台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

房市面臨修正壓力，議價空間拉大，顯示買方無力追價，房價開始鬆動。專家認為此時正是自住買方進場看屋的時機，政策面（打炒房）、市場面（待售物件多）都偏向買方，自住民眾可借力使力，並善用議價技巧大膽出價，有助買到適合的房子。 

屋比房屋總經理葉國華觀察，受到打炒房政策及賣壓湧現等雙利空夾擊，3個月前追不到的物件，現在市況反轉，屋主心態願意放軟，整體市場對買方有利，若遇到資金窘迫而急售的屋主，民眾可勇敢出價，並善用市場風向，借力使力找到適合的房子。專家提出4招議價技巧。

招數一、善用實價登錄，掌握成交行情

掌握成交行情，議價時才有底氣。591房屋交易新聞公關組組長畢務潔指出，內政部的實價登錄2.0版上路，納入預售屋移轉交屋時也要申報，包括成屋及預售屋買賣都有成交資訊，民眾可多善用。

除了官方版本，也有各家業者製作的民間版本，包括591房屋交易、屋比房屋、樂居網、實價登錄比價王等平台，都提供這類服務。

招數二、找銀行當隊友，先估價再出價

近2年房價高漲，銀行估價已追不上成交價，畢務潔提點，銀行評估進件時會視成交價及鑑價取其低，因此民眾可請教銀行業的朋友，先估價、再出價。

德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出，實價登錄系統會遞延顯示，揭露的案例價格無法即時呈現房價變動，加上銀行估價本就保守，因此產生價差，民眾簽約前可多找幾家銀行評估，一方面抓準預算，一方面也能做為議價籌碼。

招數三、先議單價再議總價，最後去尾數

「議價是一種心理戰術，買賣雙方有緣份才容易成交，不是隨便喊個芭樂價逼對方賣給你，」《住宅週報》社長陸敬民認為，培養價格敏感度，也要掌握人性，可以先從單價下手，例如每坪砍個2萬元，比總價一次砍個百來萬元更容易讓人接受，接著以總價爭取議價空間，最後掐頭去尾。

招數四、挑投資客轉售物件，讓利空間大

打炒房政策在下半年可能拍板，滿手物件的投資客急下車，民眾可從市場上的換約物件下手。

陸敬民透露，現階段房市的控球權拋回給自住民眾，投資客本來轉手利潤抓很高，越到法案（指《平均地權條例》）通過之前，讓利空間就越大，甚至出價就談，可善用各家房地產平台找到這類待售物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

歷經2年來的瘋狂飆漲，房市在今年回檔整理，各大部會的打炒房政策在今年底前仍不易鬆綁，專家用3大指標評估空頭勢力正籠罩房市，去年的榮景已不復見，提醒購屋民眾切勿追高，應謹慎看屋，耐心磨到好價格。 

吉家網不動產董事長李同榮提醒，房價沒有永遠上漲的道理，今年第2季是「價漲量縮」的背離走勢，若此現象持續3季，就證實多頭市場結束。再從六都5月份交易量觀察，較去年同期年減7.73％，顯見第2季受疫情擴散影響，房價已大幅降溫，各行政區不再有群魔亂舞丶全面齊漲的現象。房市是否疲弱，可用3大指標評估。

一、買賣移轉棟數與去年同期持平

綜觀前5月六都移轉棟數交易量達11萬201棟，雖仍創下9年來同期新高，但年增率已收斂至0.7％，與去年同期持平。6月份的移轉量在疫情衝擊下，恐出現雙位數衰退，吉家網預料全年房市交易量要挑戰去年表現，難度頗高。

 六都今年1～5月建物買賣移轉棟數變化 

二、商用不動產市場年減26％

從高力國際的統計可見，央行的利率變動，確實對當年度不動產交易有負面影響。高力國際研究部董事梁儀盈指出，2022年1～5月以來商用不動產投資及土地交易市場受到政府政策、全球政經局勢及本土疫情的干擾，買賣雙方持觀望態度，買方轉趨保守且評估期拉長，而賣方對於價格堅持度仍在，因此整體市場交易大幅萎縮，今年前5個月商用不動產交易累計約500億元，較去年減少26％，土地交易更因為一連串信用管制措施的發酵，交易額腰斬，前5個月總計約700億元，年減47％。

 央行利率走勢vs.商用不動產交易變化 

三、留意開工量與使照量是否現死亡交叉

李同榮認為，開工數量與使用執照數量若呈現死亡交叉，就是預售市場反轉的指標，若未來預售市場銷售率開始下滑，就會影響開工核發量，目前開工量與使照量仍同創新高，尚未見到預售反轉訊息，一旦建照與開工量下彎，而近2年完工的使照量持續往上，就會呈現死亡交叉，也是預售市場終結多頭的訊息。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

投資市場遭熊擊，房市也因政策打炒房而軟腳，專家妙喻房市正被4個人圍毆，已經嗅得出空頭氛圍，戴德梁行董事總經理顏炳立直指，央行、金管會、財政部、內政部等4大部會聯手打炒房，房市不易翻揚，他預估明年房價緩跌10％，自住客不必急於今年進場。 

「現在的房地產市場是被4個人圍毆啦！打到在地上滾了，好不容易爬起來，央行給你秀秀一下，所以升息半碼，算是手下留情，延緩房市走緩。」戴德梁行董事總經理顏炳立日前在《這！不是新聞》節目中直指，4個人就是央行、金管會、財政部、內政部等4大部會聯手打炒房，「這個氣氛不會好的，房市空頭走勢已經看得出來。」他說。

顏炳立認為，所有國家只要遇到政策上的打炒房，房地產是不會上來的。政府要斷金流、引出貨、逼降價，但現階段屋主的姿態仍高，魚（買方）就不好抓，「屋主都把魚餌吊在海平面上面，是在等飛魚？魚餌應該要放海裡（指合理價位），魚才會來搶食。」

買賣雙方對價格認知差距大，因此拉長交易天數，讓房市降溫，顏炳立預期，明年房價緩跌10％，自住客不必急於今年進場。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨觀察，升息讓買方緊縮購屋力，也讓交易相對遲緩，而新北和台中呈現出議價空間縮小、銷售天數增加的狀況，顯見買方態度轉為強硬，雙方價格無法達到共識，自然就賣得久。

再加上近期熊擊台股，資金面及信心面受影響，包括國泰金、信義房屋等業者都調查，逾5成受訪者購屋採取觀望態度，國泰金控發布6月國民經濟信心調查結果，50.6％民眾認為央行若再升息，會衝擊買房意願，也有42.9％民眾目前無買房意願。

信義房屋針對網友調查購屋意願，57％的受訪者擔心未來景氣，購屋暫時觀望，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年股市大漲，帶動投資人的資產價值走升，有些投資人獲利了結後，將部分資金投入房市，不過今年面對全球嚴峻的通膨情勢，國際股市跌跌不休，連虛擬貨幣也崩跌，投資人今年績效大多是虧損，去年因為股市大漲帶來的房市資金買盤，今年恐怕會出現落空。

六都銷售天數與成交議價表現

記者 張家嘯 報導

　　升息帶動房貸利率攀高，過去的超低利房貸已不復見。央行公布5大銀行新增房貸統計，5月新承作房貸金額達685.81億元，單月增加71.03億元，而房貸利率更是連6升，突破1.6%，站上近27個月新高，預期利率還會持續上揚。

　　央行3月升息後，4月起銀行逐漸反映在存放利率上，因一部分屬於指數型房貸季調，利率到了5月才調升，因此5月新增房貸利率達1.601%，較前(4)月上漲0.04個百分點。此外，5大銀行5月新增房貸685.81億元，為近2個月高點，主要是5月建物買賣移轉棟數月增1.79%，且少數銀行整批分戶貸款金額增加，也反映在購屋貸款的成長。

　　據瞭解，5月六都移轉棟數上揚，主要是新完工交屋，轉入銀行整批分戶房貸的結果，且5月因為金融市場震盪，加上再升息預期心態，以及內政部針對預售屋修法，刺激剛性自住需求進場。

　　至於房價部分，象徵中古屋價格的信義房價指數，5月台北市與新北市均較4月下滑，分別月減0.47%與0.14%，但較去(2021)年同期仍呈上漲，分別年增5.98%與11.01%。雖然台北與新北房價較去年同期走升，但台北市年增5.98%，較4月的8.24%縮減，新北市年增11.01%，也比4月的12.3%下滑，顯示房價漲幅呈縮減趨勢。

　　至於新增房貸利率攀高，是否已對房市景氣造成影響？央行認為，確實產生有效應，因為市場對於升息的預期，會讓更多人對房市交易審慎，且6月再度升息，未來房貸利率也會持續往上走揚。

　　央行進一步強調，對於打炒房，還有金管會、財政部、內政部等單位祭出作法，再加上地方政府7月開始課徵囤房稅，共同目標就是希望壓抑市場投機行為，希望讓房市朝正常交易方向邁進。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[周刊王CTWANT] 新莊副都心重劃區曾有新案喊出8字頭高價，也曾因市場反轉價格大跌，要說雙北房價漲幅最大的地區，新莊副都心絕對名列前茅。根據東森房屋研究中心統計副都心周邊新古屋成交資料，這2年房市大好帶動房價上揚，但各地都在創歷史高價之際，副都心卻未回到2015年價格高點，至今仍有5%跌幅。

東森房屋研究中心針對機捷新莊副都心站周邊5年內新古屋進行統計，2015年每坪51.2萬元是價格高點，往後開始逐年狂落，在2019年跌落谷底至每坪37.5萬元，今年上半年每坪均價已回到48.6萬元，距離2015年仍有每坪3萬元的距離。

新莊昌平中原加盟店店東黎聖忠店東分析指出，2019年新莊副都心的周邊房價是相對低點，因為房地合一稅影響劇烈，從2015年後就開始下修，這2、3年雖有受疫情影響，但還是持續回升，目前新古屋大約在50~58萬元，預售屋則還是維持在60~68萬元。

黎聖忠進一步說明，其實新建案的開價與營造成本有關，幾年前的營造成本一坪大概10~12萬元，現在飆漲到17~19萬元，加上土地成本，價格基本上會有一個門檻；新古屋由於可能賠售的影響，目前惜售狀況明顯，屋主若無資金考量，都用以租待售方式，出租投報率大約在2%，不無小補。

「其實中原老商圈的買氣反而比較好。」黎聖忠說，雖然新莊副都心近幾年買氣稍稍停滯，但僅鄰幾百公尺的中原老商圈，中古屋買賣卻強強滾，由於這一區除了吃到舊商圈的生活機能，周邊還有國小、文化中心林立，到宏匯廣場也步行可達，加上屋齡20年以上的中古大樓，每坪不到4字頭，35坪大小的產品，約1300萬元就可以入手，但這邊的新建案不多，目前緊鄰榮富國小的指標建案為「榮馥大院」，開價也是有6字頭的水準，一推出就接近完售。

對於新莊副都心未來發展，由於交通系統都已完備，商場、飯店還有科技商業大樓也已經成型，加上行政中心進駐，周邊還有發展空間，「像新北大道對面舊五股工業區，已變更為新北知識產業園區，現在土地一坪賣價大約150萬元以上，再5到10年後，還會有更明顯的變化。」黎聖忠說。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

記者林雪娟∕台南報導

央行升息，對平抑房價出現成效。財稅局表示，台南五月房市交易量較去年同期量縮百分之十一點二八，顯見已見成效。

財稅局說，各界預估房貸利率恐將提高至百分之二點一，在升息不確定因素下，也影響到不動產市場。

市府配合中央，進行一連串管理措施，實施囤房稅、維護不動產交易秩序及建構社會住宅等措施，民眾投資房地產應提前做好財務規劃，切勿炒房或過度投資。

財稅局說，台南是自住剛性需求高達八成二五，加上企業進駐，提供就業機會，連帶也活絡房地產市場。根據統計，台南市一一０年第四季房貸負擔率為近三成六，低於全國的百分之三七點八。

房價所得比是九倍，較全國九點四六倍低，但因近來房價迅速攀高，民眾面對高漲房價及利率變數，還是得注意自身的財務槓桿操作。

配合打炒房，中央以財政、貨幣政策緊縮併行方式，包括房地合一稅、平均地權條例和不動產經紀業管理條例修正等；財政局表示，台南是中南部第一個通過囤房稅縣市，對自住稅率打折，並稽查不動產交易價格，針對兩波升息帶來的衝擊，市府也規劃六千四百多戶的社會住宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

過去兩年熱錢湧入房市，台中蛋白區房價飆漲，部分區域單價甚至「坐5望6」，令人咋舌。然隨著房市回歸自用市場，在比價效應下，重大建設、就業機會皆多的西屯，重新成為自住客的不敗首選，其中以五期重劃區大案齊發、百家爭鳴，又以稀有的小宅案「國雄無双」格外受矚目。

西屯區向來被認知為台中的不敗地段，光西側的中科園區、台中工業區就有10萬人就業，七期有成群的商辦聚落、市政府、新光遠百等購物中心，白領工作族群更是不可計數，四通八達的交通，亦是外地人來到中部的第一站，在過去20年及往後，都扮演著台中市引擎的角色。



台中市的重大建設，亦大幅度偏重西屯，光水湳經貿園區的各大亮點建築，總投資額就達千億，台積電2奈米晶圓廠更高達1兆元，上千億元的地下化藍線捷運，貫穿西屯主要的就業、商業區段，不久的將來也會啟動，皆為房市基本盤提供強勁動能。

就業、商業、建設蓬勃發展，吸引最具實力的建商布局西屯，並以五期、七期、水湳三大富人聚落享有最高聲量。其中水湳園區雖無捷運線經過，但亮點建設多，目前行情已「坐8望9」，攻上3位數單價指日可待，七期可推案土地已不多，區內豪宅亦有「坐8望9」實力，五期則即將蓋滿，僅存的土地在今年盡數出籠推案，行情相對平實，格外受到關注。



五期重劃區有綠線、藍線捷運行經，東有草悟道、勤美商圈，西有新光遠百，南有公益路商圈，位置絕佳，機能發達，也無八大行業，居民素質整齊。早期這裡是豪宅區，即使後來豪宅戰場移至七期，區內推案仍以中大坪數居多，如今年推出的「理仁奕舍」、「博星MANSION」等案，都走這路線。



但隨著精品小宅在市區蔚為風潮，五期也不例外地出現稀有的小宅大案，2022年國雄集團推出當地罕見的大型新案「國雄無双」，不僅基地廣達1600坪，樓高34層更是超高地標，主力2~3房，總銷逾120億，步行可達市政府站，可望收編許多想入主核心區的年輕族群。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房價已經高到很驚人了，對於許多人來說，買房壓力就已經很大了，但恐怕這壓力還會越來越沉重，跟進聯準會，央行啟動防禦性升息半碼0.125%，這已經是半年連2升，而且根據專家預測，購屋貸款利率還會持續上調，最快今年年底，可能就會突破2字頭關卡。

房仲業者李偉聖：「看到這房子，在這邊的話是做一個餐廳的部分，那前面是做一個客廳。」

地點好格局好採光好，但想購入新屋，現在考量的還得再多一層，因為央行二度升息，而且是半年來第二升，購屋族最有感。

房仲業者李偉聖：「疫情稍微有控制一點後，整個房市就開始一直在往上走，今年開始，出現了一些打房政策，那也有通膨的情況，那再來就加上股票又大跌很多，客人那邊看到這情況後，都會有一些持續觀望態度。」

會猶豫不是沒有原因，以這間開價3千4500萬的房子來算，保守估計貸款7成30年，每個月要繳的錢，從原先的8萬0659，攀到8萬3522元，這回二次升息，又加到每月付8萬4976萬，等同每個月得多掏至少4300，一年多負擔5萬的利息。

TVBS記者陳文越：「這樣算太亂了嗎？沒關係我們簡單來說，如果你貸款一千萬，貸30年的話，每個月就是要多付1800左右的利息，房貸族壓力越來越大，主要就是因為央行跟進聯準會的升息相關影響，現在台灣整體土地市場也正式迎來了6大利空。」

力抗通膨巨獸升息大勢底定，房貸利率將站上1.7%，創下近六年新高，只是看看近期，包括限貸、限期開發、打炒房，再加上疫情、通膨、囤房稅與升息，多重影響之下，購屋族越來越苦，甚至看不到好轉跡象。

房產趨勢專家張旭嵐：「央行在信用管制的部分，還是有一些子彈在手上，包括針對購屋族，他們是不是有差別性的房貸利率，來做調整，來抑制他們在銀彈上面的一些壓力，那再來也包括說是不是對他們的房貸的期數，來做限制，下半年還有平均地權條例的修正，那這也會影響到後續包括預售屋市場，他們在轉賣的一些相關限制，也包括司法人在購屋上面的限制。」

壓力沉重堆疊還沒完，根據專家預估，年底房貸利率可能重返2%以上，以今年實質經常性薪資，約4.1萬元推算，貸款千萬的小資雙薪家庭，面對升息3碼，等同薪水瞬間蒸發一成。

房產趨勢專家張旭嵐：「現在還要購屋的朋友，應該要先以比較高標準的方式，來做試算，包括像是用2%利率的高標來看的話，是不是能夠在自己的生活上面，都可以承受像這樣的一個負擔內容，那再來如果你是已經買的這些購屋族，也要再去做重新的壓力測試。」

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「很有機會在年底以前，我們看到貸款利率就會超過兩個百分點，基本上就已經追上了所謂2008年金融海嘯，那個時候的房貸的這個標準，低利的狀況基本上已經被翻轉，所以後續我們看到房價又相對比2008年高這麼多，所以對於一般首購族，或是一般自住族群來講，的確是一個非常沉重的負擔。」

儘管相較十幾年前的超高利率，這回升息看似微不足道，但對比去年同期、史上超低1.349%，利息增加幅度可是逼近兩成，再加上政策持續強勢，購屋的絕對優勢，正在流失。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛：「最主要我們看到薪水這10年可能漲不到一成，如果升息速度加快，甚至是房價沒有跌的話，基本上我們看到所有的這個多賺的，不管是加薪或是工作所得，都被房貸吃掉，這個是影響比較大，那當然後面的就會影響一些這個教育的支出，對於不管是大家說所謂的少子化的現象的延伸，或者是經濟負擔，甚至生活品質的破壞，其實都會有滿直接的影響。」

面對大環境的現實，不管是房貸族，還是準備入手的購屋族，想安一個自己家的夢想，似乎都越來越難。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行明（27）日發布5月消費者貸款與建築融資餘額。銀行主管表示，國內房價高漲，預料房貸與建築餘額將續創新高，此外，貸款餘額單月新增金額與年增率是否進一步趨緩，也是市場的關注焦點。

近年來，財經部會推出一系列打炒房措施成效已逐步彰顯。中央銀行上月公布，4月房貸與建築貸款餘額雖續創新高，但月增金額較3月減少、年增率也趨緩。央行官員解讀，主要原因除政府打炒房措施成效逐步彰顯外，4月工作天數較少、本土疫情升溫致六都建物買賣移轉棟數下滑，以及民眾對經濟展望保守，均為不動產貸款增長率趨緩的主因。

此外，央行打炒房最關注的指標之一，就是銀行不動產放款的集中度，4月不動產放款占總放款的比重降至36.91%，較3月的37.08%下滑，並跌至半年新低。

央行公布，4月銀行房貸餘額為9兆217億元，首度突破9兆元大關、續創歷史新高，近幾個月就有機會突破10兆元大關；與3月相較，4月房貸餘額月增604億元。若排除2月農曆過年季節性因素，單月增加金額為八個月新低。

央行統計顯示，建築融資4月餘額為2兆8,996億元，續創新高，月增139億元及年增率13.3%，均為2020年2月來、近兩年半的新低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房價呈現上揚走勢，連帶車位價格也隨之走揚，信義房屋統計六都實價的車位價格變化，市場主流的坡道平面車位，過去8年時間車位價格漲幅最高的是台中市，從每個車位101萬元，上漲至每個149萬元，漲幅高達48%，漲幅最低的是新北市，從每個車位163萬元上漲至184萬元，漲幅為13%，反映過去一段時間房市呈現「房、車」雙漲的趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在不僅養車代價高，想要購買一個方便的停車位代價也高，尤其是中南部地區過去房價基期低，車位價格也比較便宜，2015年台中市、台南市車位價格跟一台好一點的國產車價格差不多，但隨造價成本增加與車位需求穩定的條件下，六都車位的價格都持續攀升，而背後主要帶動原因，當然還是新案子車位價格較高帶動的比價效應。

統計實價資料顯示，坡道平面車位價格最高的是台北市，今（2022）年平均每個為260萬元；其次是新北市每個184萬元，8年車位價格平均上漲13%；高雄市平均每個175萬元，8年上漲25%，主要因為新房子登錄資料完整，加上新房子車位價格較高，拉高整個車位的平均價；台中市每個149萬元，8年上漲48%；桃園市今年平均每個車位146萬元，車位價格上漲約15%；最便宜的則是台南市的每個坡道平面車位115萬元，8年上漲36%。

若比較車位與房價漲幅，兩者呈現同步上漲的趨勢，但房價的漲幅比車位多出一些，以台南地區為例，房價8年漲了7成，不過車位平均上漲36%，但台中地區車位與房價的漲幅則相似，房價8年漲5成，車位平均則上揚48%。

曾敬德指出，中南部地區因為大眾運輸系統不像雙北這麼方便，家庭非常依賴自己開車，因此購屋時往往就需要配一個車位，同時預售案場遇到景氣不錯時，除了樓上房價調漲外，樓下的車位也會跟著調高，都帶動車位的價格走揚。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】