台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

有關媒體刊載評論，認為提高銀行不動產授信風險權數值得商榷，金融監督管理委員會(下稱金管會)感謝各界對相關政策提出指教，但其中若干論點所述情形，與實際情況有所差距，因此提出說明。

一、巴塞爾資本協定允許各國主管機關在符合協定精神下依監理需求調整，我國銀行資本適足性規範一向遵循國際規範：



行業係扮演金融中介角色，藉由吸收大眾資金提供予有需求者，提高金融市場資金配置與使用之效率，進而支持實體經濟成長。為避免銀行經營不善，影響整體社會經濟之發展。因此巴塞爾銀行監理委員會(BCBS)發布「巴塞爾資本協定」，明定銀行之自有資本與風險性資產之比率(下稱資本適足率)不得低於一定比率，作為國際上衡量銀行韌性之標準。



BCBS允許各國主管機關在符合協定精神下依監理需求調整其資本適足率規範，我國資本適足率相關規範一向以BCBS發布之國際標準為基礎，審酌國內金融市場現況及本國銀行實務發展需求調整，以兼顧接軌國際及提升我國經濟發展之目標。此外，近年為因應COVID-19疫情，許多國家經考量對經濟情勢之影響後，亦宣布延後實施「巴塞爾資本協定三(Basel III)危機後改革定案文件」。



二、本次配合中央銀行選擇性信用管制措施調整不動產授信風險權數，適用於新承作案件，不影響銀行既有授信案件：



因應近年不動產市場熱絡所產生之不合理現象，政府相關部門已啟動各項作為，本次金管會配合中央銀行所採行之選擇性信用管制措施，提高受管制5項貸款之風險權數，期藉此避免信用資源流向非實質需求者，導致資金供需失衡，影響金融市場之資金運用效率，降低銀行支持實體經濟成長之力道。



為降低對本國銀行業務經營之影響，新規定僅適用於2022年2月18日起新增、屆期續貸或轉貸之案件，銀行已辦理之貸款及非屬新規定所列貸款均維持以現行規範計提資本而不受影響。



三、透過風險權數調整，可提升銀行承作該等授信之風險意識與承擔能力，並將視未來實施情形滾動檢討調整：



現行不動產暴險以貸放比率(LTV)法計提資本之架構，係依貸款所徵提不動產之類型、貸放成數及資金用途等區分其風險，決定所適用之風險權數，具較高之風險敏感性。本次調整部分不動產抵押貸款之風險權數，係在上述規範架構中，反映該等貸款未來風險可能上升之情形，提升銀行承作業務之風險意識與承擔能力，預期將有助於控制新增不動產貸款之增幅，但不至對不動產授信產生過大衝擊。相關措施亦將視銀行不動產貸款風險控管情形及產業發展狀況滾動式檢討。



四、國際信評機構對本項措施持正面看法：



國際信評機構近期發布之報告亦認為，本項措施整體而言對我國銀行業之信用體質具正面之影響，也能協助銀行業放緩不動產貸款之成長與相關之集中度風險，且放款將更多元化，並顧及其他產業之資金需求，例如工業相關之企業投資或貸款。



金管會表示，銀行吸收大眾資金並從事放款業務，本需具備較高程度之韌性，以免影響存款人權益。截至2021年9月底，本國銀行平均普通股權益比率、第一類資本比率及資本適足率分別為11.95％、12.93％及14.82％，資本適足性仍屬穩健。惟鑒於資本適足率係外界衡量銀行風險承受能力之重要指標，金管會將遵循BCBS所發布之國際規範及主要國家之作法，並持續觀察整體金融市場之變化，在同時兼顧與國際接軌及穩健可行之原則下，研議修正我國資本適足性相關規範，督促本國銀行落實風險管理，以維持金融韌性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

春節一過，買方立刻回流！樂屋網統計2022年2月中古屋買氣，儘管歷經農曆春節傳統淡季，但整體淡季不淡，春節過後買氣更是迅速回升，2月訪客數相較上月增加38％，相較2021年同期增加29％，預約看屋數相較上月增加56％，相較2021年同期更是大增81％，其中又以台北市文山區最夯，看屋數翻倍成長。

近期房價漲幅快速，不少買方擔心房價繼續飆漲到難以負擔，一過完年就開始出來看房，讓2月全台預約看屋數普遍提升；若從六都預約看屋數月成長觀察，以台北市躍升50％最多，新北市、台南市同樣位居第二名，皆增長41％。



細分區域，台北市預約看屋月成長最多的就是文山區，成長達101％，樂屋網調研中心經理洪安怡指出，近期不少大安區、信義區買方，因房價高漲而跨區到文山區看屋；尤其是新婚或剛生子的夫妻，訴求捷運站和綠地的純住宅環境，因而選定文山區；以總價2000萬元到2500萬元，2-3房含車位的電梯大樓，或總價1500萬元內，2樓和3樓的公寓最受歡迎，且因為當地待售物件量體不大，僧多粥少，仍是賣方市場為主。



除了文山區，中山區的預約看屋數相較前月也成長不少，漲幅達96％；當地房仲業者透露，中山區早期有不少投資型的買方，偏好長期置產賺取穩定收租，近年因房價高漲，更多買方傾向短線進出市場，購入中古屋後重新裝潢再出售，尤其是總價2000萬元內，能隔成小2房的住宅，去化最快。其餘像是新北市的新店區、台南市永康區表現也很不錯，顯見傳統熱區仍有不少買方積極入市。





 

洪安怡表示，不動產的增值幅度，有時更勝一些避險資產。以常見的避險貴金屬—黃金舉例，2016年單價是1295元，到2021年漲到1531元，漲幅達18.22％，但同時間的全國不動產平均單價，2016年是每坪22.34萬元，到了2021年已經來到每坪27.4萬元，漲幅達22.64％。

不過，洪安怡提醒，近期俄烏戰爭開打，國際政治局勢不穩，國內亦有各項打炒房措施，蠢蠢欲動的利率，和年底的2022年九合一選舉等，種種變因都可能影響接下來的房市走向，建議買方回歸自身狀況，訴求長期自住，避免高槓桿的風險投資，才能應對動盪不安的市場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

危老條例自2017年5月公布實施後，台北市老宅成房市亮點，屋齡30年以上老透天的交易量也攀升，2017年台北市屋齡30年以上透天交易共372筆，成交總額高達141.1億元，到2020年交易量高達514筆，成交總額251.8億元，但到了2021年交易量下滑至409筆，成交總額僅171.8億元，與2020年相比大減31.7％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，危老重建需要100％土地及合法建物所有權人同意，但沒有基地面積限制，而透天產權通常較單純，是危老議題下的熱門物件類型，不過危老容積獎勵10％在2020年5月結束，之後每年減少2％容積獎勵，多少降低投資人及開發方的進場意願。

士林、北投賣相佳，萬華量多價不高



統計2017年至2021年共5年台北市各行政區30年以上透天交易，成交總金額最高為士林區177.6億元，第二高為北投區143.1億元，另外中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億，然而成交筆數最多的萬華區，雖然成交388筆居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第5名。

 

郎美囡分析，台北市居住密度高、素地稀缺，因此土地坪數大的透天成危整合開發的目標，近幾年經過危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，市場上供給量最多在士林區、北投區及萬華區，開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。其中，士林區及北投區透天若位在主要道路、面積大者，總價可在5千萬以上，加上北投士林科技園區加持，近幾年成交表現不俗，至於萬華區雖然交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，或買賣雙方價格拉鋸，故成交總價偏低。

開發自用兩相宜，落日條款應注意



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，近年若符合危老條件者可單獨重建的個案，更頗獲投資人青睞，不過提醒有意願轉進這類產品的購屋人，時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府也各有危老補助，其申請期限不同，若有長期作戰打算的投資人，個案本身最好有租金收益，此外更應充分掌握有利資訊及條件，始能創造更高的開發價值。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

現代人晚婚，單身人口也越來越多，根據內政部不動產資訊平台統計，2021年Q4全國的「1人1宅」的數量達195.2萬宅，佔比從10年前的21.8％增加到26.75％，而六都當中以新北「1人宅」的佔比最高，達30.08％，超過41萬宅；最低的是台中18.99％，而10年前相較，台北的「1人宅」增加比例最多，達5.22個百分點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，女性意識抬頭，不婚不生的單身男女越來越多，六都「1人宅」的佔比十年間都明顯成長4~5％，尤其以雙北長期居高，主要因為許多上班族北漂，又以新北房價、租金較適中，也在通勤合理範圍，因此戶籍僅1人的宅數在2021年正式突破3成。而現代女性經濟獨立，婚前購買小宅自住的情況也增加，因此雙北捷運沿線、桃園高鐵特區或機捷站區周邊，不少重劃區的新案，也主推2房或1+1的小宅，以低總價門檻吸引單身者入手。



張旭嵐進一步指出，高鐵和機捷通車後，拉近了北北桃的距離，加上北市的消費水平與房價都比較高，對多口之家的家庭而言，生活負擔較大，因此不少民眾選擇「單身住台北，成家就脫北」，使北市「1人宅」的比例增加最多，也讓桃園、新北接收了不少來自北市的家庭輕移民。

 

「1人宅」的增加，也改變了家戶人口結構，台灣房屋進一步觀察設戶籍宅的平均人口數，2021年Q4全國設籍宅的平均人口數為3.2人，再創新低!六都中以新北市最低，甚至不到3人，平均只有2.92人，最高的台中市則是3.34人。對照10年前的數字，以台中和台南下降最多，平均人口數減少了0.42人。

張旭嵐分析，過去中南部家長傳宗接代、不可分家的觀念根深蒂固，但隨著時代演進，非要生兒子或一定要結婚的壓力逐漸減少，也不再強求家族成員都要住一起，於是中南部的家庭型態，從早年的大家庭轉變為小家庭，因此家戶人口數降幅較大，南北差異逐漸拉近，這也促使建商推案坪數越來越小，以符合社會變遷的趨勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部統計月報資料顯示，2022年1月平均每戶人口數量再創新低，僅剩下2.59人，再度創下歷史新低紀錄，根據人口普查資料顯示，2020年2357萬的戶籍人口中，有高達65.7萬人是居住海外，占比達到2.8％，這些人口部分可能因為疫情兩年沒回國而導致戶籍被遷出，因此人口數據呈現外流與每戶人口數持續下滑。

根據人口普查資料顯示，戶籍在國內但人在海外，每百人中就有2.8人，台北市官方也指出，光是疫情兩年沒回來的人口就樣高達4萬人，這些戶籍人口被遷出，導致人口減少，台北市2022年的人口數有可能跌破250萬人。



人口減少、分戶與單身戶增加，也都會導致每戶的人口下滑，根據統計資料顯示，1991年台灣平均每戶有3.94人，2009年跌破3人關卡，剩下每戶2.96人，2021年平均還守住每戶2.6人，2022年1月則正式跌破2.6人，平均每戶剩下2.59人創下歷史新低。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，家庭型態因都會化而改變，傳統大家庭模式逐漸演變成為夫妻跟小孩的家庭模式，甚至單人戶的數量也與日俱增，根據10年一次的人口普查趨勢顯示，過去三次調查，每10年父母與未婚子女型態的核心家戶，比例都減少5％，但單人家戶和20年前相比卻增加5.5％，若趨勢不變，未來10年單人家戶的比例，可能與超越父母與未婚子女的家戶比例，兩者出現黃金交叉。



根據內政部統計月報資料顯示，六都之中每戶人口最少的是台北市的2.39人，高雄市的2.43人，新北市2.47人，台南市2.62人，桃園市2.63人，台中市的2.76人，顯示都會化越高的區域，平均每戶的人口數量越少。



曾敬德指出，平均每戶的人口數量減少，也會帶來居住型態的改變，包括坪數越來越小，但希望可以過得更有品質，另外，捷運網絡等完善，也會把人口由都會區向外擴散。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市長陳其邁上任後推動亞灣5G AIoT創新園區獲企業熱烈回應，現有空間幾近滿租，為滿足投資需求2021年展開高雄軟體園區二期計畫，2022年3月7日舉行基礎設施動土典禮，同時加工處投資自建11層建築也預計2022年5月動土，初估將新增萬坪空間，加上後續兩坵塊招商，全區年產值可望達33億元、將創造2,500個就業機會。

高軟二期用地位高雄展覽館南側，今針對園區內基礎設施包括道路興闢、照明及管線等公共設施舉辦動土典禮，全部工程由高雄市政府工務局新工處代辦，預計2023年2月完工，包括經濟部加工處長楊伯耕、高雄市副市長羅達生、立法委員賴瑞隆及相關局處首長到場參與，共同起鏟動土。



加工處長楊伯耕致詞時強調，高軟二期是中央跟地方一起合作，才能走這麼快，基礎設施工程委託市府新工處執行，一定會如期完工。他指出，高軟一期空間已全滿，高軟二期興建勢在必行，而且會加快腳步，預計5月第一棟自建11層建築將動土，第二棟、第三棟也將陸續招商，讓高雄有更多空間引進廠商進駐。



立法委員賴瑞隆指出，高雄這段時間大力發展，不論是陳市長大力招商的台積電，還是5G AIoT重心的亞灣區及亞灣新創園等，感謝經濟部與市府團隊的努力，讓高軟二期正式啟動，對數位經濟及新創產業發展都是非常重要的助力。他表示，未來配合大高雄捷運延伸、機場改建、前鎮漁港改造、旗津過港隧道等整體交通及經濟建設，相信大家一起努力，高雄發展一定會越來越好。



副市長羅達生則肯定加工處高效率，讓高軟二期基礎建設順利動工，也感謝賴瑞隆委員支持，讓投入百億打造的亞灣5G AIoT創新園區能順利推動，市府也迅速展開招商工作，包含5G專網專頻智慧設施、新創基地、人才中心和實驗場域都陸續展開，廠商來得太快太急，空間已明顯不足。未來高軟二期整區開發後結合特貿三的公辦都更，將提供15萬坪產業進駐空間，亞灣不僅將成為高雄城市轉型的領頭羊，也將成為台灣的亮點。



經發局長廖泰翔指出，2021年2月蔡總統宣布投入百億元打造亞灣5G AIoT創新園區，市府就加速與中央各部會合作推動各項重點工作，並推出006688租金補助專案，短短1年吸引70多家國內外大廠、加速器與新創團隊進駐，現有4棟大樓進駐率逾9成。因應投資需求，市府已公告專案將延長至2022年6月底，同時啟動「辦公空間遴選計畫」，盼提供亞灣區更多進駐空間，招募國內外大廠落腳形成產業聚落。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據統計，台北市未來5年計畫將開幕營運的百貨購物中心多達7座，除大直NOKE忠泰樂生活與東區新光三越百貨Diamond Towers外，南港以5座新百貨商城躍居台北最熱的百貨新戰場，光是樓地板面積合計就有8.67萬坪之多，其中包括南港車站以東的三井南港LaLaport，以及南港車站到捷運昆陽站的「南港西軸線」上的4座百貨，分別為微風南港輪胎的百貨購物中心案、國產實業A區、國泰南港調車廠的複合商場，與冠德環球購物中心將進駐的台電北儲廠都更案，一棟一棟拔地而起的地標級建築，將為南港西軸帶來令人驚艷的城市地貌，發展願景大有「下一個信義計畫區」之勢。

「從百貨、飯店，與台鐵調車場、國產實業、台電儲電廠等都更話題，可以看見南港的未來性在南港西軸線上，這區塊也是是離信義、內湖最近的高含金量產業廊帶，將是台北第一個結合產業的都會型商圈。」遠雄因此佈局推出全區稀有廠辦預售案「遠雄宜進I-CITY」，推出即創熱銷，連國內上市櫃電商金流鉅子，近期亦以重大訊息公告，將斥資約16億元鎖定該案規劃新總部。



商仲業者分析，聯強集團以每坪百萬購入南港世界明珠商辦，具價值定錨效果，南港西軸更靠近信義計畫區，更讓台北企業主對本區未來深具信心，認定這是銜接信義、南港、內湖黃金三角的最後一塊拼圖，具備承接信義計畫區經貿量能與內科產業的第一線地位。



商仲業者指出，南港仍在蛻變，最後壓軸的南港西軸，因為接壤信義計畫和內湖的地緣經濟，加上4鐵共構車站、北流與瓶蓋工廠文創園區，又有4大百貨與多家國際級飯店匯聚，和東段的會展中心、南軟園區與生技園區截然不同，「西軸將會是南港最像信義計畫區的一段，不少開發商已經把昆陽站到南港車站視為信義計畫的延伸擴大區域、信義計畫PLUS版來做開發規劃。」所以，開發規劃含括了只租不售的A辦總部、百貨影城、飯店、新一代科技廠辦、住宅等多元類型。



遠雄宜進I-CITY行銷經理蕭文星表示，南港西軸有內科和南港既有的產業動能加持，又有信義計畫外溢的商貿與資金買盤，過去信義計畫熬了數十年才臻至成熟的歷程經驗，有望在南港西軸複製速成，南港4座百貨5年內將接續開幕，就是看好未來南港西軸帶由企業總部、商場和住宅案匯聚出的人流與消費力。









 

板橋市府對面有名的黃燜雞米飯和神灯咖啡到哪裡去了？原來是都市更新！板橋中山段598-46地號都更案自2021年4月8日發布實施，於2022年2022年3月執行拆除作業，預計於2024年4月完工，新板特區拼圖又加上一塊。

本案更新單元位於板橋區中山路一段及新站路交叉口，基地面積總計1,630.9平方公尺，因案內多為30年以上1至3層樓老舊建築物，已不符合使用年限，為提升本區住宅居住安全及美化都市環境景觀，實施者於本案核定後已陸續開始進行各項拆除前置作業，目前正在拆除。



本案更新前戶數有11戶，更新後為36戶，預計興建1幢1棟地上19層、地下4層住商混合建築物，留設4公尺人行步道改善人行空間，並配合周邊建築物設置空橋串聯2棟建築物，本案基地未來將融入新板特區空廊系統，完工後將大幅提升人行空間之便利性，另本案也將串聯周邊2件已完工之都更案，完成板橋區中山路一段及新站路交叉口西南側區域之都市更新，進一步提升新北市政府周邊環境及市容，同時引進綠建築設計美化環境景觀，增進公共利益，落實都市更新公益性目標。

 

因應婦女節到來，各行各業都推出消費優惠活動搶攻女力商機，台灣女性的經濟實力確實不容小覷！根據內政部地政司的私有土地所有權人統計，2021全台女性地主達413萬餘人，比2017年的386萬餘人增加近27.5萬人，近5年的女性地主佔比，也從45.4％提升至46.3％，男女持有不動產的比例逐漸拉近！其中新北市5年間女地主數量增加6.3萬，為六都之最。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國內的不動產交易絕大多數是「房+地買賣」，所以女性地主增加，也反映女力購屋已是房市常態。根據勞動部的經常性薪資統計，女性就業者的薪資，從2017年的每月36,801元，提升至2021年的每月40,030元，漲幅約8.8％，比男性約8％的成長幅度還高，顯示女性的經濟條件越來越好，購屋實力與日俱增。



而且現代女性普遍晚婚甚至不婚，因此等到結婚才跟丈夫一起買房的觀念已落伍，女性婚前透過購屋來累積資產的比例漸增；另外，夫妻婚後置產，有不少愛妻人士選擇將房地產登記在太太名下，也是讓女性的土地所有權增加因素之一。

 

六都當中，雙北的女地主佔比從2013年起就已過半，且又以新北量增最多，而台南市雖然女地主佔比最低，不過比起5年前的41.7％，已經增加了1.1個百分點，屬於六都最大進步獎！張旭嵐指出，雙北近年的人口比例多處於女多於男的狀況，且北部就業機會豐富，薪資條件也相對較佳，加上新北市房屋總價門檻較低，有利女性購屋，女性購屋佔比多年來早就處於略高的趨勢；而南部地區過去觀念較傳統，早期受到「家產不落外姓」的觀念影響，女兒繼承不動產的機會受限，不過近年生兒子傳家的觀念式微，且女性工作能力逐漸被肯定，讓男女不動產持有比例差異逐漸拉近。

第一建經研究中心副理張菱育表示，以聯徵中心2021年Q3的最新資料統計，全台女性購買的不動產坪數平均約43.6坪，比男性的46.9坪略少3.3坪，顯示都會女性偏好購買小宅，拉低整體坪數，但男性仍有成家購屋考量，須購買適合全家人居住的較大坪數家庭宅；不過女性在貸款利率及核貸成數上，則與男性相當，說明女性在購屋貸款方面並未較男性弱勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行總裁楊金龍10日將赴立法院進行業務報告，今天書面報告率先出爐，內容語帶玄機，除了指出房價上漲是全國性問題，也暗示房市管控措施不會馬上落幕，還有再出招的空間。

2020年底以來，央行已經四度祭出選擇性信用管制，內政部、財政部、金管會等相關部會也都有推出配套措施，希望遏止炒房風氣，健全房地產市場。

央行分析，從需求面來看，全球流動性充沛以及國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加；供給面則有土地價格走高，營建材料與工資等成本上揚，推升新屋價格。

此外，在經濟基本面支撐、預期心理及哄抬炒作下，央行指出，近年房市以中南部較熱絡。

央行認為，近期房價上漲是全國性，因此央行不動產貸款選擇性信用管制措施的實施期間可能會更長，且尚有精進調整空間，未來將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形，並檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整相關措施內容，以促進金融穩定。

央行並表示，為了強化選擇性信用管制措施成效，將從4大方向精進其他配套措施，一是建置更廣泛的不動產貸款統計，進行深入分析，以作為決策參考；其次，強化與金融機構溝通，籲請落實授信風險差別定價原則，勿削價競爭，也提醒借款人注意房貸利息負擔、儘早做好財務規劃。

第三，派員實地金檢，督促銀行落實法規遵循，以掌握銀行相關授信實務作業缺失，加強未來控管力道，央行去年共計辦理專案金檢達55次。

第四，金管會也參採央行意見，加強控管金融機構不動產保證業務風險；並配合央行不動產貸款規範，調高銀行辦理相關受限貸款的風險權數。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】