台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

▲疫情衝擊觀光產業，讓知名飯店也支撐不住，中山北路的國賓飯店，預計改建成豪宅和飯店。

肺炎疫情重創台灣觀光產業，首當其衝就是飯店業，疫情之下，不少旅館飯店改為防疫旅館因應，更有許多知名老飯店，乾脆直接打掉重建，趁著危老都更正熱，申請都更改建，在原址興建豪宅或豪辦，成為區域新地標，這股飯店改建風潮，正逐漸蔓延。

2020年，突如其來的新冠肺炎肆虐全球，跨境旅遊成為當前最不可能辦到的事，讓不少著重在國際旅遊業的飯店業，住房率一落千丈，不少商務旅館乾脆直接轉型變防疫旅館，台北市精華區的星級飯店，原多訴求國際旅客，在這波疫情中，受創最慘重。

從去年開始，不少知名飯店就傳出將都更改建消息，今年2月，開業32年的西華飯店，正式熄燈走入歷史，讓不少老顧客相當不捨，北市知名飯店改建不只於此，包括國賓、六福客棧、神旺、首都大飯店小巨蛋館、三德大飯店，也都預計以危老改建模式，拆掉重建。

住房率不到10% 飯店搶搭危老改建

根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市在去年6月三級管制期間，飯店住用率平均不到10%，疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%，國際觀光客少了千萬人次，在市中心大面積素地難求，政府又祭出40％最高的危老容積獎勵下，這些位在台北市精華地段的老飯店、商場，寧願選擇停業在原址重生，活化資產改建成豪宅、商辦，重拾昔日風光。

根據統計，2021年台北市新推建案約2763億元，其中都更和危老改建案超過7成，創下歷史新高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市參與危老改建的基地面積已經超過10萬坪，其中約有5%是老舊飯店改建，全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」改建後，由大陸建設推出「鐫萃」，根據實價揭露，單價多落在每坪143萬~154萬元之間。

除了飯店外，老舊商辦大樓也成為熱門重建標的，台北市敦化南路屋齡40年的老B辦「華塑大樓」，改建成豪宅案「華固敦品」，根據實價登錄資料揭露23樓成交每坪202.9萬元，擠身兩百萬俱樂部行列。而目前揭露都更改建案最高價的預售案是「敦仰」，前身是老商辦蘇黎世大樓，實價揭露顯示預售成交單價有3筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交2.68億元，每坪單價更達221.9萬元。

▲根據北市建管處資料，當前已核准619件危老改建，其中旅店建物占了13件。

北市大面積素地難尋 「類土地」成優勢

曾敬德表示，台北市可開發的素地稀有，開發商透過參與合建、都更、危老甚至是捷運聯開的方式取得合適的開發案，近年因為危老、都更政策盛行，包括飯店、舊辦公大樓、電影院、老透天厝等，都成為熱門的改建產品。

不少商辦大樓也趁這波危老獎勵，積極改建，像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行、新光產險大樓、敦化大樓、中華票券金融大樓、蘇黎世保險大樓、國泰襄陽大樓等，另外也有企業的總部辦公或營業大樓進行改建，包含永達承德大樓、佳美機構大樓等，不管是未來自用或出租，身價勢必提升不少。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，飯店原本就收到觀光團體數量下滑影響，住房率下降，之後又收到疫情衝擊，在政府提供容積獎勵的誘因下趁勢改建，不僅能重新規劃更符合未來趨勢的建築類型，若評估飯店的營收不理想，也可改變型態，轉做商場或豪宅，由於許多老飯店地段優越，因此轉為豪宅或商場具有發展潛力。

專家警示 豪宅商辦恐供過於求

此外，這波飯店改建潮以台北市最多，除了老飯店本就較多，國內旅遊的主力偏向中南部、花東、離島，北部不容易吸引國內觀光客，而商務客的競爭大，也是老飯店思考重新出發的主因。

不過，房產趨勢專家李同榮預表示，知名飯店及舊商場陸續趁著危老及都更獎勵便利性，大舉投入重建行列，勢必會對未來市場產生影響，除了幾個知名飯店改建外，目前正積極推動都更中的還有10幾棟大樓，短期間這些大樓暫時退出，將造成市場短期供給吃緊，長期則將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂，預計3~5年後，A級商辦與豪宅將會爆量。

李同榮表示，未來A辦恐供給過剩，導致租金和售價下滑，而B辦、C辦也因被A辦排擠，導致空置率增加，還無法都更的40年以上老舊商辦，將更加不值錢。而整體豪宅市場供給過多，不只讓新豪宅售價受影響，也會讓中古豪宅受到排擠，套牢的就是開發商和盲目的投資者。

▲台北馥敦飯店南京館是全台第一個獲准通過的飯店危老改建案，馥敦飯店與大陸建設合作推出「鐫萃」案，實價揭露平均成交單價在158萬元。

▲潭子聚興產業園中區屬台糖公司的18塊、約6.6公頃的產業用地，在重劃分割後，最快將在6月招租。（台糖公司提供）

為改善產業用地缺乏問題，台中市潭子聚興產業園區建設加速進行，除了園區南側的潭興路一段258巷道路拓寬工程，將於今年3月底前開工，並在年底前完工外，屬台糖公司的18塊、約6.6公頃的產業用地，在重劃分割後，最快也將在6月招租，加速園區營運期程。

潭子聚興產業園區東臨豐興路二段、南近潭興路一段、西側緊鄰國道4號臺中環線豐原潭子段、北近仁愛路一段，距離西側潭子市區僅約1.5 公里，鄰近國道4號台中環線豐原潭子段潭子交流道旁，可迅速銜接國道 4號及台74線快速道路，總面積約為 14.76 公頃，有8.86公頃為產業用地。

自2012年啟動，在2019年取得台糖公司同意合作開發，預估總投資金額約40.5億元，將可創造903個工作機會。

台中市經發局長張峯源指出，園區北側聯外道路目前已與國道4號連結，園區南側的潭興路一段258巷道路拓寬工程，今年底可完工啟用，園區內12塊市府所有土地皆出售並點交，目前3家廠商請領建照中。

經發局說明，目前潭子聚興產業園區除道路、排水設施(側溝、雨水箱涵及滯洪池等)、污水管線及維生管線即將完工，廠商可同步建廠並串聯預埋管線至園區服務設施；此外，服務中心、污水處理廠及園區儲備水源地下水池(受水池)全數設施預計於2023年3月底前完工。

至於廠商進駐的條件，經發局表示，必須為台中市在地屬未登記工廠的低污染(低耗水、低耗能)產業，產業類別也有限制，出租方式與租金則將依台糖公司公告為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為強化老舊複合用途建築物之公共安全，台北市政府於2021年12月30日公告自2022年起全市執行建築物公共安全檢查簽證及申報作業相關配套措施，將於2023年起正式實施8層以上建築物(含H-2類組集合住宅及建築物之共用部分)公共安全檢查申報作業。

建管處處長劉美秀表示，按內政部現行公安申報規定，集合住宅類建築物達16層以上，其公共區域應辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，台北市率全國之先於2013年公告，將11層以上集合住宅納入應辦理申報範圍。隨著建築物屋齡逐年提升及近年發生老舊複合用途建築物之火災憾事，為確保台北市建築物公共區域之防火避難設施及設備之安全，故下修應辦理建築物公安申報之樓層數至8層樓，其檢查項目為「直通樓梯」、「安全梯」、「避難層出入口」、「昇降設備」、「避雷設備」及「緊急供電系統」共6項。



另為避免首次申報之民眾對於法令不熟識，建管處於2022年起將分期執行相關配套措施，上半年實施宣導期(包含編印、發放相關宣導品及至各行政區舉辦說明會等)，下半年起委託專業團體協助輔導建築物進行初檢作業並擬定改善計畫，於2023年第一季完成建築物公共安全檢查簽證及申報作業。



劉美秀處長提醒，除8層以上建築物(含H-2類組集合住宅及建築物之共用部分)應定期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報外，建築物之所有權人亦應自行維護確保公共區域之逃生避難動線暢通無阻，加強防火避難設施及設備安全之意識(如走廊、樓梯間不得堆放雜物妨礙逃生及常閉式防火門不得敞開或有閉合不全、損壞影響防火避難等)，以共同維護建築物之公共安全。此外，民眾若有建築物公共安全檢查及申報相關問題，歡迎隨時向建管處詢問，服務專線：1999(外縣市請撥02-27208889)轉8387。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

容積，是指土地可建築之總樓地板面積，而實施容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。

容積移轉是什麼？苗栗縣政府表示，簡單來說就是將原屬一宗土地可建築容積全部或部分，移轉至另一宗可建築土地建築使用。主要法令依據有「都市計畫容積移轉實施辦法」、「苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準」，故可知目前容積移轉僅限在都市土地內操作，而一般地區移入容積上限為30％(苗栗縣需視基地面臨計畫道路寬度分10％、20％、30％等三個級距)，另位於整體開發地區、都市更新地區、面臨永久性空地或其他地區，需檢附都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序等相關資料，併同環境現況檢討分析送經苗栗縣都市設計審議委員會同意後得酌予增加，但不得超過40％。



那工業區土地可以作為容積移轉接受基地嗎？依「苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準」第4條規定，只排除農業區、保護區、風景區、遊樂區、行水區(或河川區)或其他非都市計畫發展用地之土地，以及應予保存建築、山坡地範圍、實施容積率管制前已取得建造執照且仍有效之土地，其餘土地，只要您的基地大於300平方公尺、面臨8公尺以上計畫道路、臨接道路面寬大於10公尺，就可以當接受基地！



整體而言，透過容積移轉的實施，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，使受限發展土地地主權益獲得保障與補償、輔助政府取得公共設施保留地以利後續興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔，並能促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋新制於2021年7月1日上路後，新推案於銷售前，應將預售屋資訊及買賣定型化契約報請地方主管機關備查，民眾購屋前可先到「內政部不動產交易實價查詢服務(https://lvr.land.moi.gov.tw/)了解建案區位、主要用途、戶數及建商等資訊，多方打聽建商信譽及其興建品質，並可透過實價登錄成交資訊查詢、評估合理市場行情及財務負擔能力，審慎評估購買決策。

內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」為對消費者權益最基本的保障。經多次稽查發現，預售屋契約中「房地標示及停車位規格」、「房地面積誤差及其價款找補」、「驗收」、「通知交屋期限」及「保固期限及範圍」等5大部分，常會有和定型化契約規定不符的情形，所以特別提醒消費者在簽約前應詳細審閱這些契約內容，不讓自己權益睡著了。



建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合內政部公告的應記載及不得記載事項，建商若違反者，可依平均地權條例規定，直接按戶(棟)數處罰6至30萬元。如有需要內政部版預售屋買賣契約書範本，可至「內政部不動產資訊平台(網址：https://pip.moi.gov.tw/)」不動產交易專區下載。



最後，為防杜預售屋投機炒作，2021年7月起已限制紅單轉售，另為避免預售屋於簽約後以換約轉售方式，哄抬價格牟利，目前政府正著手修法限制預售屋換約等不法炒作行為，呼籲消費者在購屋時務必審慎衡量居住需求，並考量預售屋交屋期長及其風險，理性評估後再作決定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價登錄2.0新制自2021年7月1日上路後，以往舊制預售屋實價登錄僅有規定代銷業者在委託代銷預售屋結案後，才需整批申報成交資訊，所以民眾需等到買賣簽約1至2年後，才能查詢預售屋案件銷售戶數與成交價格。新制上路後，不論是建商自售或代銷業者銷售的預售屋，都必須在買賣簽約後30日內申報成交案件資訊。

近日台南市東區實價登錄資訊揭露出現每坪逾60萬遠超行情的單價資訊，經台南市政府地政局查證係「申報錯誤」，共有部分面積未計入車位面積，致總建坪面積短計所致，已先將該資訊不予揭露，以避免誤導民眾對市場行情的判斷。地政局統計實價登錄2.0新制施行半年來預售屋申報違規態樣，最常見為逾期申報約64件、共有部分面積未計入車位面積逾200件、土地、建物及車位拆分價格申報錯誤約60件、漏未申報車位價格及建物面積申報錯誤約18件，刻正依法於裁處前給予申報人陳述意見機會及依違法情節輕重陸續辦理相關裁罰作業中。



台南市長黃偉哲表示，改制重點之一為預售屋實價登錄逾期申報、價格及面積申報不實者將按次按戶(棟)數處3萬至15萬元罰鍰，且無改正機會，並針對屢不改正者最重將處100萬元罰鍰，呼籲業者發揮自律精神，務必依限申報，且申報時應詳加注意資料正確性並於送件前再次檢查，共同為預售屋交易安全把關。



地政局特別提醒業者對於申報期限之計算應確實將簽約日計入，並確實依填載說明申報成交資訊，將車位面積納入共有部分面積申報，對於填報之數字應確實加總勿缺漏，千萬別將萬元填載成元、坪數當作平方公尺申報，或是交易總價多打、少打一個0，並應將車位價格、面積再次填載於車位標的清冊欄位，以避免因不必要的疏忽而受罰，並確保實價登錄價格資訊的正確性。



地政局局長陳淑美表示，不動產交易資訊的透明化、正確性有賴實價登錄的確實申報，若對於申報書填寫有疑問，可參閱申報書各欄位填寫說明或詢問地所人員，對於價格、費用、面積及車位個數等涉及價格或面積資訊部分，更應詳實比對買賣契約書及附約等相關文件核實申報，地政機關為確保申報資訊正確，每月均辦理一定比例查核，為實價登錄揭露資訊的真實性及民眾權益把關。



地政局為服務民眾，地政局官網已建置有實價登錄專區，相關資訊已完整收錄，包括實價登錄2.0相關的規定、書表、填寫說明及範例、作業手冊、操作實務簡報及QA等資訊，正確的實價登錄資訊可以健全不動產市場、保障交易安全，減少資訊不透明、不對稱的情形。想瞭解更多的實價登錄2.0新制資訊嗎？快上地政局官網看看吧！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府以「安居樂業」為施政目標，市府更新處全力推動多元都市更新，希望能加速老舊危險建築物加速重建，進而讓市民朋友住得更安全，生活環境及品質更好。

都市更新處張壽文處長表示，原訂2022年達成多元都更550案的目標，已於2021年度達標，也再重新設定2022年度750案的新目標；截至2022年2月止，已經突破666案，是過去20年來總和的3.4倍，其中，有關危老重建案件的部份，目前總計有384核准案，整體而言，危老案分布情況，仍以板橋、三重及新店居多。



張壽文補充，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」在2020年修法後，針對危老重建的時程獎勵由10％逐年遞減，目前時程獎勵為6％，從5月12日起，遞減為4％，該條例亦有時程獎勵加計規模獎勵為10％的上限，因此，2022年5月12日後，重建計畫內基地面積需達1,000平方公尺，才能取得基準容積10％獎勵，另外，他也提到條例賦予重建期間免繳地價稅及重建後減半徵收地價稅與房屋稅等稅賦減免優惠，依照現行的規定，2022年5月11日前申請危老重建的案子才能享有，也呼籲有意願申請的民眾，把握這些獎勵也把握時間及早申請，加速重建美好新家園。

 

2021年六都交易熱門行政區前五名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，都落在台中以北，不過，根據信義房屋統計過去1年六都各行政區住宅單價漲幅，年增幅度最高的前五個行政區則全都分布在台中以南。專家指出，中南高房價基期相對低，加上科技業擴廠、重大建設利多、新建案頻繁推出等因素，都是推升中南高房價較雙北顯著成長的因素。

信義房屋分析六都各主要行政區過去1年公寓、華廈、電梯大樓的住宅單價(排除1樓、頂樓、預售物件)，與2020年相較，年增幅度最高的前五名分別是高雄楠梓24％、台南永康21.7％、台南安平21％、台中東區20.5％、高雄左營19.8％。



信義房屋楠梓土庫店店長蔡岳霖表示，楠梓過去購屋主力包括在地換屋族、高雄市區買來的首購族、舊高雄縣移往市區的購屋族等三大類，而2021年台積電設廠及橋頭科學園區發酵之下，楠梓及相鄰的左營區多了不少外縣市購屋客群，強勁需求下，加速推升房價。但信義房屋也觀察，目前楠梓雖有新推案，部分改採成屋銷售或暫時封盤不賣，新成屋及中古屋賣方也惜售，2022年交易量可能略縮，價格會趨於緩漲。



信義房屋永康鹽行店店長李聿旌則指出，台南是發展中的城市，重大建設利多、南科擴廠等消息不斷，再加上資金活絡等因素，2021年交易價量因而顯著成長；其中，永康人口多、距離市區近，受惠重劃區及南科等題材，價量齊揚，安平等區域則因素地多，新建案供給量相對大，也容易推升價格。



信義房屋湖濱公園店專案經理謝凱勛也說明，台中東區近期新建設如火車站前後站道路貫通、三井Lalaport商場等，整體環境變好、新建案也開始推出，進而拉抬中古屋價格；此外，不少外區客轉進東區看屋，對價格的接受度較高，一旦成交後，也會對日後的區域行情有比價帶動效果。



整體來說，中南高房價2021年漲勢較北部來得明顯，信義房屋認為，主要是基期較低，且台中、台南、高雄都有台積電等科技業擴廠或新設廠議題，讓買賣雙方對價格的接受度與期望值都較高，自然反映在房價上。信義房屋企研室專案經理曾敬德則指出，中南部地區房屋總價與單價都相對低，同樣一坪上漲2萬元，北市漲幅可能才3％，但中南部卻接近10％，且這些區域長期房價較低，不管是房價所得比或每月房貸負擔率，都較北部輕鬆，因此房價還有反應空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

東森房屋研究中心統計桃園不動產交易e指通系統發現，龍潭近三年新大樓產品漲幅23.5％，平均單價來到20萬元，2021年最高成交紀錄更突破32萬元；中古大樓漲幅則約1成5，平均單價落在13萬元，2021年最高交易紀錄則落在26萬元；此外，龍潭區土地單價漲幅來到3成，透天產品更是飆漲逾4成。

東森房屋龍潭北龍加盟店洪啟榮店東表示，龍潭主要生活圈可分為行政園區、市中心、龍潭科學園區、大石門、逸園特區以及渴望園區。近年由於中科院人才進駐，加上2021年底龍潭高原交道通車使得區域內自住需求增溫，不僅在地剛性需求高，更吸引到桃園、新北林口甚至台北市之就業民眾外逸至龍潭，顯示台北-龍潭一日生活圈已然形成。



東森房屋表示，龍潭自疫情爆發以來買氣持續升溫，近三年新成大樓產品漲幅約兩成，開價已站上3字頭，區域內指標建案如，運動公園附近的「來德雲鼎」行情落在28~33萬元之間，以及「城丰景」單價亦落在25~31萬元間，總價約800~2100萬元，目前銷售狀況已達8成。



至於龍潭中古屋的行情，東森房屋表示，目前屋齡30年內之透天產品總價落在900~1,300萬元之間，依屋況而定；2~3房、屋齡20年內的華廈產品總價則在800~1,150萬元間；屋齡35~40年間之舊公寓產品行情則在320~400萬元間，其中屋齡15年內、總價1,000萬元內之電梯產品客戶詢問度較高，尤其吸引年輕首購族群。





 

東森房屋表示，由於2020年龍潭新建案產品推案量大增，使得區域內透天平均總價暴漲500萬，並在2021年市場價格做出修正，平均總價下修100餘萬，但三年間4成之漲幅是如實反映龍潭房市的熱絡。



東森房屋表示，龍潭目前土地市場一地難求，目前市區建地行情單價落在35~45萬元上下，近期最高成交紀錄則在市中心中正路消防隊旁單價達6字頭。東森房屋表示，隨著建商土地取得成本日益增高，未來龍潭新案開價會落在28~38萬元間，且由於素地珍貴，若蓋透天產品總價較不親民，因此龍潭未來將以2~4房總價1,200萬元內之電梯產品為主力。

 

台南市政府配合大南方計畫發展，積極提升道路品質，提供民眾安全舒適用路環境；工務局2021年已爭到前瞻計劃交通部公路總局核定4,000萬元經費，2022年要辦理南138線、南177線道路路平改善工程，已完成發包作業，預計4月開工。

大南方計畫發展以區域規劃新市區番子寮農場周遭道路、新化區虎頭埤風景區、中興大學新化林場及大坑休閒農場等聯絡道路進行優化。規劃區域內南138線、南177線為台南市新市區東西向主要道路，連接新市區及台南科學園區；往東接台20線可通往左鎮區化石園區。另南168線除為新化市區通往各大觀光景點之交通要道，包含新化區虎頭埤風景區、中興大學新化林場及大坑休閒農場，也是台南市左鎮區岡林部落之重要道路。



以上各線道路大型車輛出入頻繁，長期重壓之下，加上多年未曾翻修，道路都已嚴重龜裂；有鑑於此，工務局積極爭取前瞻計劃經費辦理路平改善，以提升道路品質，給予市民一個平整、安全又市容美觀及舒適的用路、行車環境。



這項道路改善工程，其中南138線道路改善長度985公尺，於2021年已由自來水公司汰管工程時一併全線刨鋪完成改善；另南168線改善長度4,706公尺、南177線改善長度2,630公尺；還有景觀植栽部分於南138線與南177線施作預界石與導根板共3,914公尺；道路改善工程配合下地孔蓋共181座。