台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

隨著房價的飆升，政府一連串的打房策略，其中房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸，一定要小心處理，以免發生購屋違約風險。

購屋時如果僅有1筆房屋貸款，相對單純，可以主張先繳納利息，如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還，無法只繳利息，如果是第3筆房屋貸款，除了沒有寬限期，連貸款成數都剩下4成，所以購屋時，需要更多的自備款，達到抑制炒房的效果。



另外一種情形，也會造成房屋貸款的成數降低，就是"購置高價住宅貸款"，台北市是7000萬元以上，新北市是6000萬元以上，其他縣市是4000萬元以上，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者之4成，影響購屋者的自備款成數，不得不謹慎面對。



正業地政士聯合事務所分享案例指出，客戶在熱鬧的街道上，買了一間漂亮的店面，坪數大，租金高，租客穩定，又是連鎖加盟店承租，已經連續承租近20年，這種帶租約的好店面，一有房東願意割愛，買方馬上出現，經過短暫的議價，最後以8000萬元快樂成交，買的高興，賣的快樂，故事也從這裡發生。



買方名下沒有房屋，正常的住家貸款可貸款7～8成，店面貸款比較保守約5～6成。買方也從善如流，自備款約4000萬元，另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。



詎料，簽約後案件送到銀行，結果只核准2370萬元，距離目標金額4000萬元，尚差1630萬元，連同原本的自備款4000萬元，合計要準備5630萬元，實際貸款成數只有29％。還好買方資歷優渥，只用了2週的時間就補足了差額，順利完成交屋。



探求貸款不足的原因，因為出租店面含一樓及二樓，一樓用途為店舖，二樓用途是住家，一、二樓有內梯，所以登記簿謄本記載為“住商用”，為此，被認定為新北市7000萬元以上高價住宅，成數只能貸款4成，外加銀行估價只估到5925萬元，造成自備款要71％的窘境。



為此，如果要意要承買店面或是商用不動產，買價超過台北市8000萬元，新北市7000萬元，其他縣市4000萬元以上，務必先確定該不動產產的用途別，避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外，根據中央銀行的規範，如果是自用店舖，就不受該條件規範，所以如果不出租，就不會有相同的困擾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

彰化房價受益於地理位置及較低之價格基期，近年吸引許多台中外溢買盤，加上當地自住換屋需求攀升，使得彰化市近年房屋價格持續上揚。東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現彰化市近四年公寓、電梯大樓以及華廈產品漲幅約一成五，惟，透天產品漲幅卻達37％。

東森房屋彰化中山加盟店楊雅婷經理表示，彰化市近年利多頻傳，不僅鐵路高架化計畫於2021年底通過可行性評估，未來若完成將順利縫合市區街道，並騰出逾13公頃之土地作為都市發展用地，連帶周遭老舊建物群亦有都市計劃變更之發展可能性。此外，更加增設金馬、中央兩站通勤車站，並將串聯台中捷運綠線，提升兩地居民往返便利性。



東森房屋表示，彰化主力買盤以自住客為主，過去大多透天產品，近年由於少子化以及房屋總價持續攀升，使得區域內之交易趨勢逐漸轉向電梯大樓。而相較台中新建案，彰化市中心之電梯大樓單價至高落在35萬元，指標建案如興建中已完銷之「世紀官邸」，預售平均單價約35至36萬元，然而由於該案地點鄰近未來中友百貨所在地，目前市場上開價已達38萬元，甚至上看4字頭。

 

關於彰化之中古電梯大樓行情，東森房屋表示，以屋齡區分，5至6年之產品平均單價約在27至28萬元間；15至20年則落在19至21萬元左右；屋齡25年以上之產品單價則在16至17萬元間。而屋齡6至15年之電梯產品在彰化較少見，東森房屋表示，由於過去彰化買方偏好透天產品，再加上建築容積率問題，使得建商在收益考量下，多以透天產品為推案主力， 近年則因為土地與建築成本高漲，始轉型為主推電梯大樓新案。



而電梯大樓新案開價向上推進，也帶動透天產品漲幅，東森房屋表示，在2018至2019年間，彰化市區之新大樓建案，平均成交總價已達900萬元，與市區透天產品總價相當，相形之下透天成為「物美價廉」之選擇，因此帶動透天產品4年近37％之漲幅。楊雅婷表示，目前彰化新成透天總價落在2,000至3,000萬元，市區則很少低於2,500萬元。而市區之中古透天行情屋齡十年以內多落在1,700至1,900萬元；10至20年則落在1,500至1,600萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中預售屋價格不斷攀升帶動周圍房市成長，尤其以捷運沿線地區兼具生活機能備受矚目，其中，受惠於2021年台中捷運綠線開通，四期捷運沿線地區單價接連突破區域高價。

根據內政部最新資料統計顯示，2021年1-12月西屯區10年內屋齡住宅大樓成交均價為36.57萬元，相比2020年34.83萬元成長近5％，相比2019年31.63萬元成長15.6％，相比2018年28.27萬元有28.3％的漲幅。



進一步觀察實價登錄資料顯示，水湳主戰場文商段地價不斷創下新高，2021年1-12月土地每坪均交為213.56萬元，相比2020年208.37萬元成長2.5％，相比2019年180萬元成長18.6％，相比2018年170.3萬元有25.4％的漲幅，土地成本劇升將反映到建案預售價格上，並連動周圍房市價格齊漲，如七期新市政中心預售案已穩站7字頭。



據了解，「冠德文心綻」位於中捷綠線文華高中站，為台中首座捷運共構宅，進場銷售僅4個多月的時間，銷售率便迅速突破5成，其中中高樓層戶數已多筆成交單價站上5字頭。聯聚建設旗下的理仁建設，在捷運綠線市政府站旁推出「理仁奕舍」，坪數規劃40-50坪，總銷60億元，每坪單價預估60萬元起。德鑫建設2021年成功整合四維國小站旁北平路四段一側千坪基地，市場預估未來推案價格將會從5字頭起。



住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中近幾年最夯的地區莫過於七期、水湳、十四期等地區，預售價格持續攀升連同帶動周圍區域房價一起齊漲，反觀新成屋擁有即買即住的優勢與相對合理的價格，眼見為憑、亦成為購屋族不錯的選擇，尤其是捷運沿線地區，在交通便利與重大建設的利多之下，台中必然走向逐捷運而居的全新都會生活型態，捷運宅價量齊揚的態勢已然成為現在進行式。









 

東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現台中市北屯區近4年整體房市呈現價量俱揚，預售屋推案量在4年間增長逾5倍，平均單價漲幅亦超越兩成，而透天厝產品漲幅則達29％，平均總價自2018年1,925.8萬元，漲至2021年之2,485.3萬元。

東森房屋中清敦化加盟店翁得原店長表示，這2年北屯房市熱潮是未曾發生之盛況，尤其是預售屋市場，其購屋主力以自住之首購族、自西區、西屯區外溢之買盤，以及佔一定數量之投資置產型客戶，然而由於過猛之漲勢，以及政府預售屋禁轉單之措施施行日逼近，也將後者洗出，轉而面向中古屋市場。



東森房屋表示，相較2021年狂潮，2022年區域內市場有稍轉而持觀望態度，但中古屋也在預售屋禁轉單消息出來後漲了兩成。指標中古建案如屋齡21年之「太子地球村」，其成交價格屢創新高，平均成交單價自109年之19.4萬元，到2021年之24.5萬元，而2022年1月一筆成交記綠已達27.9萬元。另外，屋齡10年內之中古指標建案則有「勝美松竹」，東森房屋表示，成交均價也自2021年之29.7萬元，漲至目前之33.7萬元。



至於北屯區域內其餘產品之中古屋行情，東森房屋表示，華廈產品單價多落在26萬元上下，公寓產品則依樓層而定，一樓最高可達32萬元；二樓則在平均27萬元；三樓以上多則在23至25萬元間。



而北屯透天產品四年近三成之漲幅也不容小覷，東森房屋表示，由於建商積極獵地，土地取得成本上揚，加上建築成本近一年也自單坪7萬元漲至12萬元，種種成本加成，自然反映在終端產品價格上。目前北屯區內新成無電梯之透天產品平均總價約在2,300萬元，若有電梯之新成屋則多落在3,500至4,000萬元，中古透天產品則多在1,800至2,000萬元左右。









 

近年新竹房價大漲，不少新竹關埔、竹北高鐵等精華區新建案都已上攻6字頭，就連過去低價區如竹東、芎林、新埔等都計外的建案，開價單價飆上4字頭，大新竹地區無論蛋黃區、蛋白區，房價幾乎全面飆漲。

　據住展雜誌市調，過去新竹都計外建案、房價行情為開價2字頭、成交1字頭，近期包括芎林「太睿境」、竹東「鑫陞鎂山」等都計外大樓、華廈建案，開價都已站上4字頭；新埔「王喬光知樹」、「最知音」等多件透天新案的建坪單價站上4字頭，總價4,000萬元起的「京茂MANOR1」，以建坪單價換算更上看5字頭，不少竹北都計外建案開價3字頭，推出短時內都有不錯銷售率。

　住展雜誌研發長何世昌表示，新竹房價已超越桃園，過去一年漲幅約27％，漲幅居北台灣之冠，由於近期供給急縮、導致供需失衡更加惡化，營造成本持續墊高、建商多把預售實登價當作「地板價」，以致於房價持續暴漲，新竹市、竹北精華區新案多已上攻6字頭，偏鄉芎林、竹東、新埔等地，都有建案開價飆上4字頭。

　新埔、芎林、竹東在2018年新案平均單價約在18～19萬元，如今，芎林、竹東已達每坪24～25萬元、新埔更已逼近3字頭。何世昌表示，由於新竹精華區土地供給漸趨稀有，建商至偏鄉購地，而買盤也因精華區太貴買不起、缺貨買不到，而外溢至外圍、甚至都計外區域，以致這些雖多半距精華區較遠的大樓、透天建案，挾相對低價優勢，多半銷況不錯。

　根據實價登錄顯示，新竹位非都市計劃區的預售案中，如新竹市的「虹光」、「竹慶金釵」最高成交單價達每坪45.7萬元，「元方大景首席」也達每坪40萬元，竹北的「福砌二」、「阡陌情」等案也都站上3字頭，芎林「里白」最高站上3字頭，湖口、新豐、新埔等都計外的建案最高實價多已站上2字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

　預售屋紅單交易將視同預售屋交易，納入房地合一稅2.0課徵，最高課交易所得45％重稅。據了解，內政部已認定紅單交易實際標的為「預售屋」，是實體物權、債權的移轉，屬於不動產交易類型，本周將函復財政部。在內政部認定紅單交易視同預售屋交易後，財政部近期可望以函釋方式，將紅單交易納入房地合一稅2.0課徵。 

　賦稅署長許慈美指出，將待收到內政部正式回覆後，簽報財長蘇建榮作成政策決定。知情官員透露，預售屋紅單交易改按房地合一稅2.0課徵，將以函釋方式處理，不需修法，同時會有緩衝期，讓已進行紅單交易案件可以改按房地合一稅2.0申報課徵。 

　台北巿代銷公會理事長王俊傑表示，任何的交易賣買，只要有獲利都應該課稅，現在預售屋換約轉售，本就有課房地合一稅，未來紅單要適用也算合理，這是政府的行政考量。 

　但對內政部積極推動預售屋不能換約，王俊傑認為實有待商榷。他指出，政府一方面不准換約，一方面又訂了很多排除條款，如工作異動，經濟陷入困境等，這部分並不合理，應回歸巿場機制，換約有賺錢，政府可課稅，稅率如何是可以討論的。 

　房地合一稅2.0自2021年7月1日上路後，預售屋交易視同不動產交易，而非原本財產交易，納入房地合一稅課徵範圍，短期交易、持有未滿2年交易所得重課45％，惟預售屋紅單交易卻仍維持財產交易，所得併計綜合所得稅課徵，稅率在5％至40％，出現「合法預售屋合約」與「非法紅單」課稅不同調。 

　為緊盯預售屋炒作哄抬房價，2021年7月1日起也禁止預售屋紅單轉讓，全面圍堵預售屋炒作空間。不過，自行政院宣誓打炒房後，內政部先後已發動五波預售屋聯合稽查行動，今年3月稽查時仍發現有轉售預售屋紅單的情形，被查獲除了罰款，不法所得仍要課稅，皆是將紅單視為「財產交易所得」，併入綜合所得總額課稅。 

　防杜預售屋紅單轉售有炒作房價空間，蘇建榮月初在立法院表示，內政部已禁止預售屋紅單交易，但現行私底下仍有轉售紅單情形，此一情況要視為房地合一







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

俗話說「千金買房，萬金買鄰」，買房是人生大事，而左鄰右舍是不是「惡鄰居」更是至關重要。不像買房子前可以檢視屋況再決定要不要買，鄰居的好壞很難事先判斷，資深房仲特別曝光教戰守則給購屋族參考，包括梯廳、垃圾儲藏室、停車場是否整潔，陽台及廁所有無聞到菸味等，中古屋還可以觀察該社區的待售戶數若1年內有超過1成以上，也要更注意社區的居住品質狀況。

信義房屋國美館店主任王保富表示，檢視社區維護好壞、鄰居素質，不妨由外而內觀察。第一步先觀察社區外圍的植栽區域、景觀水池，有沒有雜草叢生、堆放垃圾、水質不佳，因為由小觀之，如果環境維護得不好，恐是社區管委會不願處理，或是住戶太多導致管委會「處理不了」。

檢視社區周邊環境後，王保富建議，第二步再觀察社區的樓梯間、梯廳、地下停車場、垃圾儲藏室等位置，如果這些空間不當堆積雜物，或是灰塵很厚、明亮度不夠，有可能是社區經費、鄰居素質、管委會執行能力較需留意。另外，許多購屋族都知道要看社區布告欄，檢視社區經費是否充足、有沒有行為較有疑慮的鄰居等，與此同時，其實還可以觀察「電梯許可證」是否過期，如果過期，也表示社區的維護狀況較需注意。

信義房屋企研室專案經理曾敬德則表示，除了白天看屋，也可以選在晚上6、7點，並帶著自家小孩去看屋，如果光是看屋所發出的聲響，樓下鄰居或左鄰右舍就「提出抗議」，表示對於聲音的比較敏感，就可以作為參考之一；另外，也可以到廁所及陽台多停留，聞一下是否傳來菸味，又或是可以在看屋過程中，向街坊鄰居打聽居住環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲內科過去10年廠辦交易火熱，加上產品稀缺，推升房價上漲。

近幾年北市大內科、南港以及北士科等三大產業聚落廠辦買氣熱絡，甚至不斷出現購置整棟、半棟、好幾樓層的交易資訊，而在全棟廠辦現貨釋出稀少下，興建中、尚未完工的預售廠辦案的價格也因此跟著水漲船高。

高力國際統整過去10年內湖科技園區的大型交易，全棟交易交價金額幾乎呈現逐年上漲緩步推升的現象，如西湖段的飛雁總部大樓在2010年以全棟35.6億、單價每坪約50萬向華固建設購入，隔年三商美邦人壽以每坪約61萬購入萬國科技中心，緊接著2012年富邦人壽以70.9億元買下「長虹新凱旋大樓」廠辦案、每坪單價已趨67萬元，直至2017年中華郵政則以64.2億元買下「長虹新世紀企業總部」，單價已來到約每坪71萬。

內科廠辦稀缺 外圍區段跟著受惠

文德段則有昆盈企業2014年向皇鼎建設購入「文德科技大樓(後更名微米科技大樓)」，當時每坪單價約50萬元，於2019年出賣給新光產險時，每坪單價已漲至58萬元。2021年聯發科斥資32.6億元向遠傳購買「速博大樓」之成交單價更已趨近70萬元水準。

舊宗段交易更為熱絡，價格從每坪約40萬元，到2020年萬海集團以37.7億向長虹建設買下「長虹新世代」二棟大樓，平均每坪單價已來到50萬元，而今年2月永豐何家買下「台北影業大樓」，每坪單價更衝上55萬元。

緊鄰的五期重劃區，也從每坪約40萬元起漲，近期成交如2021年三商美邦以34億購置「華固智富中心」、每坪單價已達約63萬元，而今年4月領航家砸30.68億買進「長虹豐匯商業科技大樓」，每坪單價更達68萬元，再往外圍之安康/潭美一小段區域，自去年年起威剛分批以總計超過30億元買下「長虹雲端科技大樓」11個樓層，高樓層單價也突破50萬元。高力國際董事總經理劉學龍表示，內科三大區段可購買的廠辦大樓稀缺，買方可購選擇有限，造成內科外圍區位其惠。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠指出，這10年來大內科廠辦交熱絡，買家不乏金融保險業、科技業，甚至傳產業，讓大內科廠辦單價一路從4字頭衝上7字頭，甚至非核心區域也站上6字頭。

南港交易也相當火熱，今年2月綠界科技以10.71億元買進遠雄宜進I-CITY建案二層、白氏資產以19億元買下「砳建築」整棟；而北士科也已掀起買貨潮，去年友華生技與旗下關係企業以逾22億元買下「華固創富中心大樓」半棟，緊接著叡揚也以6.6億元購買近千坪。

黃正忠表示，自美中貿易戰以來，產業擴張的自用需求帶旺廠辦、廠房交易熱潮，在有產業支撐的區域如桃園、新竹、台中、台南尤其明顯，雙北幾個重要產業聚落如台北市的內湖、南港、北士科及新北市的新莊、五股都因為產業回流需求帶動，近3年廠辦買氣相當活躍。

不過，根據高力國際統計，從建照資料及預計完工年的調查顯示，台北市未來5年將有逾80萬坪的新增辦公室供給，以南港近42萬坪最多，辦公室空置率攀升壓力將無可避免，屆時廠辦大樓的漲勢是否得以延續則有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年工料雙漲，迫使新屋價格節節高升，住商不動產企劃研究室統計台南市新舊屋近半年平均價後發現，仁德區價差66.75%幅度最大，其次為歸仁區的65.16%，中西區的60.91%緊追在後。這三區價差最大，房仲表示，目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

而在金額上，仁德區、中西區與北區，新舊價差破10萬，金額最多，反觀新市與善化，新舊價差反而相對小。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，某些區域因話題帶動推案連連，從而帶動中古價格上揚，但也有不少區域還在初升段，價差也就相對明顯。

成本墊高，價格快速推升

徐佳馨表示，綜觀價差幅度超過五成的仁德、歸仁、中西、學甲、北區與安南，各有話題擅長，例如仁德區受南科外溢效應帶動，學甲新屋案量少，而規劃中的北外環道路更串連南科到市區，帶動安南區、北區等行政區，而歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，在繁榮與建設之下，取地成本漸高，又逢目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

新市、善化等區域新舊價差不大，除因這些區域近期推案頻頻，價格水漲船高，加上兩地在工程師租屋買房的需求強勁下，讓成屋屋主看到供不應求也坐地起價，促使價差比想像中來得小。

打房政策頻頻，下手前多方觀察

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年園區話題帶動中南部各區房價，對於購屋人來說，確實形成相當壓力，對於價差較大的區域，一字頭中古屋是不錯選擇。此外，工料雙漲也挑戰建商營運實力，下手時除要注意價格外，也要留意建商體質，避免買到財務周轉不順利的業者，讓自己買屋規劃受到影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，仁德區受南科外溢效應帶動，新舊屋近半年平均價格，仁德區的價差竟然高達66.75%幅度最大。

南部房市近來工料雙漲，迫使新屋價格節節升高，根據住商不動產企劃研究室最新統計，台南市新舊屋近半年平均價格，仁德區的價差竟然高達66.75%幅度最大，其次為歸仁區的65.16%，中西區的60.91%緊追在後。而在單坪價差方面，仁德區、中西區與北區，新舊價差破10萬；反觀新市與善化，新舊價差反而相對小。

▲歸仁高鐵特區受三井OUTLET PARK落成，帶動區域房市發展。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，一些區域則因話題帶動，刺激中古屋價格上揚，但也有不少區域還在初升段，價差也就相對明顯。

徐佳馨表示，綜觀價差幅度超過5成的仁德、歸仁、中西、學甲、北區與安南，各有話題擅長，例如仁德區受南科外溢效應帶動，學甲新屋案量少，而規劃中的北外環道路更串連南科到市區，帶動安南區、北區等行政區，而歸仁高鐵特區受三井OUTLET PARK落成，帶動區域房市發展，在繁榮與建設之下，取地成本漸高，又逢目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

新市、善化等區域新舊價差不大，除因這些區域近期推案頻頻，價格水漲船高，加上兩地在工程師租屋買房的需求強勁下，讓成屋的屋主看到供不應求也坐地起價，促使價差比想像中來得小。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年園區話題帶動中南部各區房價，對於購屋人來說，確實形成相當壓力，對於價差較大的區域，一字頭中古屋是不錯選擇。此外，工料雙漲也挑戰建商營運實力，下手時除要注意價格外，也要留意建商體質，避免買到財務周轉不順利的業者，讓自己買屋規劃受到影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】