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為強化老舊複合用途建築物之公共安全，台北市政府於2021年12月30日公告自2022年起全市執行建築物公共安全檢查簽證及申報作業相關配套措施，將於2023年起正式實施8層以上建築物(含H-2類組集合住宅及建築物之共用部分)公共安全檢查申報作業。

建管處處長劉美秀表示，按內政部現行公安申報規定，集合住宅類建築物達16層以上，其公共區域應辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，台北市率全國之先於2013年公告，將11層以上集合住宅納入應辦理申報範圍。隨著建築物屋齡逐年提升及近年發生老舊複合用途建築物之火災憾事，為確保台北市建築物公共區域之防火避難設施及設備之安全，故下修應辦理建築物公安申報之樓層數至8層樓，其檢查項目為「直通樓梯」、「安全梯」、「避難層出入口」、「昇降設備」、「避雷設備」及「緊急供電系統」共6項。



另為避免首次申報之民眾對於法令不熟識，建管處於2022年起將分期執行相關配套措施，上半年實施宣導期(包含編印、發放相關宣導品及至各行政區舉辦說明會等)，下半年起委託專業團體協助輔導建築物進行初檢作業並擬定改善計畫，於2023年第一季完成建築物公共安全檢查簽證及申報作業。



劉美秀處長提醒，除8層以上建築物(含H-2類組集合住宅及建築物之共用部分)應定期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報外，建築物之所有權人亦應自行維護確保公共區域之逃生避難動線暢通無阻，加強防火避難設施及設備安全之意識(如走廊、樓梯間不得堆放雜物妨礙逃生及常閉式防火門不得敞開或有閉合不全、損壞影響防火避難等)，以共同維護建築物之公共安全。此外，民眾若有建築物公共安全檢查及申報相關問題，歡迎隨時向建管處詢問，服務專線：1999(外縣市請撥02-27208889)轉8387。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

容積，是指土地可建築之總樓地板面積，而實施容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。

容積移轉是什麼？苗栗縣政府表示，簡單來說就是將原屬一宗土地可建築容積全部或部分，移轉至另一宗可建築土地建築使用。主要法令依據有「都市計畫容積移轉實施辦法」、「苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準」，故可知目前容積移轉僅限在都市土地內操作，而一般地區移入容積上限為30％(苗栗縣需視基地面臨計畫道路寬度分10％、20％、30％等三個級距)，另位於整體開發地區、都市更新地區、面臨永久性空地或其他地區，需檢附都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序等相關資料，併同環境現況檢討分析送經苗栗縣都市設計審議委員會同意後得酌予增加，但不得超過40％。



那工業區土地可以作為容積移轉接受基地嗎？依「苗栗縣都市計畫容積移轉許可審查標準」第4條規定，只排除農業區、保護區、風景區、遊樂區、行水區(或河川區)或其他非都市計畫發展用地之土地，以及應予保存建築、山坡地範圍、實施容積率管制前已取得建造執照且仍有效之土地，其餘土地，只要您的基地大於300平方公尺、面臨8公尺以上計畫道路、臨接道路面寬大於10公尺，就可以當接受基地！



整體而言，透過容積移轉的實施，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，使受限發展土地地主權益獲得保障與補償、輔助政府取得公共設施保留地以利後續興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔，並能促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋新制於2021年7月1日上路後，新推案於銷售前，應將預售屋資訊及買賣定型化契約報請地方主管機關備查，民眾購屋前可先到「內政部不動產交易實價查詢服務(https://lvr.land.moi.gov.tw/)了解建案區位、主要用途、戶數及建商等資訊，多方打聽建商信譽及其興建品質，並可透過實價登錄成交資訊查詢、評估合理市場行情及財務負擔能力，審慎評估購買決策。

內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」為對消費者權益最基本的保障。經多次稽查發現，預售屋契約中「房地標示及停車位規格」、「房地面積誤差及其價款找補」、「驗收」、「通知交屋期限」及「保固期限及範圍」等5大部分，常會有和定型化契約規定不符的情形，所以特別提醒消費者在簽約前應詳細審閱這些契約內容，不讓自己權益睡著了。



建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合內政部公告的應記載及不得記載事項，建商若違反者，可依平均地權條例規定，直接按戶(棟)數處罰6至30萬元。如有需要內政部版預售屋買賣契約書範本，可至「內政部不動產資訊平台(網址：https://pip.moi.gov.tw/)」不動產交易專區下載。



最後，為防杜預售屋投機炒作，2021年7月起已限制紅單轉售，另為避免預售屋於簽約後以換約轉售方式，哄抬價格牟利，目前政府正著手修法限制預售屋換約等不法炒作行為，呼籲消費者在購屋時務必審慎衡量居住需求，並考量預售屋交屋期長及其風險，理性評估後再作決定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價登錄2.0新制自2021年7月1日上路後，以往舊制預售屋實價登錄僅有規定代銷業者在委託代銷預售屋結案後，才需整批申報成交資訊，所以民眾需等到買賣簽約1至2年後，才能查詢預售屋案件銷售戶數與成交價格。新制上路後，不論是建商自售或代銷業者銷售的預售屋，都必須在買賣簽約後30日內申報成交案件資訊。

近日台南市東區實價登錄資訊揭露出現每坪逾60萬遠超行情的單價資訊，經台南市政府地政局查證係「申報錯誤」，共有部分面積未計入車位面積，致總建坪面積短計所致，已先將該資訊不予揭露，以避免誤導民眾對市場行情的判斷。地政局統計實價登錄2.0新制施行半年來預售屋申報違規態樣，最常見為逾期申報約64件、共有部分面積未計入車位面積逾200件、土地、建物及車位拆分價格申報錯誤約60件、漏未申報車位價格及建物面積申報錯誤約18件，刻正依法於裁處前給予申報人陳述意見機會及依違法情節輕重陸續辦理相關裁罰作業中。



台南市長黃偉哲表示，改制重點之一為預售屋實價登錄逾期申報、價格及面積申報不實者將按次按戶(棟)數處3萬至15萬元罰鍰，且無改正機會，並針對屢不改正者最重將處100萬元罰鍰，呼籲業者發揮自律精神，務必依限申報，且申報時應詳加注意資料正確性並於送件前再次檢查，共同為預售屋交易安全把關。



地政局特別提醒業者對於申報期限之計算應確實將簽約日計入，並確實依填載說明申報成交資訊，將車位面積納入共有部分面積申報，對於填報之數字應確實加總勿缺漏，千萬別將萬元填載成元、坪數當作平方公尺申報，或是交易總價多打、少打一個0，並應將車位價格、面積再次填載於車位標的清冊欄位，以避免因不必要的疏忽而受罰，並確保實價登錄價格資訊的正確性。



地政局局長陳淑美表示，不動產交易資訊的透明化、正確性有賴實價登錄的確實申報，若對於申報書填寫有疑問，可參閱申報書各欄位填寫說明或詢問地所人員，對於價格、費用、面積及車位個數等涉及價格或面積資訊部分，更應詳實比對買賣契約書及附約等相關文件核實申報，地政機關為確保申報資訊正確，每月均辦理一定比例查核，為實價登錄揭露資訊的真實性及民眾權益把關。



地政局為服務民眾，地政局官網已建置有實價登錄專區，相關資訊已完整收錄，包括實價登錄2.0相關的規定、書表、填寫說明及範例、作業手冊、操作實務簡報及QA等資訊，正確的實價登錄資訊可以健全不動產市場、保障交易安全，減少資訊不透明、不對稱的情形。想瞭解更多的實價登錄2.0新制資訊嗎？快上地政局官網看看吧！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府以「安居樂業」為施政目標，市府更新處全力推動多元都市更新，希望能加速老舊危險建築物加速重建，進而讓市民朋友住得更安全，生活環境及品質更好。

都市更新處張壽文處長表示，原訂2022年達成多元都更550案的目標，已於2021年度達標，也再重新設定2022年度750案的新目標；截至2022年2月止，已經突破666案，是過去20年來總和的3.4倍，其中，有關危老重建案件的部份，目前總計有384核准案，整體而言，危老案分布情況，仍以板橋、三重及新店居多。



張壽文補充，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」在2020年修法後，針對危老重建的時程獎勵由10％逐年遞減，目前時程獎勵為6％，從5月12日起，遞減為4％，該條例亦有時程獎勵加計規模獎勵為10％的上限，因此，2022年5月12日後，重建計畫內基地面積需達1,000平方公尺，才能取得基準容積10％獎勵，另外，他也提到條例賦予重建期間免繳地價稅及重建後減半徵收地價稅與房屋稅等稅賦減免優惠，依照現行的規定，2022年5月11日前申請危老重建的案子才能享有，也呼籲有意願申請的民眾，把握這些獎勵也把握時間及早申請，加速重建美好新家園。

 

2021年六都交易熱門行政區前五名落在桃園、北屯、中壢、板橋、中和，都落在台中以北，不過，根據信義房屋統計過去1年六都各行政區住宅單價漲幅，年增幅度最高的前五個行政區則全都分布在台中以南。專家指出，中南高房價基期相對低，加上科技業擴廠、重大建設利多、新建案頻繁推出等因素，都是推升中南高房價較雙北顯著成長的因素。

信義房屋分析六都各主要行政區過去1年公寓、華廈、電梯大樓的住宅單價(排除1樓、頂樓、預售物件)，與2020年相較，年增幅度最高的前五名分別是高雄楠梓24％、台南永康21.7％、台南安平21％、台中東區20.5％、高雄左營19.8％。



信義房屋楠梓土庫店店長蔡岳霖表示，楠梓過去購屋主力包括在地換屋族、高雄市區買來的首購族、舊高雄縣移往市區的購屋族等三大類，而2021年台積電設廠及橋頭科學園區發酵之下，楠梓及相鄰的左營區多了不少外縣市購屋客群，強勁需求下，加速推升房價。但信義房屋也觀察，目前楠梓雖有新推案，部分改採成屋銷售或暫時封盤不賣，新成屋及中古屋賣方也惜售，2022年交易量可能略縮，價格會趨於緩漲。



信義房屋永康鹽行店店長李聿旌則指出，台南是發展中的城市，重大建設利多、南科擴廠等消息不斷，再加上資金活絡等因素，2021年交易價量因而顯著成長；其中，永康人口多、距離市區近，受惠重劃區及南科等題材，價量齊揚，安平等區域則因素地多，新建案供給量相對大，也容易推升價格。



信義房屋湖濱公園店專案經理謝凱勛也說明，台中東區近期新建設如火車站前後站道路貫通、三井Lalaport商場等，整體環境變好、新建案也開始推出，進而拉抬中古屋價格；此外，不少外區客轉進東區看屋，對價格的接受度較高，一旦成交後，也會對日後的區域行情有比價帶動效果。



整體來說，中南高房價2021年漲勢較北部來得明顯，信義房屋認為，主要是基期較低，且台中、台南、高雄都有台積電等科技業擴廠或新設廠議題，讓買賣雙方對價格的接受度與期望值都較高，自然反映在房價上。信義房屋企研室專案經理曾敬德則指出，中南部地區房屋總價與單價都相對低，同樣一坪上漲2萬元，北市漲幅可能才3％，但中南部卻接近10％，且這些區域長期房價較低，不管是房價所得比或每月房貸負擔率，都較北部輕鬆，因此房價還有反應空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

東森房屋研究中心統計桃園不動產交易e指通系統發現，龍潭近三年新大樓產品漲幅23.5％，平均單價來到20萬元，2021年最高成交紀錄更突破32萬元；中古大樓漲幅則約1成5，平均單價落在13萬元，2021年最高交易紀錄則落在26萬元；此外，龍潭區土地單價漲幅來到3成，透天產品更是飆漲逾4成。

東森房屋龍潭北龍加盟店洪啟榮店東表示，龍潭主要生活圈可分為行政園區、市中心、龍潭科學園區、大石門、逸園特區以及渴望園區。近年由於中科院人才進駐，加上2021年底龍潭高原交道通車使得區域內自住需求增溫，不僅在地剛性需求高，更吸引到桃園、新北林口甚至台北市之就業民眾外逸至龍潭，顯示台北-龍潭一日生活圈已然形成。



東森房屋表示，龍潭自疫情爆發以來買氣持續升溫，近三年新成大樓產品漲幅約兩成，開價已站上3字頭，區域內指標建案如，運動公園附近的「來德雲鼎」行情落在28~33萬元之間，以及「城丰景」單價亦落在25~31萬元間，總價約800~2100萬元，目前銷售狀況已達8成。



至於龍潭中古屋的行情，東森房屋表示，目前屋齡30年內之透天產品總價落在900~1,300萬元之間，依屋況而定；2~3房、屋齡20年內的華廈產品總價則在800~1,150萬元間；屋齡35~40年間之舊公寓產品行情則在320~400萬元間，其中屋齡15年內、總價1,000萬元內之電梯產品客戶詢問度較高，尤其吸引年輕首購族群。





 

東森房屋表示，由於2020年龍潭新建案產品推案量大增，使得區域內透天平均總價暴漲500萬，並在2021年市場價格做出修正，平均總價下修100餘萬，但三年間4成之漲幅是如實反映龍潭房市的熱絡。



東森房屋表示，龍潭目前土地市場一地難求，目前市區建地行情單價落在35~45萬元上下，近期最高成交紀錄則在市中心中正路消防隊旁單價達6字頭。東森房屋表示，隨著建商土地取得成本日益增高，未來龍潭新案開價會落在28~38萬元間，且由於素地珍貴，若蓋透天產品總價較不親民，因此龍潭未來將以2~4房總價1,200萬元內之電梯產品為主力。

 

台南市政府配合大南方計畫發展，積極提升道路品質，提供民眾安全舒適用路環境；工務局2021年已爭到前瞻計劃交通部公路總局核定4,000萬元經費，2022年要辦理南138線、南177線道路路平改善工程，已完成發包作業，預計4月開工。

大南方計畫發展以區域規劃新市區番子寮農場周遭道路、新化區虎頭埤風景區、中興大學新化林場及大坑休閒農場等聯絡道路進行優化。規劃區域內南138線、南177線為台南市新市區東西向主要道路，連接新市區及台南科學園區；往東接台20線可通往左鎮區化石園區。另南168線除為新化市區通往各大觀光景點之交通要道，包含新化區虎頭埤風景區、中興大學新化林場及大坑休閒農場，也是台南市左鎮區岡林部落之重要道路。



以上各線道路大型車輛出入頻繁，長期重壓之下，加上多年未曾翻修，道路都已嚴重龜裂；有鑑於此，工務局積極爭取前瞻計劃經費辦理路平改善，以提升道路品質，給予市民一個平整、安全又市容美觀及舒適的用路、行車環境。



這項道路改善工程，其中南138線道路改善長度985公尺，於2021年已由自來水公司汰管工程時一併全線刨鋪完成改善；另南168線改善長度4,706公尺、南177線改善長度2,630公尺；還有景觀植栽部分於南138線與南177線施作預界石與導根板共3,914公尺；道路改善工程配合下地孔蓋共181座。





 

有關媒體刊載評論，認為提高銀行不動產授信風險權數值得商榷，金融監督管理委員會(下稱金管會)感謝各界對相關政策提出指教，但其中若干論點所述情形，與實際情況有所差距，因此提出說明。

一、巴塞爾資本協定允許各國主管機關在符合協定精神下依監理需求調整，我國銀行資本適足性規範一向遵循國際規範：



行業係扮演金融中介角色，藉由吸收大眾資金提供予有需求者，提高金融市場資金配置與使用之效率，進而支持實體經濟成長。為避免銀行經營不善，影響整體社會經濟之發展。因此巴塞爾銀行監理委員會(BCBS)發布「巴塞爾資本協定」，明定銀行之自有資本與風險性資產之比率(下稱資本適足率)不得低於一定比率，作為國際上衡量銀行韌性之標準。



BCBS允許各國主管機關在符合協定精神下依監理需求調整其資本適足率規範，我國資本適足率相關規範一向以BCBS發布之國際標準為基礎，審酌國內金融市場現況及本國銀行實務發展需求調整，以兼顧接軌國際及提升我國經濟發展之目標。此外，近年為因應COVID-19疫情，許多國家經考量對經濟情勢之影響後，亦宣布延後實施「巴塞爾資本協定三(Basel III)危機後改革定案文件」。



二、本次配合中央銀行選擇性信用管制措施調整不動產授信風險權數，適用於新承作案件，不影響銀行既有授信案件：



因應近年不動產市場熱絡所產生之不合理現象，政府相關部門已啟動各項作為，本次金管會配合中央銀行所採行之選擇性信用管制措施，提高受管制5項貸款之風險權數，期藉此避免信用資源流向非實質需求者，導致資金供需失衡，影響金融市場之資金運用效率，降低銀行支持實體經濟成長之力道。



為降低對本國銀行業務經營之影響，新規定僅適用於2022年2月18日起新增、屆期續貸或轉貸之案件，銀行已辦理之貸款及非屬新規定所列貸款均維持以現行規範計提資本而不受影響。



三、透過風險權數調整，可提升銀行承作該等授信之風險意識與承擔能力，並將視未來實施情形滾動檢討調整：



現行不動產暴險以貸放比率(LTV)法計提資本之架構，係依貸款所徵提不動產之類型、貸放成數及資金用途等區分其風險，決定所適用之風險權數，具較高之風險敏感性。本次調整部分不動產抵押貸款之風險權數，係在上述規範架構中，反映該等貸款未來風險可能上升之情形，提升銀行承作業務之風險意識與承擔能力，預期將有助於控制新增不動產貸款之增幅，但不至對不動產授信產生過大衝擊。相關措施亦將視銀行不動產貸款風險控管情形及產業發展狀況滾動式檢討。



四、國際信評機構對本項措施持正面看法：



國際信評機構近期發布之報告亦認為，本項措施整體而言對我國銀行業之信用體質具正面之影響，也能協助銀行業放緩不動產貸款之成長與相關之集中度風險，且放款將更多元化，並顧及其他產業之資金需求，例如工業相關之企業投資或貸款。



金管會表示，銀行吸收大眾資金並從事放款業務，本需具備較高程度之韌性，以免影響存款人權益。截至2021年9月底，本國銀行平均普通股權益比率、第一類資本比率及資本適足率分別為11.95％、12.93％及14.82％，資本適足性仍屬穩健。惟鑒於資本適足率係外界衡量銀行風險承受能力之重要指標，金管會將遵循BCBS所發布之國際規範及主要國家之作法，並持續觀察整體金融市場之變化，在同時兼顧與國際接軌及穩健可行之原則下，研議修正我國資本適足性相關規範，督促本國銀行落實風險管理，以維持金融韌性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

春節一過，買方立刻回流！樂屋網統計2022年2月中古屋買氣，儘管歷經農曆春節傳統淡季，但整體淡季不淡，春節過後買氣更是迅速回升，2月訪客數相較上月增加38％，相較2021年同期增加29％，預約看屋數相較上月增加56％，相較2021年同期更是大增81％，其中又以台北市文山區最夯，看屋數翻倍成長。

近期房價漲幅快速，不少買方擔心房價繼續飆漲到難以負擔，一過完年就開始出來看房，讓2月全台預約看屋數普遍提升；若從六都預約看屋數月成長觀察，以台北市躍升50％最多，新北市、台南市同樣位居第二名，皆增長41％。



細分區域，台北市預約看屋月成長最多的就是文山區，成長達101％，樂屋網調研中心經理洪安怡指出，近期不少大安區、信義區買方，因房價高漲而跨區到文山區看屋；尤其是新婚或剛生子的夫妻，訴求捷運站和綠地的純住宅環境，因而選定文山區；以總價2000萬元到2500萬元，2-3房含車位的電梯大樓，或總價1500萬元內，2樓和3樓的公寓最受歡迎，且因為當地待售物件量體不大，僧多粥少，仍是賣方市場為主。



除了文山區，中山區的預約看屋數相較前月也成長不少，漲幅達96％；當地房仲業者透露，中山區早期有不少投資型的買方，偏好長期置產賺取穩定收租，近年因房價高漲，更多買方傾向短線進出市場，購入中古屋後重新裝潢再出售，尤其是總價2000萬元內，能隔成小2房的住宅，去化最快。其餘像是新北市的新店區、台南市永康區表現也很不錯，顯見傳統熱區仍有不少買方積極入市。





 

洪安怡表示，不動產的增值幅度，有時更勝一些避險資產。以常見的避險貴金屬—黃金舉例，2016年單價是1295元，到2021年漲到1531元，漲幅達18.22％，但同時間的全國不動產平均單價，2016年是每坪22.34萬元，到了2021年已經來到每坪27.4萬元，漲幅達22.64％。

不過，洪安怡提醒，近期俄烏戰爭開打，國際政治局勢不穩，國內亦有各項打炒房措施，蠢蠢欲動的利率，和年底的2022年九合一選舉等，種種變因都可能影響接下來的房市走向，建議買方回歸自身狀況，訴求長期自住，避免高槓桿的風險投資，才能應對動盪不安的市場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】