台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

提振委靡不振的房市，已成為當前大陸穩經濟的一個重要手段。據陸媒統計，最近一周，大陸已有六個城市鬆綁房市調控措施，包括限售、限購、限貸都有所鬆動。專家分析，地方政策鬆綁正持續擴大，政策放鬆可望進入全面性的階段。

　澎湃新聞報導，初步統計，4月以來，已有浙江衢州、河北秦皇島、甘肅蘭州、四川綿陽、浙江麗水、浙江台州等六個城市，鬆綁房市調控政策。其中，衢州在4月1日公布新政，非衢州戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同衢州戶籍家庭執行相關購房政策。衢州也成為大陸首個同時取消限購和限售的城市。

　秦皇島則在2日廢止兩項已實施多年的房地產市場調控政策。易居研究院研究總監嚴躍進表示，秦皇島政策的調整主要體現在限購和限貸等內容上。根據2017年秦皇島政策，外來人口購房需要一年社保，同時首套房首付比例為30％。此次秦皇島不僅廢除限購政策，也對貸款首付政策予以放鬆。

　嚴躍進指出，從近期各地政策放鬆情況看，各地鬆綁的積極性正在增加。同時，政策鬆綁的全面性也在不斷擴大，從此前很多城市放鬆首付比例從三成改兩成以外，現在各類放鬆的內容很多，限購等政策陸續放鬆，限售等內容也有鬆綁或取消的動作，應該說政策鬆綁進入比較全面的階段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部實價揭露資料顯示，2021年六都加新竹呈現全面上漲走勢，統計含車位的成交建物中位價，包括台南市、高雄市、新竹縣、新竹市，第四季的中位價都比前一年度同期增加超過2成，其中新竹縣差異最大，從2020第四季的每坪21.5萬元，躍昇至2021第四季的每坪30.1萬元，中位數增加四成，成為這波房市大漲的「瘋城」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區房價開始起漲時間，與中美大戰後台灣科技廠商受惠業績大好有連動性，新竹匯集了全台平均薪資最高的科技就業族群，2020第二季新竹縣實登的中位價才剛站上2字頭，不到兩年的時間就衝到3字頭，過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。



統計顯示，六都加上新竹過去一年建物含車位的建物實價，單價中位數普遍呈現上漲走勢，雙北中位數差距相對較為溫和，新北年增8.1％，台北年增5.1％，桃園市則是房價中位數年增10.2％，相較於北北桃較為溫和的房價表現，其他都會區房價表現相對凌厲，台中市建物含車位產品的中位價，年增14.6％，南台灣的房市也相對火熱，高雄市也從1字頭突破至2字頭，年增23.6％，台南市2020第四季每坪15.4萬增加到2021年第四季每坪18.7萬元，年增21.3％。

 

新竹縣則是從2020第四季的21.5萬元，2021第四季則增加到30.1萬元，新竹市則是年增2成，從每坪21.7萬元增加至26.1萬元。曾敬德指出，一年房價增幅兩成是相當驚人的漲幅，晚買一年等於房價漲了2成的自備款，過去一年房價的漲幅比通膨可更怕。



面對過去一年快速上揚的房價，曾敬德建議，購屋人可以試算看看租跟買的差距，假如扣除房貸利息支出後，還可以多還一些本金，此時買就是個不錯的選擇，另外，因為現在可能有一波升息走勢，購屋人可以先預抓利率往上的空間，假如升到2％都不至於影響生活品質，也可以擇優購屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

捷運站周邊通常是購屋首選，依據台北市地政雲資料，2021年全台北市捷運站300公尺內交易量前五大捷運站分別為中山國小、內湖、中山、古亭、永春，五站中僅內湖站的平均成交單價維持在6字頭，每坪約66.4萬元，其他四站都在每坪73至86萬元。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市房價水位高，資金潮來襲漲幅也有限，有明顯漲幅者多數有新屋交易帶動，而內湖站周邊新成屋稀缺，且屋齡30年左右的大樓較多，社區均價大多落在6~7字頭，較貼近買方需求，因此成交量相對高，價格卻持平發展。

中山國小站最夯，價格挺進7字頭



綜觀台北市購屋熱門捷運站，第一名是中和新蘆線的中山國小站2021年平均交易單價每坪73.3萬元，成交均價年增6.1％，不僅是成交最多，也是熱門捷運站中增值幅度最高的一站，第二名是文湖線的內湖站2021年均價66.4萬元，年增僅0.3％，第三名中山站為淡水信義線及松山新店線的交會站，均價每坪79.8萬元，年增幅2.0％，第四名古亭站也是雙捷運線，有松山新店線及中和新蘆線，均價每坪83.3萬元、年增3.9％，第五名為板南線的永春站，平均成交價每坪85.6萬元、年增4.8％。



郎美囡分析，台北市停車不易，通勤多倚重大眾運輸工具，而房屋鄰近捷運站，未來轉手容易、價格也穩固，因此靠近捷運站常列為主要購屋條件，有雙捷運線的捷運站南來北往交通便利性更高，不過也因地段機能優越，周邊房價往往不低，尤其像古亭站位於台北市中正區與大安區交界處，本就為台北市精華地段，房價自然高出許多，反觀熱門站點中山國小站，雖非雙捷運路線，但一站到民權西路站一樣有雙捷運優勢，且位於台北市市中心，周邊公車班次多，鄰近中山區條通商圈，商家林立，附近40年以上的大樓均價約在5字頭，親民房價頗獲購屋人青睞，而近期因5年內新屋交易比例增加，因此拉高了均價；至於永春站緊鄰信義計畫區，其捷運共構宅平均成交價約每坪120萬元，且交易熱絡，故推升永春站成為成交熱門站點中房價最高的一站。





 

逐捷運而居，距離決定房價



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，捷運宅到站即到家的交通便利性高，相對地房價也偏高，倘若預算有限，不妨退而求其次，尋找距離捷運站5百至8百公尺的房屋，步行至捷運站的時間可在10分鐘內，亦可享有近捷運的優勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年首季六都買氣依然強勢，據統計六都中共有三都家戶購屋比超過1.00%，分為別新北市1.02%、桃園市1.31%及台中市1.25%，代表這三都每100戶中至少有1戶購屋，而台北、台南及高雄家戶購屋比也創2016年以來同期新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管今年初購屋貸款條件已不如去年理想，但多數買方認為原物料價格上漲及缺工問題會推升未來房價，加上通膨壓力突顯不動產的保值性，故今年首季買氣優於歷年同期。

新北買氣爆棚，台中交易不墜

住商機構企畫研究室依據六都買賣移轉棟數及戶數統計家戶購屋比發現，各都買氣並未因政府打房而緊縮，由歷年第一季六都家戶購屋比顯示買氣從2016年谷底反彈後一路走升。

台北市今年第一季家戶購屋比0.75%，與去年同期相當，跟2016年首季相比增加了0.37個百分點，新北市今年首季衝破1%，家戶購屋比1.02%，與2016年相比增加0.56個百分點，桃園市今年首季家戶購屋比1.31%居冠六都，跟去年同期比微幅下滑0.02個百分點，不過桃園市自從2020年開始第一季一直都維持在1%以上，房市常勝軍台中市今年第一季家戶購屋比1.25%，維持去年水平，與2016年相比增加0.56個百分點，與新北市並列家戶購屋比成長最多的區域。

台南市今年第一季家戶購屋比0.86%，高雄市則達到0.91%，南台灣買氣跟過去相比也有顯著成長。

郎美囡分析，新北市近期交易熱烈，各個重劃區、新市鎮供給量大，買方選擇多元，且隨著捷運網絡越來越密集、幅員越來越廣，交通日益增進，許多買方受台北市房價擠壓至新北買房，購屋熱潮在房市上升波段增溫不少；桃園及台中近幾年有不少公司、企業設點，就業人口增加，在地自用買盤有增無減，加上重劃區話題多，買方對未來有期待，也吸引投資性買盤布局；台南市及高雄市雖然首季家戶購屋比未達1%，但受惠科技業議題，歷年來房市成交量一路走揚，且房價相對於中部、北部親民，政府打炒房之際，仍獲置產及投資方青睞；至於台北市房價漲幅雖不及中南部，但高水位的價格仍有些微漲勢，房市因台商回流及高資產抗通膨性置產，交易表現也不俗。

打房一波波，買氣受考驗

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，今年首季交易量尚未反應央行升息的效果，近年成交量逐年增加，各區域價量齊揚，打房政策也一波接著一波，且央行貨幣政策以朝向緊縮為原則，預期今年買氣趨於緩和，不過整體還是偏向樂觀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

機場捷運A10站特區的開發目的，是配合桃園國際機場聯外捷運建設計畫之捷運站區，串連大台北至桃園國際機場及大桃園地區，以活絡地方經濟，促進都市永續發展。以「TOD」(Transit Oriented Development，以大眾運輸作為都市發展的導向)發展模式概念出發，規劃商業區、住宅區、車站專用區等。

A10站成為南崁交通轉運中心樞紐



機場捷運開通後，緊鄰國家門戶的A10站區，1站進入雙北市A9站，2站進入桃園國際機場，航宇國際，還有未來捷運綠線的加持，可以快捷進入桃園市中心，連通桃園與大台北捷運路網。桃園市政府表示，A10站位於機場捷運全線的中央位置，北接台北都會區，南至桃園國際機場及青埔高鐵站，具備極佳的地理優勢，且開發後可有效引導南崁地區人口移動進駐，即將成為南崁地區交通轉運中心樞紐。



A10站台灣首座矚目的機場城市後花園



桃園機場捷運A10站，是機捷線的桃園第一站，有別於A8、A9新北林口站的高樓林立、生活機能發達，山鼻站四周則是視野開闊，讓人有遠離城市喧囂，回歸純樸生活的感覺。A10站特區內座擁5座埤塘、2.3公里休憩水圳藍帶與豐富的自然生態環境，以及全區完善的自行車道，公共開放空間相當充裕，成為台灣第一座受矚目的機場城市後花園。









 

雙幹道劃分4區塊，各具居住特色



特區內整合機場捷運線、南山路兩條主要幹道交界的4大區塊，將全區設計成(1)林蔭景觀/接駁區、(2)水岸綠賞/休憩區、(3)生態防洪/復育區、(4)文化傳承/活化區等4大區域，整體優質生活空間，設計規劃是以住宅為主、商業為輔。



啟動A10站區樂活宜居的桃園



在這塊安居區域裡，規劃50米景觀綠園道，市民可以透過便捷路網，深度感受在地限定的原生林帶、綠地、水圳等，具備完整防洪系統與休憩功能的生態饗宴，桃園市政府在A10 站特區裡，用心保留區域內的埤塘地景與田園生態，進行串連與規劃，以營造出「一步一景」充滿水綠交織的慢活環境。桃園市政府說：「創新！讓未來更美麗，啟動A10站區，給市民一個樂活宜居的桃園。」









 

▲六都今年首季買氣似乎不受打炒房影響，有三都的家戶購屋比超過1％，代表每百戶中至少有1戶購屋。（鮑行健攝）

今年首季六都買氣依然強勢，住商機構企畫研究室依據六都買賣移轉棟數及戶數統計家戶購屋比發現，各都買氣並未因政府打房而緊縮，共有三都家戶購屋比超過1.00%，代表這三都每百戶中至少有1戶購屋，而除了桃園、台中外，其他四都家戶購屋比也創7年新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管今年初購屋貸款條件已不如去年理想，但多數買方認為原物料價格上漲及缺工問題會推升未來房價，加上通膨壓力突顯不動產的保值性，故今年首季買氣優於歷年同期。

新北、桃園、台中 每百戶至少1戶買房

由歷年第1季六都家戶購屋比來看，買氣從2016年谷底反彈後一路走升，台北市今年第1季家戶購屋比0.75%，與去年同期相當，跟2016年首季相比增加了0.37個百分點，新北市今年首季衝破1%，家戶購屋比1.02%，與2016年相比增加0.56個百分點，桃園市今年首季家戶購屋比1.31%居冠六都，跟去年同期比微幅下滑0.02個百分點，不過桃園市自從2020年開始第1季一直都維持在1%以上。

房市常勝軍台中市今年第1季家戶購屋比1.25%，維持去年水平，與2016年相比增加0.56個百分點，與新北市並列家戶購屋比成長最多的區域，台南市今年第1季家戶購屋比0.86%，高雄市則達到0.91%，南台灣買氣跟過去相比也有顯著成長。

郎美囡分析，新北市近期交易熱烈，各個重劃區、新市鎮供給量大，買方選擇多元，許多買方受台北市房價擠壓至新北買房，購屋熱潮在房市上升波段增溫不少；桃園及台中近幾年有不少公司、企業設點，就業人口增加，在地自用買盤有增無減，加上重劃區話題多，買方對未來有期待，也吸引投資性買盤布局。

而台南市及高雄市雖然首季家戶購屋比未達1%，但受惠科技業議題，歷年來房市成交量一路走揚，且房價相對於中部、北部親民，政府打炒房之際，仍獲置產及投資方青睞；至於台北市房價漲幅雖不及中南部，但高水位的價格仍有些微漲勢，房市因台商回流及高資產抗通膨性置產，交易表現也不俗。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，今年首季交易量尚未反應央行升息的效果，近年成交量逐年增加，各區域價量齊揚，打房政策也一波接著一波，且央行貨幣政策以朝向緊縮為原則，預期今年買氣趨於緩和，不過整體還是偏向樂觀。

近年央行實施好幾波信用管制措施，針對高價住宅及多屋貸款有諸多限制，不過資金充沛的豪客照買不誤！根據最新實價登錄，台北市中山區南京東路的公園第一排豪宅「頂高豪景」，2021年11月成交14樓戶，總價2億799萬元、每坪141.4萬元，由洪姓、李姓自然人，共同採無貸款買進；松山區指標豪宅「潤泰敦峰」，11月也有13樓戶成交，總價1.94億元、每坪191.34萬元，買家郭姓、唐姓兩位自然人，亦是不貸款購屋。而2022年3月中正區商辦「醒吾大樓」，20樓約280坪辦公室於以2.38億元售出，買家為登記在同棟5樓的宇宙超生命科學公司，該公司負責人為悟覺妙天。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，物價房價年年漲，更讓凸顯不動產的穩定性和抗通膨效果，而在政府信用管制以及紅單轉讓等多項管控政策下，讓投機客逐漸退場，現在出手置產者，多以中長期持有的資產配置考量，著眼市場具指標性和長遠性的物件，因此精華區豪宅和優質商辦，也都成為標的。



台灣房屋中山民生特許加盟店店東蕭佑寯表示，「頂高豪景」面對林森公園，樓高22層，社區都規劃百坪以上的豪宅房型，2011年預售時，成交單價約落在120~140萬元上下，不過該社區在2016年至2021年間，因豪宅市場修正，長達5年沒有交易紀錄，直到近一年才再度傳出成交資訊，近期的成交均價已回穩到約125萬元，所以不少早期購入的屋主，就趁當前房市正好時轉售出場。



松山區的「潤泰敦峰」則持續賣座，該社區2021年就累積了20筆交易，成為松山區最暢銷豪宅王！張旭嵐指出，該豪宅雖位在市民大道四段高架橋旁，且非傳統黃金路段，但因建商的建築設計規劃得宜，基地退縮超過50米，並以綠蔭降低景觀壓迫及噪音干擾，加上該豪宅一旁就是微風廣場百貨，且鄰近東區商圈，吸引企業主及高端資產族青睞，故社區身價十分穩固，近兩年的成交單價都超過165萬，18樓以上的高樓層戶別，更全數站穩200萬俱樂部行列。





 

第一建經研究中心副理張菱育分析，近年央行雖然一再限縮豪宅交易、法人購屋的貸款成數，但手頭現金充裕的富豪財力雄厚，乾脆直接不貸款入手，一來可節省申貸時程加快交易速度；二來可保留往後融資的彈性；三來不受升息壓力，所以市場上，不乏以親友、夫妻合資取代貸款的現金購屋案例。



張菱育指出，親友合資購屋，產權登記採共同持有，不僅對雙方都有保障，也能兼顧公平性，一般來說，共同持有不動產有「公同共有」與「分別共有」兩種形式，公同共有是全體所有權人一起持有全部產權，所以須全數人同意才能處分資產；分別共有則會劃分好各自的持分比例，所有權人可自由處分自己名下的持有部分。



由於售屋時要繳納土地增值稅，而每人都有「一生一次」的土地增值稅自用住宅10％的優惠稅率，若非自用住宅則為20~40％，張菱育提醒，若夫妻購屋選擇產權共同登記，日後要售屋時，雙方將會同時使用優惠稅率納稅，而下次換屋就無法享有優惠，因此採共同持有前可多考量試算。





 

政府有意禁止預售換約，根據2021年預售揭露的預售資料顯示，2021年雙北以外市場預售銷售狀況熱絡，以近年持續攀升的趨勢與房地合一稅收持續拉高來看，市場上存有一些短期的投資行為，尤其桃園、台中、高雄2021年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，部份2021年的熱銷案已經出現轉手潮開跑的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，2021年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。



信義房屋統計2021年實價揭露資料顯示，市場規模最大的新北市，一年預售揭露約1.64萬件，不過桃園市與台中市都超過新北市，桃園市一年揭露1.99萬件，台中市也揭露1.68萬件，雙雙超過人口與市場規模最大的新北市，顯見區域推案銷售熱絡，以持續攀升的房價來看，裡面也可能存有部分非自用的需求。



高雄市2021年也揭露預售1萬件，總銷售金額也達千億元，台南市揭露預售8400餘件，新竹縣市也有6000餘件。曾敬德表示，2021年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過2021年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。





 

行政院拍板《平均地權條例》修正草案，炒作房價最高罰5,000萬，而且可以連續罰，專家預估預售屋將掀起一波拋售潮，而打炒房效應也浮現出來，首家建商新潤機構決定購地速度減緩，要減少資金壓力。

一棟棟大樓正在趕工興建，但建商面對土地價格高、原物料上漲壓力，以及央行限縮土建融貸款成數，行政院加重打炒房力道，拍板《平均地權條例》修正草案，炒作最高罰5,000萬，現在首家建商新潤機構宣布啟動封盤不買地策略。

台北市不動產開發商業同業公會秘書長于俊明指出：「貸款將會受到嚴格的一些斷金鏈的這樣子的這些問題，所以對於建商來講的話，他的這種購地的這種腳步一定會趨緩。」建商買地步調放緩，改推危老都更，主要是享有容積獎勵，又沒有土建融貸款限制。

但看看預售屋交易實價登錄資料，去年桃園龜山4,701件，為全台交易量冠軍，其次是台中北屯、桃園中壢3,000件以上，新北三重、板橋以及台中西屯有2,000多件，都是爆量區。

7月1日禁止預售屋換約，正式上路後恐怕出現恐慌性賣壓。《住展雜誌》研發長何世昌認為：「投資客或者是自住客丟出來的轉售案的案量，那轉售潮的價格對於這個買方來講，是一個非常非常有希望撿便宜，撿到一個很划算價格的一個好時機，所以預期大概建商這一段時間，交易可能會變得比較清淡一點。」專家預估預售屋市場將掀起一波降價拋售潮，買方有機會逢低入手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院會2022年4月7日通過「平均地權條例」修正草案，將函請立法院審議，本次修法5大重點包含「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」，其中重罰炒作行為最高可處5,000萬元罰金，政府用重罰宣示打炒房的決心。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，對炒作行為來說，提高罰金確實有恫嚇效果，加上檢舉制度，看似萬無一失，卻同時考驗內政部與地方政府的人力與勾稽能力，一旦拿捏不好，恐有失官箴。另避免私法人交易住宅立意雖佳，卻同時可能產生負面效應，例如公司因稅務或財務考量得購置宿舍、招待所等個案，不可不慎。



大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，這次主要針對預售市場大舉修法，原因在於過去二年預售市場受惠資金潮，價格膨脹快又急，吸引投資客趁勢賺取價差，整體房價受到拉抬，讓預售市場成為打炒房的主力目標之一，2022年再加上央行升息，預期2022年第二季的交易量將逐步放緩，不過在全球缺工、缺料，以及營建成本上揚的前提下，房價也難以大幅鬆動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】