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脫北潮確立！近年雙北居高不下的房價，人口移居紛紛流向鄰近的「桃園」，成為近年脫北族的購屋首選地區。

桃園市作為台灣的第六都，本身擁有的地利條件與產業優勢均贏過雙北，自桃園升格直轄市以來，大筆資金持續挹注，近年來更是發展最為迅速、人口成長與重大建設開發量之冠的城市。目前桃園最受外界關注的大型建設，包括「桃園航空城計畫」、「亞洲‧矽谷計劃」、「捷運綠線」與「鐵路地下化」等軌道建設皆正進行開發當中。



其中「鐵路地下化」是桃園市2022年受矚的重大工程，總經費約1050億，全長約18公里，交通部已完成設計，若招標順利，2022年Q2可決標動工，屆時區域市容可望翻新，房價未來發展可期。

 

在重大建設、交通網路、生活機能、產業進駐等全面到位下，為桃園翻轉區域價值。近年移入桃園的購屋客群，除了雙北外，其中也有來自竹科的新貴，主要原因在於：桃園本身近新竹與雙北，比起竹北高鐵特區新案6-7字頭的高單價，負擔相對親民，造就近年園區自住置產客買房首選。



以現階段桃園房價來分析，在兩大重劃區中路、小檜溪新案推升下，價格已站穩4字頭。中路接下來有指標建商推案，價格有望上看6字頭，但因兩者都屬於新興重劃區，區內交通與生活機能尚未成熟，因此仍須一定的等待期；藝文特區各式美食餐廳匯聚，生活機能已成熟，但建設尚未停歇，包括捷運綠線工程，該區就設有G10、G11等2站，另有被譽為最美圖書館的「桃園市立總圖書館」也正在興建中，屆時蔦屋書店與國賓影城都將進駐，是名副其實的桃園豪宅聚落。

 

以現階段全台工地缺工、缺料狀態下，購買預售屋相對風險提升，等待期必須拉長，不確定性高，對於多數自住客來說，購買新成屋更有保障。



目前發展成熟的桃園藝文特區，在可開發素地飽和下，要有新案釋出絕對是一案難求，幾乎可說推出就是絕版。若要挑選剛完工的建案更是稀有難尋，其中新成屋「麗晶花園廣場」坐落在藝文特區正核心黃金角地，面綠園道首排，基地面積廣達1875坪，被視為區內最後一塊大基地。



「麗晶花園廣場」產品規劃56坪3房、68坪3+1房，採高規格SRC鋼骨耐震宅，外觀以富有設計感的圓弧造型立面，成為藝文特區吸睛度、話題性最夯的地標建築，社區打造近900坪五星頂尖公設，讓企業主回到家備感尊榮，吸引眼光精準的高資產客爭相入主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地合一2.0正式上路後，企業出售2016年後取得的不動產，皆適用45％最高重稅，高雄國稅局指出，若企業享有如研發支出投抵等投資抵減型的租稅優惠，可適用於抵減房地合一2.0稅負，減輕重稅負擔。

房地合一2.0增加課稅標的，對象包含2016年後取得的預售屋及土地，同時將企業法人列入差別稅率課稅範圍，舉例來說，企業出售持有2年內不動產適用45％稅率、2年至5年為35％、凡5年以上皆為20％，採分開計稅，於每年申報營所稅時合併報繳。

免稅優惠 須5月底前申請

依《所得稅法》第24條之5規定，企業房地合一2.0所得額及稅額，得以與營利事業其他所得分開計算抵減，另可按實際成交價額3％計算必要費用，最多為30萬元。高雄國稅局指出，企業房地合一稅仍按當年度營所稅課徵，並適用研發支出、生技研發等投抵優惠，單項抵減上限為30％、不超過企業年度營所稅額的50％。高雄國稅局提醒，企業須於今年2到5月底前提出申請，待通過後，才能向國稅局列報抵減稅額。

立法院近日初審通過《公寓大廈管理條例》部分條文，以及《消防法》、《建築法》等修正草案，增訂公寓大廈凡有危險之虞，須成立管理委員會或推選管理負責人，逾期未成立者，每戶將處4萬元以上、20萬元以下罰鍰。

初審草案明定，經地方政府認定為危險的建物，須於期限內成立管理委員會，或推選管理負責人，未能在期限內成立並辦理報備者，得視狀況展延1次，並不得超過1年；而經通知、輔導、展延等程序，仍未成立管理委員會的危險公寓大廈，將按該區所有權人處4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並限期辦理，屆期未辦理者，可按次處罰。

修法後整體罰則提高 改為按戶罰

為確保民眾居住品質，內政部次長花敬群先前表示，雖修法後罰則調整為，每戶4萬元以上、20萬元以下罰鍰，比現行的30萬元還低，但過去是以整個社區作為罰鍰對象，修法後將改為每一戶，整體罰則是提高的。

在《消防法》第9條修正草案部分，明定所有歇業或停業場所，須定期檢修消防安全設備，並依規定期限報請審核，另在建物整棟已不再使用且沒有安全疑慮的情形下，報請審核同意後，得免除定期辦理消防安全檢修。

台南房地產水漲船高，但台南市政府統計發現，還有逾10萬筆土地及3300棟建築物未辦理繼承，被公告列管，依公告現值計算，總價近新台幣310億元。

台南市政府地政局人員今天告訴中央社記者，截至3月底，台南市逾期未辦繼承且被列冊管理土地有10萬1721筆，建築物有3392棟，土地面積將近1200公頃，相當於安平區3座漁光島面積，單以土地計算，依111年公告現值，總價近310億元。

地政局4月1日再公告未辦理繼承權的9286筆土地及522棟建築物，土地面積近127公頃，總價尚未估算。

地政局人員說，1年內未完成辦理繼承權的土地和建築物，地政局將公告3個月，若再沒有辦理繼承，地政局將列管15年，15年後還是乏人問津，就移送國有財產署處理或標售拍賣。

地政局長陳淑美表示，未辦理繼承原因大多是年代久遠找不到繼承人、或家族共有人數眾多無法取得共識、或多代未辦繼承，產權細分複雜化，甚至後代子孫根本不知道祖先有留下土地需要辦理繼承等。

地政局說明，被繼承人死亡後遺留的不動產，從死亡之日起逾1年未辦理繼承登記，地政機關於每年4月1日公告繼承人應於3個月內向地政事務所申請繼承登記，逾期未申請，列冊管理15年，逾期仍未申請者，將移請財政部國有財產署公開標售。繼承人應注意法令規定，積極辦理繼承登記，以確保權益。

台南市每年未辦理繼承的資料，將公告於土地及建物所在地的地政事務所、區公所、被繼承人原戶籍所在地的區公所、村里辦事處公布欄；民眾也可在地政局或各地政事務所網頁點選查看公告資料。繼承不分性別，男女法定繼承人都有繼承遺產的權利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市長黃偉哲上任後，積極推動以多元化方式，取得用地與民間共同完成興建社宅，日前配合中央指定新市區推動「新市安居」社會住宅撥用程序。

黃偉哲表示，社會住宅政策是都市發展中需要的重要環節，台南市政府一定要努力執行，這次「新市安居」社會住宅，由南市府提供市有土地，內政部興建，在新市區鄰近南科的基地上，興建該社會住宅是為了落實「居住正義」、「希望家園」的施政理念，可以照顧到在南科就業但還沒有自有房屋、還租不到房子的市民，基於「一個都不能少」的理念，照顧所有人的需求。



台南市政府地政局長陳淑美表示，該「新市安居」社宅位於新市區富安路與民生路所夾街廓，基地面積約為2,632坪，離南部科學園區僅500公尺，鄰近三里活動中心與公園，該社宅興建完成後可以提供南科鄰近市鎮相當的租戶需求，且附設台南市社會福利社施可以就近照護新市區需要的民眾。國家住都中心說明，「新市安居」的統包工程業已發包，未來將推出超過600戶規劃為套房與兩房型的社會住宅單元，預計2026年完工。



南市府將於2022年4月完成新北段社宅基地撥用程序，加速推動「新市安居」社宅的興建，在設計上為實踐全齡友善的目標，將兒童、長者及行動不便者的需求，也一併納入設計考量當中，讓住民、長者與弱勢族群在生活閒暇時，有放鬆身心靈的場域；期望未來在南科園區與社宅興建的雙引擎帶動下，能夠促進當地產業聚落發展，讓在地居民及返鄉青年能就地成家立業，最終打造居住正義環境。

2020年台北市忠孝復興商圈「小基地」預售單價每坪約150萬元起跳，大基地預售單價每坪則是200萬起跳，2022年，忠孝復興商圈的預售房地產更熱鬧，而且向東延伸到忠孝敦化商圈，統計銷售中或2022年即將公開的預售建案，無論是大基地或小基地建案，幾乎都是200萬元單價起跳。近2年時間，忠孝復興預售行情「地板價」從每坪150萬元漲到200萬元，漲幅達25％。

2020年區域小基地建案單價沒有破200萬



根據2020年1月上旬市場調查，當時忠孝復興商圈正在銷售的建案是位於復興南路上SOGO百貨復興館對面基地面積約243坪的志榮建設「BR4」，當時預售開價每坪169-189萬元，根據實價登錄資料平均成交均價是167.51萬元。位於復興南路一段的「統創緻」，約77坪基地面積，當時銷售開價為每坪160-166萬元，實價登錄則是頂樓最高的每坪150萬元。這兩件個案都屬於基地面積不大，且規劃小坪數的產品，單價沒有突破「200萬元」門檻。



「潤泰敦峰」195-225萬元，墊高忠孝復興商圈房價



在忠孝復興商圈500公尺方圓內，位於市民大道四段微風廣場旁的「潤泰敦峰」，基地面積1344坪，是台北市內的大面積豪宅成屋案，產品規劃為地上23層、地下3層建築，82-150坪規劃，總戶數僅82戶，實價登錄平均成交約每坪195.55萬元，最高成交價達每坪225.38萬元。



「台北之星」每坪平均單價開價約250-290萬元起



另外一件更受矚目的則是忠孝東路SOGO復興館旁的「Diamond Tower,台北之星」基地約1500坪，規劃ABC三棟地上31層，1-4樓已經確定由新光三越百貨進駐，6-31樓則是豪宅住家，目前已進入銷售最後準備期，全案由海悅國際代銷承攬，每坪單價開價約250-290萬元起，頂樓部份單價可能站上單坪300萬元。



忠孝東路3段還有3件「200萬起跳」預售案登場



忠孝復興商圈除了「台北之星」的焦點建案之外，在該案對面還有3件個案正在醞釀規劃銷售，分別是(1)海悅國際代銷的大華建設捷運板南線1號出口的都更案，(2)近鄰忠孝東路、安東街口的都更案(代銷未定)，(3)新聯陽代銷的忠孝東路三段正義國宅對面連雲建設都更案。根據市場瞭解，預計推出的每坪開價都約在220-250萬元附近。此外，SOGO復興館南側的「富邦忠孝懷生都更案」也已經確定由甲桂林廣告承接銷售。屆時，這幾件預售案恐將會為忠孝復興商圈定義出新門檻的房地產價格。

























 

忠孝敦化「富邦藝樹」開紅盤，「耑序」華麗登場



從忠孝復興商圈往東的忠孝敦化商圈也一樣熱鬧，富邦建設在敦化南路市民大道口的「富邦藝樹」，由海悅國際代銷主導，在疫情期間銷售已經完銷結案，實價登錄約每坪203萬元。而海悅國際代銷大陸建設位於敦化南路一段187巷內「耑序」豪宅都更案正式銷售，每坪開價約230-250萬元，實際成交則落在每坪約225-235萬元之間，全案因為是舊建照的關係，僅有31％的公設比，受到豪宅買家的注意。

 

忠孝復興SOGO商圈預售地板價200萬元起



房地產業者表示，忠孝復興SOGO商圈的預售房地產市場，已經近30年沒有這麼熱鬧過，2022起幾乎所有新推出的建案「地板價」都定在每坪200萬元以上，將成為鄰近區域其他建案的「參考依據」，而區域內的中古屋市場，房仲估計：「應該也會出現比價漲幅。」



「忠孝復興+忠孝敦化」，帶動台北房價「比價效應」



戴德梁行總經理顏炳立認為，唯有蛋黃區的房價才經得起考驗。房地產業者表示，「忠孝復興」、「忠孝敦化」商圈是台北市房地產「蛋黃區中的蛋黃核心區」，這個區域內的預售價格一旦在2022年經過幾件大型建案定調為每坪200萬元以上行情之後，將出現區域內中古屋市場、台北市其他行政區域預售建案的「比價效應」。









 

▲「板橋慈惠宮」是板橋歷史最悠久的信仰中心，周邊以屋齡40至50年的公寓占多數。(永慶房產集團提供)

讓不少台灣人為之風靡的「大甲媽遶境」登場，有巢氏房屋依據內政部實價登錄，盤點北、中、南12個具代表性的媽祖廟，觀察近1年周邊1公里內、屋齡2年以上的中古屋交易量及房價變化，以「台南大天后宮」周邊住宅交易量最亮眼，交易量達534件居冠，其次是「板橋慈惠宮」的528件，第3名為「松山慈祐宮」，以506件的成交量緊跟在後。

觀察其房價，發現各大媽祖廟周邊平均單價幾乎均高於行政區單價，打破宮廟被視為「嫌惡設施」、價格往往低於區域行情的迷思。永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，對民眾來說，只要生活機能佳、交通便利、價格合理，鄰近媽祖廟與否似乎並不影響購屋意願。

值得一提的是，「松山慈祐宮」與松山區均價的價差較大，主因是去年松山區內有多筆高單價豪宅成交，像是「華固名鑄」、「松菸墨香」、「琢賦」等，拉升區域住宅單價。

交易量最多的「台南大天后宮」，是台灣第一座官建媽祖廟，住宅均價為21.1萬元，永慶不動產台南大同加盟店店長林宏隆表示，媽祖廟所屬的中西區過去曾是台灣行政中心，生活機能便利、發展成熟，房市詢問度一直都相當高。

林宏隆表示，當地中古屋一有釋出且價格合理，往往都頗為搶手，其中數量最多的中古透天厝，屋齡偏高、約在40~50年，總價800~1200萬元左右，通常客戶買下之後都會花一筆錢重新整修，除了自住買盤穩外，也有開小吃店、文創商店、民宿等置產需求，促使交易量多。

交易量排名2、3名的是新北市板橋區「板橋慈惠宮」和台北市松山區「松山慈祐宮」，住宅均價分別為47.8萬、69.8萬。有巢氏房屋板橋巨蛋加盟店店東黃光偉指出，慈惠宮是板橋歷史最悠久的信仰中心，不只安定民心、庇佑當地居民，最為人熟知的是鴻海集團創辦人郭台銘曾住在這裡9年，因而聲名遠播。

黃光偉表示，過去因為板橋舊火車站在附近，商業發展多集中於慈惠宮所屬的前站商圈，串聯林家花園、接雲寺等歷史古蹟，在購屋選擇上，屋齡40~50年的公寓占多數，單價約在30~40萬元區間，若是新成屋部分，則是站上6字頭。黃光偉表示，由於慈惠宮周邊的房價相較江翠商圈、新埔商圈親民，加上舊市區生活機能成熟，吸引購屋族目光。

而香火同樣興旺的「松山慈祐宮」，是松山區發源地。有巢氏房屋民生敦北加盟店店東張宜羚表示，媽祖廟緊鄰饒河夜市、Citylink商場、五分埔，加上捷運松山站與台鐵共構，又近松山新店線的南京三民站、板南線的後山埤站，一旁有建國高架橋連接中山高、麥帥橋連接環東和堤頂大道，往返內湖、汐止、基隆等相當方便。

目前屋齡較新的電梯大樓，單價約落在85~90萬元，也有訴求低總價的1~2房小資宅，受到年輕族群和新婚夫妻的喜愛。中古屋部分，屋齡10~20年的電梯中古屋單價約70~75萬元，而屋齡40~50年的舊公寓單價則落在50~70萬左右。

此外，細看排行榜中也可發現「大甲鎮瀾宮」、「北港朝天宮」、「西螺福興宮」、「旗津天后宮」、「旗山天后宮」周邊，尚有機會覓得1字頭房價。

▲文山區興隆路三段的兩層樓店面，目前由丹堤咖啡承租，在今年2月以1億元賣出，是有實價登錄以來，萬芳醫院商圈總價最高店面交易。（翻攝自GoogleMap街景）

疫情影響店面行情嚴重，但也有店家賣出高價位，台北市文山區就出現今年第一筆億級店面交易，位於興隆路三段的兩層樓店面，在今年2月以1億元賣出，由兩位陳姓自然人無貸款買下，成為有實價登錄以來，萬芳醫院商圈總價最高店面交易，也是2019年底肺炎疫情爆發後，文山區首度出現的破億元店面交易，

台灣房屋文山特許加盟店店長林洋助表示，該店面目前為「丹堤咖啡」萬芳興隆店，鄰近萬芳醫院商圈，且就在捷運站旁，人潮客源穩定，每月租金約在15～20萬元左右，年投資報酬率約在1.8～2.4%之間，頗適合喜歡穩定收益的中長期投資人。

第一建經研究中心副理張菱育分析，店面受疫情影響，租賃市場較不穩定，近年會購入億元店面的買方，多以中長期持有為規劃，包括「金融機構壽險業者」或「資深店面投資族」趁低點購入蛋白區店面。此外亦不乏「自用型買家」，為展店需求而買，甚至原本就是租客，直接租轉買，自擁店面累積資產。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大坪數店面或商圈金店面，租金門檻高，有能力承租的租客多為知名品牌或連鎖店，這兩年的肺炎疫情，更是讓原本就略為蕭條的大坪數店面更是雪上加霜。

不過若店面位屬有穩定上班族客源的辦公商圈，或大型住宅社區型店面，且原本就已有連鎖餐飲、超商、超市、銀行業承租的店面，通常租約至少5~10年，租金甚至還會分階段向上提升，租金收入穩定，帶租約賣，將更吸引投資人接手。

觀察去年至今，不乏由租轉買的案例，像是松山區八德路三段的三層樓老透天，去年6月由原本的租客「耶里西點」，以總價約1.3億元買下；松山區南京東路三段，去年6月中華郵政以約3.56億元買下「白宮企業大樓」1樓，該地原本就由中華郵政和地球村美日韓語-敦化校承租，如今中華郵政「由租轉買」自己當起房東。

東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現桃園市大溪區近3年華廈、電梯大樓產品價格呈現凍漲，甚至消退之現象，但公寓產品及透天產品則猛烈飆漲，公寓產品漲幅37％，透天產品更是飆漲逾5成。

東森房屋大溪加盟店魏祥麟經理表示，整個大溪在2021年解封後各類產品價格趨向一致，每個區域差異不大，但交易量最大的區域仍為埔頂重劃區。埔頂重劃區已運作二十餘載，開發已達相當飽和度，尤其在前幾年一陣大交屋潮後，新釋出物件量降低，因此可以看到2021年區域內電梯大樓均價些微消退。



東森房屋表示，大溪區聯外交通四方八達，國道三號貫穿南北，並為東西向66快速道路起點，未來尚有捷運路線將從八德延伸至大溪，且埔頂轉運站預計將在2025年落成，大鶯豐德交流道亦以2026年通車為目標，也大溪因此吸引許多外來客，尤以來自新北願意以時間換取空間之客戶為大宗，以及八德區外溢之買盤。



目前區域內之行情，屋齡10年內之中古電梯大樓單價落在18~20萬元之間，指標建案如，「遠雄大溪地」、「三本公園」及「三本天朗」。屋齡20年以上單價則多在10萬元內。至於屋齡10~20年之中古電梯產品，東森房屋表示，由於過去土地價格便宜，且區域內市場買盤多屬意透天產品，使得電梯大樓中間有十年之斷層。



新成大樓目前行情亦落在18~20萬元間，東森房屋表示，埔頂已無大面積建地，且隨著土地取得成本日漸上揚，未來埔頂區域內新案開價將持續上探，以落在埔頂路上，目前唯一在蓋之建案來說，該案土地取得成本單價落在35萬元，未來開價推算將落在25~30萬之間。



而透天產品3年5成的漲幅，東森房屋表，「完全是土地漲幅使然」，大溪土地過去在2012至2013年間噴漲快1倍自10多萬元漲至20萬元，改變大溪房屋市場產品結構，為區域帶來大量電梯產品。而在2019年至2020年間，大溪迎來10年內第2波土地漲幅，單價漲至25萬元，甚至35萬元以上。



目前埔頂重劃區內，屋齡10至20年間之透天產品總價落在1,200~1,300萬元間，無電梯之新成屋則落在1,700~1,800萬元，有電梯之物件總價則逾2,000萬元。



值得一提的是大溪區域內公寓產品之漲幅，東森房屋表示，幾乎是投資型客戶買盤撐起，由於大溪公寓總價較低，而隨著租屋市場租金飆漲，過去100多萬元之公寓租金約落在6千元，現在則可租到1.2萬元，因此即便公寓總價翻倍漲至200多萬，投資報酬率仍相當不錯。



而有關未來大溪房市趨勢，東森房屋表示，由於大溪房市屬相對後段，漲幅幾乎依賴鄰近區域波動，且目前區域內幾無推新案，短期大溪房市將呈現量縮價持平，甚至有下修之可能。長期來說，由於頂埔地區都市計劃擴大案仍持續推動中，且大溪具有相當之交通、醫療等機能優勢，未來仍具發展潛力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022年有許多建案推出，對購屋者來說就可以有更多選擇，面對業者卯足全力推出的種種優惠內容，記得還是要先將相關資訊調查清楚，避免衝動出手，才能買得開心也住得安心。

板橋地政事務所主任林泳玲表示，銷售檔期不等於適合每個人買房的時機，無論何時買房，記得在購屋前先到新北I-Land愛連網查詢確認房地產行情；如果是購買預售屋，可以再到內政部不動產交易實價查詢服務網確認建案預售屋契約備查狀況，並核對簽約內容是否與「備查契約」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容相符，如果真遇到簽約內容不合規定之建案，應請建商改正或拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。



林泳玲主任最後表示，購屋是重大消費決定，支出之金額亦甚為可觀，記得先做功課了解市場行情、蒐集建案相關資訊、仔細審閱契約書，遇到不懂的問題也可向主管機關諮詢，最後記得衡量自身經濟及風險承受能力，才能讓自己開心買、安心住！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】