台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

預售案場面臨缺工、原物料高漲等問題，導致建案展延開工總宅數持續攀升，去年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近6年來的新高。專家認為，今年重拳打炒房出擊，建商可能採取「延後推案」或「先建後售」等方式，避開政策面的箝制。 

根據內政部不動產資訊平台統計，去年建物開工展延宅數達4.6萬宅，創下近6年新高，超越2015年房市不景氣時的高點4.63萬宅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從展延開工的時間來看，景氣大好跟景氣大壞都會出現展延開工的現象，景氣壞時，擔心開工就要投入資金、增加營運壓力，景氣大好時，又怕找不到營造廠或工人。

還有一些合建案或危老案給地主的條件太好，又碰到造價大漲，曾敬德觀察，小面積的案場可能一開工就面臨虧損的壓力，因此推升去年展延開工的宅數達4.6萬宅、創下近6年新高記錄。

「每個禮拜鋼鐵都在漲，去年至今價格已漲近2成，」創意家行銷公司行銷部副總蔡穎杰透露，建商不可能虧錢賣，就會把成本轉嫁在售價上，又要避開打炒房，因此傾向「延後推案」或「先建後售」等方式，整體市場去化速度變慢，購屋人的思考時間也拉長，價格就會ㄍㄧㄥ在那邊。

建物展期開工總宅數

若以區域來看，展期開工數量最多的是新北市的1.3萬宅，較前兩年的近萬宅呈現明顯增加，其次是台中市的9528宅，也較2020年的5458宅增加，台北市也有4080宅，由於台北市小面積的開發案較多，造價上揚衝擊甚大，因此展期開工數量也偏高，高雄市則有7875宅，桃園4315宅。

曾敬德表示，這波缺工及造價上揚，還帶動房價預期走揚，展期開工宅數的增加，可能還受到疫情與建照量相對較大的影響，除了展期開工增加外，市場上也受限於缺工等狀況，原本建案的完工時間也出現拖延的現象，為了避免違約被罰款，開發商多以拉長預定工期方式因應。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》5大修正草案通過，顯示政府打炒房決心，在市場上掀熱議，影響今年房市走勢有4股力量在拉扯，包括各地囤房稅、換約課稅更嚴格等，建商傾向緩推案，購屋民眾的思考時間拉長，因此專家預料今年預售市場的去化速度將變慢。 

創意家行銷公司行銷部副總蔡穎杰受訪時指出，中南部因科技廠南移、產業鏈帶動等議題哄抬之下，他觀察投資客炒作空間較明顯；而礙於原物料持續上漲，建商不得不反映成本，「銷售價格容易ㄍㄧㄥ在那邊，近期又因負面消息充斥，導致購屋人思考時間拉長，預估市場去化速度將變慢。」

而內政部公布最新建商手頭餘屋仍有70054戶，再加上目前房市有4股力量在拉扯，專家認為可能迫使建商加速出脫手上的餘屋。

1、央行限貸令

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，去年12月中旬央行祭出第四波選擇性信用管制，進一步限縮建商餘屋貸款成數，從原本可貸款5成降至4成，形同加重建商出脫手頭餘屋的壓力，避免建商囤房，同時逼出房屋現貨，增加市場供給量。

2、預售換約課稅趨嚴

財政部新規定，換約課稅的免稅認定更嚴格，市場認為此舉要抑制預售炒作。預售屋換約、未提供移轉證明的狀態下，原本按照「總價3%或30萬元取其低」當作成本，新制只認定「已付款項加上獲利的3%」作為成本，要繳的房地合一稅變得更多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德舉例，民眾購買1,000萬元的預售案，已支付給建商100萬元的款項，換約轉手獲利100萬元，若不提供費用證明，在房地合一稅率45%的情況下，原本要繳房地合一稅31.5萬元，現在則要繳付42.3萬元的房地合一稅。

預售換約，新舊制課稅試算

3、囤房稅

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，各地方政府配合中央政策，對於調高囤房稅上限已有共識，將於各縣市議會通過後實施，可能衝擊今年的房市表現。

儘管財政部仍不願推出中央版的囤房稅，但各縣市卻有陸續跟進推地方版囤房稅的趨勢，張欣民觀察，像台南市已經市議會修法通過，高雄市、桃園市、台中市最近也都著手跟進，針對建商餘屋都有特別設計的囤房稅稅率，這會讓建商的餘屋成為燙手山芋，可能稀釋掉原本的獲利空間。

4、政策動向

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，這次主要是針對預售市場大舉修法，原因在於過去2年預售市場受惠資金潮，價格膨脹得快又急，吸引投資客趁勢賺取價差，整體房價受到拉抬，讓預售市場成為打炒房的主力目標之一，今年打炒房加強力道，預料第2季交易量逐步放緩，不過在全球缺工、缺料，以及營建成本上揚的前提下，房價仍不易大幅鬆動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院會7日通過「平均地權條例」修正草案，將函請立院審議，外界預料最快在7月上路，打炒房的5大重拳中，重罰炒作行為最高可處5,000萬元罰金且可連續罰，對於預售市場可說是山雨欲來。負面消息籠罩，特定區域湧現拋售潮，尤以桃園、台中、高雄賣壓沉重，專家斷言近期預售屋買氣恐降溫，資金轉向成屋市場。 

「把這些人（指投資客）打走也好，」高雄市不動產開發商業同業公會理事長陸炤廷受訪時指出，近期確實在市場上看到大量轉單，因此他也呼籲，建設公司更要正視這個問題，負起責任把房子蓋好，「如果房子根本沒有要住，那終將淪為投資客牟取暴利的商品；但如果是好的房子，它就像績優股，買都買不到了，怎會拋售？」陸炤廷語重心長地說。

「投資客搶著下車，案子先掛上平台待售，能平轉就跑，因為等到政府真正出手打房時，人擠人是下不了車的。」房市專家Sway說，會套牢就是當初一窩蜂，如今很多地方都打回原形，以台中來看，平台上待售件數動輒逾200戶，若扣掉重複刊登約有100多戶，這類爆量社區榜上前幾名多是預售建案，苦等新手承接。

記者實際操作「591房屋交易」、「實價登錄比價王」、「樂居網」等平台發現，桃園高鐵青埔站旁的指標大案就有待售152戶，台中市北屯區的大型建案，預計2024年底完工，目前特定房型的待售戶數達219戶，高雄左營區500多戶的知名建案，預計2024年第3季完工，也有142戶待售中，「丟到市場上的戶數這麼多，買方拚命滑（指搜尋）都滑不到你家的房子，要成交並不容易。」Sway說。

根據永慶房產集團統計至4/7的最新數據，相較於去年11月的預售屋轉售量變化，整體預售屋轉售數量增加3,400件，以各都會區來看，桃園市增加36.0％比重最高，第2、3名依序是台中市33.4％、高雄市33.1％。

Sway觀察，市場塑造出來的美好幻想，讓特定區域的預售案熱得快、冷得也快，而新竹-0.7％看似平緩，但Sway解讀，新竹市場較特殊，喜愛透過LINE投資群組、臉書私人社團、揪團賞屋等進行交易，因此不易統計出確切的案量，實際上新竹房價「從頭漲到尾」，後勢仍應謹慎看待。

回顧2021年全年度預售交易遍地開花，總銷金額突破1.2兆元之多，7大都會區的預售屋交易市況，新北、桃園及台中的交易件數突破1.5萬件，總銷金額達2,000億元以上，交易量體與金額堪稱全台之最。

遍地開花的交易熱潮，今年恐怕不復見。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，政府出重手，提高炒作罰金，降低買賣不動產的自由度，對於炒短線的投資客來說，確實會增加風險，也降低購屋意願，短時間內預售屋的買氣可能會降溫，資金轉向中古屋市場。

Sway建議民眾可選擇成屋產品，例如超過5年的新古屋，屋主當初的入手成本較低，跟屋主協調、耐心磨，可談到較划算的價格；至於剛完工的新成屋，也有眾多的樓層、房型、方位等選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022 年首季六都買氣依然強勢，房仲業者依據六都買賣移轉棟數及戶數統計家戶購屋比發現，各都買氣並未因政府打房而緊縮，共有三都家戶購屋比超過 1.00%，代表這三都每 100 戶中至少有 1 戶購屋，分為別新北市 1.02%、桃園市 1.31% 及台中市的 1.25%。而台北、台南及高雄家戶購屋比，也創 2016 年以來同期新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管今年初購屋貸款條件已不如去年理想，但多數買方認為原物料價格上漲及缺工問題會推升未來房價，加上通膨壓力突顯不動產的保值性，因此今年首季買氣優於歷年同期。

由歷年第一季六都家戶購屋比顯示買氣從 2016 年谷底反彈後一路走升，台北市今年第一季家戶購屋比 0.75%，與去年同期相當，跟 2016 年首季相比增加了 0.37 個百分點，新北市今年首季衝破 1%，家戶購屋比 1.02%，與 2016 年相比增加 0.56 個百分點，桃園市今年首季家戶購屋比 1.31% 居冠六都，跟去年同期比微幅下滑 0.02 個百分點，不過桃園市自從 2020 年開始第一季一直都維持在 1% 以上。

房市常勝軍台中市今年第一季家戶購屋比 1.25%，維持去年水平，與 2016 年相比增加 0.56 個百分點，與新北市並列家戶購屋比成長最多的區域，台南市今年第一季家戶購屋比 0.86%，高雄市則達到 0.91%，南台灣買氣跟過去相比也有顯著成長。

郎美囡分析，新北市近期交易熱烈，各個重劃區、新市鎮供給量大，買方選擇多元，且隨著捷運網絡越來越密集、幅員越來越廣，交通日益增進，許多買方受台北市房價擠壓至新北買房，購屋熱潮在房市上升波段增溫不少；桃園及台中近幾年有不少公司、企業設點，就業人口增加，在地自用買盤有增無減，加上重劃區話題多，買方對未來有期待，也吸引投資性買盤布局。

而台南市及高雄市雖然首季家戶購屋比未達 1%，但受惠科技業議題，歷年來房市成交量一路走揚，且房價相對於中部、北部親民，政府打炒房之際，仍獲置產及投資方青睞；至於台北市房價漲幅雖不及中南部，但高水位的價格仍有些微漲勢，房市因台商回流及高資產抗通膨性置產，交易表現也不俗。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，今年首季交易量尚未反應央行升息的效果，近年成交量逐年增加，各區域價量齊揚，打房政策也一波接著一波，且央行貨幣政策以朝向緊縮為原則，預期今年買氣趨於緩和，不過整體還是偏向樂觀。

金融圈人士透露，近來因為造價成本太高，使得都更危老建案已在建商之間掀起「換手潮」。

　業界人士指出，換手潮主要是在中小型建商與大型建商之間，近二年多來由於疫情導致缺工，以及鋼筋水泥等建材上漲的問題，使得建案裡的「造價成本」大幅攀升，以台北市及新北市的平均行情來看，三、四年前原本一坪造價成本大約10萬元，但近來造價成本已傳出已超過每坪25萬元的數字，中小型建商根本無力負荷。

　金融業者分析，這波建商對都更危老建案轉手的原因並非銀行縮減其土建融成數，而是造價成本太高讓中小型建商不得不縮手。

　行庫主管表示，由於都更危老是政府重要的政策，因此不論是央行多次加碼房市信用管制力道，或是金管會大舉拉高不動產放款風險權數，都更危老都得以「豁免」，但即使如此，不斷攀高的造價成本也讓中小型建商傷腦筋自身的財務狀況無力負擔，同時擔心「未來造價成本能在建案反映多少」。

　中小型建商接觸的大型建商集團當然也會評估相關問題，但業者指出，大型建商至少因本身財力較雄厚、口袋較深，較有能力去平衡造價飆漲所帶來的壓力。知情的金融圈人士指出，上述中小型建商想脫手的都更危老建案，地坪規模從數百坪，甚至上千坪的都更案都有。

　金融圈人士分析，現在最大的問題在於都更危老建案的時間變數太大，從申請到核准執照下來再到動工執行，可能要六、七年，也就是當被核准動工時，原先所評估的造價已完全「與現實脫節」，尤其近三年各類營造工程造價飆漲，對投入都更危老執行的建商衝擊更大。

　金融圈人士進而指出，倘若中小型建商願意整個退出，連同「都更實施者」都由大型建商出任，此時大型建商較願意承接；但若中小型建商不願意全放，只願意找大型建商出來當「新股東」出資者，這時較難談成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行嚴打炒房、壓低土融額度，第一季全台土地市場已「消風」，展望今年，指標案除了泰豐中壢廠標售案較具賣相、成交價有機會破百億元大關之外，捷運聯開案、都更案和BOT案，可望躍居為2022年開發商角逐的重點戰場。

　戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年第一季全台土地市場已出現新變化，從央行去年四度實施不動產選擇性信用管制，一直到今年3月再宣布升息1碼，已能明確感受到，今年土地市場籠罩著一股「冷空氣」，儘管央行表示升息係為抑制通膨預期而非打炒房，但對中小型建商而言，今年要取得土地之難度將更高。

　楊長達分析，今年建商除了必須謹慎面對政府抑制房價的政策，同時還要承受著人工、建材成本持續上漲的壓力，加上過去幾年取得的土地成本是年年高漲，整體而言無讓利空間，房價無下跌條件。

　對於資本雄厚的大型建商而言，緊縮土地貸款成數或升息1～2碼，或許影響不大，獵地趨勢仍將持續，但出手前之評估將更趨謹慎，預期今年土地交易量將明顯萎縮，「估計全年2,800～2,900億元成交量，可能守不住了。」

　楊長達表示，接下來土地市場指標，亮點會是豐泰中壢廠土地標售案，可望出現破百億元的成交價；不過，面對土地取得日益艱難的窘境，參與捷運土開及公辦都更，將是開發商另闢新戰場的絕佳途徑。

　楊長達指出，以台北都會區來說，較看好捷運萬大線「中正紀念堂站」、「廈安站」、「加蚋站」和「金城機廠站」四站；另外，還有新北環狀線等沿線車站的捷運土地開發。至於公辦都更案，較受矚目的是「台北車站特定專用區E1E2街廓」及「台大紹興南街基地再生計畫」等。捷運土地開發及公辦都更免除購地成本，將是今年開發商角逐的戰場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

個人繼承過世親屬遺留的房地，高雄國稅局指出，出售前要先檢視適用財產交易所得或房地合一稅制，其判斷標準是依過世親屬取得房地時程，如果是2015年12月31日之前取得則屬於財交所得，2016年後皆屬於房地合一範圍。

　官員表示，如果親屬是在2016年元旦之後取得房地，隨後過世，由繼承人獲得其房地，則繼承人只要出售該房地，則必須在移轉登記日後30天內申報房地合一稅。

　而適用房地合一稅又分為兩種，若交易時間為2021年6月30日前責屬於房地合一1.0，若為2021年7月後交易則屬於房地合一2.0。

　對個人而言，適用房地合一1.0，持有房地一年內適用45％稅率、持有一至兩年內為35％，持有二至十年內為20％，持有超過十年適用15％。

　若適用房地合一2.0，持有房地兩年內適用45％稅率、持有二至五年內為35％，持有五至十年內為20％，持有超過十年適用15％。

　不過，只要是個人出售繼承取得房地，可將過世者親屬持有期間合併計算，多數適用較低稅負，另也能享受自住減免優惠，只要是個人其配偶、未成年子女設有戶籍，而且持有並自住滿六年（無供營業使用或出租），則課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元的所得額則適用10％房地合一稅率。

　如果過世親屬是在2015年12月31日前取得該房地，則屬於個人財交所得稅制，土地所得免課稅，僅依照房屋出售收入減除成本費用後，再計入個人綜所稅課稅。

　但若是無法出具實際成交與成本資料，則按照各年度「個人出售房屋財產交易所得計算標準」課稅，多數依「房屋評定現值」的8～48％列入個人綜合所得計稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

天災事故防不勝防，難免讓房屋受損。台中市稅務局表示，房屋若受到天災而毀損，依損壞面積將可申請房屋稅減免，若損壞面積達5成以上，便可免徵房屋稅。

台中市稅務局表示，日前凌晨花蓮大地震，全台都有感，若房屋因此遭受重大災害而導致毀損，且毀損面積達5成以上，必須修復才能重新入住，即符合房屋稅免徵資格。如果毀損程度介於3成至5成之間，也可申請房屋稅半徵優惠。

住家因天災受損 屋主可主動申報

台中市稅務局表示，因與當地消防局建置通報機制，一旦發生火災或天災事故，皆會逐案通報，稅務收到消防局通報資料後，將委派專員到現場勘察，評估房屋損壞程度，協助災民辦理後續災害減稅，並遞送減免房屋稅核定函至納稅義務人；稅務局補充，若政府機關沒有發現災後受損情況，屋主也可主動提出申報，以維護自身權益。

3月底迎來房市329檔期，而高雄地區3月的總移轉棟數為4,042棟，年月雙增，月增65.9%，年增為9.8％，為近11年來表現最佳的3月，也是今年以來的最高點；另外，統計今年第一季總移轉棟數為10,323棟，同樣為近十一年來最佳的第一季。對此，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受惠台積電設廠利多，高雄從去年10月到12月，月月移轉破4千棟，邁入虎年因受連續假期，工作天減少影響交易時程，1、2月移轉量下修，本月再度回升突破4千棟，創下亮眼成績。

圖/高雄地區3月的總移轉棟數為4,042棟，年月雙增，月增65.9%，年增為9.8％，為近11年來表現最佳的3月，也是今年以來的最高點。台灣房屋提供

李家妮表示，高雄除了穩健的自住客群，更少不了投資客撐場，近期市場更出現買方明知賣方可獲利400萬元，仍不殺價大手筆買進，「可見投資客對高雄房市前景信心十足，持續進場帶動房市穩步向前」；不過，隨著3月央行啟動升息，可能增添購屋族的猶豫心態，升息的影響，最快要到4月的買賣移轉才會反應，「然而高雄前景仍豐，雖然短期觀望，但長期仍看多，交易量也可望持續穩定發展」。

表/高雄歷年「3月買賣移轉變化」。台灣房屋集團趨勢中心提供

表/高雄歷年「第一季買賣移轉變化」。台灣房屋集團趨勢中心提供

觀察高雄3月買賣移轉棟數前三大行政區，分別為鳳山區、三民區及苓雅區，鳳山區以530棟居冠，年月雙增，月增89.3%，年增52.3%，三民區以470棟居次，月增35.4%，年減23.5%，苓雅區為412棟，月增65.5%，年增達91.6%。

表/2022年高雄3月買賣移轉量行政區前三。台灣房屋集團趨勢中心提供

台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，鳳山、三民等區為擁有龐大人口紅利的房市熱區，買氣持穩，讓這幾區站上400~500棟的交易水準，陳揚智也說，高雄近期市場行情好，即使是老宅也同樣翻漲，像農十六特區屋齡16年的2房小宅，歷史最高成交單價僅約28萬元，最新釋出的物件每坪開價卻達42.7萬元，價漲5成；然而高房價也讓不少購屋族卻步，加上對換屋族來說，賣價追不上新屋買價，想換屋恐還得付出更多成本，地點也可能從蛋黃區外移到蛋白區，換屋計畫因此遞延。

近期來說，房仲門市看屋賞屋熱度不減，不過因屋主惜售、緩售，讓案源減少價格又高，想買也買不到合適物件，陳揚智認為中古房市恐呈現「有行無市」的狀態，購屋族只能拉長觀望期，慢慢等待天選之屋的降臨。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，去年全台北市捷運站300公尺內交易量前五大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，五站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站都在每坪73至86萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，資金潮來襲漲幅也有限，有明顯漲幅者多數有新屋交易帶動，而內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

中山國小站最夯 價格挺進7字頭

綜觀台北市購屋熱門捷運站，第一名是中和新蘆線的中山國小站去年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6.1%，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站，第二名是文湖線的內湖站去年均價66.4萬元，年增僅0.3%，第三名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2.0%，第四名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9%，第五名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8%。

郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，而房屋鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，因此靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低。

尤其像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多，反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢，且位於台北市市中心，周邊公車班次多，鄰近中山區條通商圈，商家林立，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，而近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價。

至於永春站緊鄰信義計畫區，其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。

逐捷運而居「距離」決定房價

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】