改善居住機能也解決佔用問題，更增加耐震結構安全，讓住戶們可以永續傳承、安心回家!



市府為協助危險建物重建，提出多元都更等方案，即使未作任何鑑定或評估的房屋也是市府協助的對象，故倘符合30年以上老舊建物不限定合法或非合法建物面積達基地面積一半以上即可提出簡易都更申請，住戶免花費可觀的鑑定費用並更簡化申請程序，且為增加重建誘因，於2022年3月18日起更配合「都市計畫法新北市施行細則」修法，獎勵上限由20％提高至30％，期盼誘因的提高讓民眾除循一般都市更新條例所訂途徑外，能有更多元、更簡易的選擇，讓小基地也享有大改造的機會。

相關資訊皆公告於新北市政府都市更新處網站(http://www.uro.ntpc.gov.tw/)。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣高科技產業在世界已佔有舉足輕重地位，而全球性晶片大廠台積電(tsmc)已宣布投資高雄，並選定中油煉油廠舊址設廠，市府團隊積極投入中油煉油廠舊址之整治作業於近日迎來好消息-台積電(tsmc)第一階段預計落腳的第三區經環保局驗證通過，解除土壤污染列管場址及土壤污染管制區劃定，高雄市正式向高科技產業城市又邁進了一步。

工務局楊欽富局長表示，高煉廠整治污染場址面積約169.5公頃，共分為6區，採分期分區整治。市府團隊2021年年中接手整治作業後，將台積電(tsmc)第一階段預計落腳的第三區作為首先整治區域，在市府團隊的努力之下，已順利完成污染土壤移除作業，並經高雄市府環保局審查及進行最終驗證後，正式解除列管，後續土地將交付經發局進行園區開發作業。



工務局新建工程處進一步表示，整治工作期間各施工廠商均緊鑼密鼓的辦理開挖及整治作業，在高峰期甚至動用上百台開挖及運輸機具同時作業，加速開挖進度使整治進度穩定超前。另在整治作業期間，市府團隊除要求整治品質外，也沒有忽略2次污染的防制，除要求各施工廠商務必依照依主管機關核定整治計畫規定施作，落實2次污染防制事宜外，環保局也不定期派員進入廠區抽查空氣品質，並於廠區週圍設置連續性環境監測設備，以確保2次污染防制成效，降低對週圍居民的影響。



高雄中油煉油廠2015年退場後，市府開始積極為這過往石化最大廠擘畫未來發展，如今第一階段台積電(tsmc)預計落腳的第三區土壤已正式解列，未來將提供台積電第一期設廠使用，後續其它區域將依序進行整治並交付利用，將可活化左楠地區土地利用，提升產業、居住生活環境，更能結合周邊南科園區及橋頭科學園區，達到串聯南部半導體材料S廊帶計畫。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

各都地政局陸續公告買賣移轉，南台灣二都，2022年3月買賣移轉棟數跟2021年同期相比都略為上揚，台南市以2426棟拿下15年來同期最高交易量，月增達到69.7％、年增17.8％，高雄市則是以4042棟創下十一年來同期最高，月增也達到65.9％、年增9.8％，買氣明顯回溫。

東森房屋研究中心副理謝欣亞指出，高雄2021年氣勢如虹的狀況在年初開始小幅滑落，但在本月大幅攀升，4042棟創下11年來同期最高，根據數據顯示，上月僅有280棟移轉的鳳山區，本月以530棟拿下高雄市最高，月增率來到89.3％，年增52.3％，應與人口紅利加持與交屋潮有關，由於鳳山後續還有大型購物商將進駐，加上高雄捷運橘線「鳳山西站」，周邊區域涵蓋衛武營、藝術村等藝文特區，判斷後續鳳山區的交易量應將維持在高雄市前段班。



謝欣亞進一步表示，本次高雄交易量月增最多的地區，依序為鳳山區、三民區與苓雅區，三民區月增123棟，月增率35.4％，年增跟2021年相比則滑落23.5％，苓雅區月增163棟，月增65.5％、年增91.6％的成績，以上幾個都是高雄幾個擁有人口紅利、房價基期低，推案量大的房市熱區，在低利環境帶動下，有較強的交易力道並不意外。



另外，上月重摔至1430棟的台南市，本月以2426棟創下15年新高，飆升區域主要在永康區，以月增234棟，月增達到129.3％，判斷與交屋潮有關，而永康區這兩年皆有大型建商如櫻花建設、國泰建設進場購地，未來該區應還是走價量其漲的趨勢。



謝欣亞進一步表示，台南與高雄近年一直都處於上升期，雖先前受到缺工缺料與打房等影響，主要交易地區有衰退現象，另外有部份地區受到交屋潮影響，數據反映有暴漲暴跌狀況， 但後續南高將持續有新案推出，加上上市建商的進場購地，未來還是相當可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據六都公布2022年第一季之買賣移轉數，跟2021年同期相比，南台灣交易表現亮眼，台南市首季買賣移轉棟數年增10.2％，增幅居冠六都，高雄市年增7.2％，北台灣以新北市最為優異，首季年增幅8.9％，其他三都2022年首季與2021年同期相比大多持平，年增幅0.1~0.9％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，雖然政府打炒房政策一波接一波，促使口袋淺的投資客縮手，交易成長略有放緩，但資金效益及抗通膨置產仍支撐2022年首季房市，新北市有新案挹注，持續締造高交易量，而南台灣有科技業議題可期待，因此買氣有南向的趨勢。

買氣尚未緊縮，三都最為熱烈



綜觀六都第一季買賣移轉棟數，台北市7,835棟、年增0.1％，新北市16,594棟、年增8.9％，桃園市11,338棟、年增0.2％，台中市12,740棟、年增0.9％，台南市6,091棟、年增10.2％，高雄市10,323棟、年增7.2％。郎美囡表示，台南、新北、高雄有園區及重劃區、新市鎮帶動，首季成交量維持高成長，而台北、桃園、台中首季平穩發展，房市在前兩年價量齊揚後，都會區房價也來到相對高點，買方逢高思危，尤其政府壓制房市態度強硬，買方也思考政策干預的影響，各區域成長幅度表現不一。



若觀察2022年3月份單月表現，台南市創下縣市合併以來同期新高，2022年3月2,426棟、年增17.8％，新北市及高雄市也創下2012年以來單月同期新高，新北市6,406棟、年增10.5％，高雄市3月總計4,042棟、年增9.8％，其他三都表現也不俗，台中市房市依然熱絡，3月份買賣移轉棟數4,953棟、年增17.2％，台北市3,200棟、年增14.0％，桃園市4,230棟、年增5.6％，郎美囡指出，內政部針對預售交易市場提出打炒房五大措施，雖尚未修法通過，但買方難免憂心未來預售限制重重，成屋、中古屋市場相對樂觀，南部尚有科技園區可發酵，維持買氣不墜，雙北及台中有高資產族群置產，有助於高單價、高總價物件去化。



央行升息，注意賣壓



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，首季交易尚未反應央行升息的效果，且央行升息1碼幅度不大，一般買方及投資客仍有喘息空間，投資買盤不至於大舉縮手，不過這兩年資金潮拉動多處房價虛漲，提醒買方入場注意區域賣壓，避免房價鬆動的風險。