台北商辦,台北市商辦,台北商辦出售

▲今年7月起，桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等六縣市，正式實施「囤房稅」。（台灣房屋提供）

今年7月起，桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等六縣市，正式實施「囤房稅」，台灣房屋根據財政部110年度的房屋稅縣市個人歸戶資料，統計六縣市受囤房稅影響的人數，桃園市因原本非自住住家即採單一稅率2.4%，所以僅持有5戶以上者受新制影響，影響層面為六縣市最低；台南市亦因持有1戶「非自住住家」仍維持1.5%稅率，所以衝擊對象僅限2戶以上的屋主；其餘四縣市的民眾，只要持有1戶以上「非自用住家者」，都是囤房稅的潛在加稅對象，總計六縣市共約14.5萬人受影響。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，在今年7月六縣市囤房稅上路之前，已有台北市、宜蘭縣及連江縣實施囤房稅，根據財政部資料，全台已施行囤房稅的九縣市，合計囤房人數約28.5萬人，如果將草案仍在審議中的新北市納入計算，10縣市的囤房人數約36萬人，佔全台約800萬屋主的4.4~4.5%左右，且各縣市認定囤房族時，僅能針對在該縣持有的房產數量來評斷，故同一位囤房族，在各縣市統計時可能會被重複計算，部分多屋族不排除為公益出租人，因此影響人數有限。

根據六縣市地方政府的預估，今年囤房稅上路後，明年六縣市的合計房屋稅收，可望增加約10~11億元，對地方財政不無小補。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，囤房稅的課稅範圍以「非自住住家」為主，所以持有3戶以內自住房屋的民眾，不須過於恐慌。而以新竹市持有5戶的非自住屋主為例，單一間房屋稅率從1.5%增至2.4%，若過去某間房屋稅年繳1萬，明年起就是1.6萬，比之前多繳6成稅金，攤除至各月，等於每月多負擔500元，在置產族眼裡仍是可承受之重，整體房市應該不至於掀起拋售潮。由於跨縣市的非自用房屋，不在累計範圍，因此不排除未來大戶會朝多縣市佈局。

陳定中表示，持有多戶非自住房屋的納稅人，若欲規劃節稅，除了可將資產平均分散在家族成員名下外，也可考慮以「公益出租人」的身分來節省稅金，享有1.2%的優惠稅率，加上近年租金上揚，出租房產的租金受益可期。

為維護市民居住安全，建管處針對危害公共安全違建，以專案優先執行拆除，無論是否屬1994年以前之既存違建，經查證涉有影響公共安全之虞者，均依規定優先查處。

建管處表示，2015年迄今已執行影響公共安全專案計有占用防火間隔(巷)違建1,890件、屋頂違建加蓋第二層以上520件、屋頂違建裝修隔出3個以上使用單元1,843件、違建作為營業性廚房使用998件、違建占用消防救災通道418件、1999緊急通報1,274件，以及要求違建加裝住宅警報器1,756件，合計已處理8,699件。



建管處特別強調違建拆除現階段著重於維護公共安全為主要目標，仍將賡續處理危害公共安全之違建，預計於2022年底前將「營業性廚房」(計113件)及「屋頂三單元」(計151件)專案全部處理、達清零計畫之目標。



建管處呼籲上開違建人應儘速配合拆除改善，改善完成後不容有復建情形，如經查證將絕不寬貸並依法執行強制拆除，請市民切勿心存僥倖恣意搭蓋違建。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲桃園首購族偏愛31~40坪產品，佔整體交易案例近3成。

桃園地政事務所根據實價登錄資訊，統計2019~2021年間，各族群在桃園的購屋分析，其中，首購族偏愛31~40坪產品，占比遠大於20坪以下小宅，佔整體交易案例近3成，打破傳統認為首購族買小宅，以及以小換大的的購屋模式。

▲（桃園地政事務所提供）

首購族中，有40%為35歲以下青年，在購買31~40坪產品時，平均總價以藝文特區的2790萬元最高，最低則是在中平地區，總價735萬元。

而65歲的銀髮族也捨棄透天產品，偏好購買中古大樓作為養老住宅，購買中古大樓的占比有35％，購買透天佔比9%，而購買公寓的則僅有6%。中古大樓最高總價也是在藝文特區周邊，總價1170萬元，平均坪數47坪，最低則在站前地區，總價約548萬元，平均坪數為27坪。

▲（桃園地政事務所提供）

而在男女購屋比例部分，根據桃園地政事務所統計，桃園不論男女都偏愛在中路置產，案件數達4534件，案件數最少的是藝文特區，僅295件，整體而言，除了經國特區男女比例相當外，各生活圈中，男女案件數比例約為45:55，女性購買不動產的意願稍高於男性。

▲國產署南區分署今(18)日公開招標高雄前鎮、三民、鹽埕區與台南國平重劃區內，共4筆大面積地上權基地，麗寶集團以4億7880萬元、每坪35.84萬元，標得鹽埕區必信街、光榮街旁約1335.83坪四面臨路商三基地，溢價率高達51.99%。（圖：國產署提供）

國產署南區分署今(18)日公開招標高雄前鎮、三民、鹽埕區與台南國平重劃區內，共4筆大面積地上權基地，總底價高達12.85億餘元，開標結果，全聯以總價共6億1810萬元搶得中都與安平共2筆大面積精華地，麗寶集團以4億7880萬元、每坪35.84萬元，標得鹽埕區必信街、光榮街旁約1335.83坪四面臨路商三基地，溢價率高達51.99%。

國產署南區分署這次招標的南區4筆地上權基地，其中最大一筆位於前鎮運畔75期重劃區凱旺街、瑞南街、凱誠街三面臨路住三基地，面積約1771.8坪，權利金底價約4.052億元，單坪底價約22.87萬元。開標結果卻流標。

▲三民區新都段十全三路、德旺街、德利街口一筆約669.87坪住四基地，開標結果，在全聯與永信建設競標下，全聯以總價2.511億元得標，單坪得標價約37.48萬元。（圖：國產署提供）

另外，三民區新都段十全三路、德旺街、德利街口一筆約669.87坪住四基地，權利金底價約2億3546萬餘元，單坪底價約35.15萬元。開標結果，在全聯與永信建設競標下，全聯以總價2.511億元得標，單坪得標價約37.48萬元。

這次鹽埕區也有一筆大榮段商三土地釋出，位於光榮街、必信街、莒光街、新化街四面臨路約1335.83坪基地，權利金底價約3億1502.5萬餘元，單坪底價約23.58萬元。開標結果，在麗寶集團與國城集團競標下，順利由麗寶集團以4億7880萬元、每坪35.84萬元得標，溢價率高達51.99%，顯示業者志在必得決心。

▲位於台南安平熱門推案區的國平重劃區國平北路、健康路三段旁，釋出一筆約1397.9坪商特1土地，也由全聯以總價3.67億元得標，單坪底價約26.25萬元。

另外，位於台南安平熱門推案區的國平重劃區國平北路旁，也釋出一筆約1397.9坪商特1土地，權利金底價約3億2984萬元，單坪底價約23.6萬元。也由全聯以總價3.67億元得標，單坪底價約26.25萬元。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析指出，全聯本來這幾年就是大量的展店 ，而且需求的面積一塊比一塊還大，只要是新的重劃區一定都會有需要。麗寶本來就是很常標地上權，除了規劃住宅以外，也曾規劃坐月子中心，所以用途更廣，麗寶標這塊鹽埕精華地，研判應該仍是以住宅為主，以現在房價來看，當然還是有一定的市場，大概是打7折左右，以鹽埕來看應該有機會可以賣到20幾萬，不是沒有機會，因區域房價最高到4字頭，而且那塊又是四面臨路，非常完整的基地很好規劃。

住商機構高屏澎區協理林祺博表示，本次標售中最受矚目為首次公告鹽埕區大榮段，最後花落麗寶，麗寶也以51.99%的溢價，成為本次的加價王，其千坪面積又是商用地，鄰近駁二特區，也距離鹽埕埔站不遠，未來開發效益可期。另外上回就已經標售過的三民區新都段土地與台南安平漁光段土地，前者臨路寬達25米，距離中都濕地公園與美術館都不遠，雖為住四用地，但富彈性使用，全聯應是看好用途，積極出手。

另外，台南安平漁光段土地位於國平重劃區，又為商用地，對於零售業者來說助益很大，本次全聯可說是南部大贏家，兩筆土地溢價均低，又位於政策話題所在，後續能為區域帶入何種動能，值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園市桃園地政事務所日前分析實價登錄資料發現，2019年2021年間，在桃園區購屋的首購族，多選擇31至40坪的房屋，至於退休銀髮族，比起透天住宅，更多人選擇入住中古大樓養老。值得不動產業者關注的是，桃園區內各生活圈男、女購買不動產比例，除經國地區外，各生活圈以女性購買不動產的意願較高。

千萬內入手桃園3房 這些地區有機會

據桃園地所統計，31至40坪的中坪數產品，佔首購族總交易量約29％，41至50坪的產品也佔有27％，都遠高於20坪以下小坪數產品的交易量。可見桃園首購族並沒有特別偏好小宅。而據統計，約有40％首購族年齡在35歲以下。

要在桃園區買到31至40坪的房產，平均得花多少錢？桃園地所指出，交易平均總價從高至低分別是藝文特區2,790萬、中路重劃區1,214萬、經國重劃區1,189萬、藝文特區周圍1,045萬、站前地區896萬、龍安地區805萬、大有地區775萬，最後是中平地區的735萬。

透天非首選 銀髮族偏好中古大樓

桃園地所統計，桃園區銀髮族選購養老宅偏好非透天，而是6年以上的中古大樓。據統計，有35％桃園區銀髮族，購置6年以上中古大樓產品。各類產品中，最不受青睞的是公寓型房產。

至於最受歡迎的中古大樓產品，平均總價同樣以藝文特區1,170萬元為最高，後依序是大有地區758萬、龍安地區703萬、中平地區637萬，以及站前地區548萬。

高雄市美術館特區是知名的高級住宅區段，位於美術館南方、相鄰的中都重劃區近年開始發展就急起直追，雖然目前成屋大樓僅約5、6棟，其餘多為素地，生活機能也有待發展，但因地理位置、生態環境等優勢，未來發展仍極具潛力；官方實登統計顯示，中都重劃區成交單價已經緊追美術館特區。

根據高雄實價網，中都重劃區去年下半年區分建物（公寓、大樓、華廈）均價達29.4萬，統計至目前，今（2022）年上半年均價也已站上3字頭，達31萬，逼近相鄰的美術館生活圈（今年上半年均價31.48萬、去年下半年30.17萬）；而同樣與中都重劃區相鄰的後驛商圈，其中屋齡5年內新大樓單價則約28萬。

看準中都重劃區發展潛力，信義房屋7月份在中都重劃區展店，專營當地新大樓、土地及廠房。中都店店長孫再生指出，同盟路、中華路、中華橫路所圍範圍即是中都重劃區，該區段最大優勢在於地點，北接美術館特區，東側則與火車站所在的後驛商圈相鄰，因此，即使目前生活機能還待發展，但騎車最快約2分鐘左右，就可以到達美術館特區內的青海路，各式生活機能都不缺乏；中華橫路以南也有發展較久的舊商圈。

此外，中都重劃區有大型溼地公園，加上鄰愛河，水岸河堤、腳踏車步道等設施，使整體氛圍十分舒適，也是一大亮點。

孫再生觀察，大約4、5年前中都重劃區剛開始發展時，房價大約還在1字頭，相較於房價較高的美術館特區，以及新案較少的後驛商圈，中都因而被許多首購族鎖定，當時2房含車位總價約600多萬；但隨房市大環境走揚以及區段發展潛力被看見，目前同規格物件，總價大約需1000萬。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

安信建經彙整今(2022)年上半年度的逾期放款比率(逾放比率)，我國建築貸款餘額雖來到3兆2,546億元歷史高點，但還款品質卻相當優異，四月逾放比率僅約0.05％；相較之下，國銀整體貸款同期約0.16％，呆帳比率遠高於土建融。安信建經總經理張峰榮表示，今年以來土建融逾放比率處於歷史新低，代表歷經過好幾波的景氣循環下，已淘汰許多財務狀況不佳的建商，目前整體上來看，建商財務體質普遍穩定健康，還款尚屬正常，除非未來央行大幅升息，就以現狀推估，下半年會有爛尾樓潮的機率仍偏低。

安信建經表示，所謂「逾放比率」是指在一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率，若數值越高，代表銀行越難收不回本息、放款品質不佳，銀行會面臨較多的風險。

安信建經彙整金管會數據顯示，自2021年年中以來，國銀整體貸款逾放比率多介於0.16％-0.21％之間，但土建融同期的逾放比率卻僅約0.05％-0.13％，整體優於其他貸款。另外，央行於三月決定升息1碼，面臨新政策的衝擊，但出乎意料的是，四月土建融逾放比率不升反降，回到0.05％的歷史低點，顯示整體建商經營狀況似乎比外界想像得好。

張峰榮解釋，雖然央行連續升息，但若將時間線拉長來看，今年利率仍處於低點，建商負擔利息雖然加重，但企業資本較佳的建設公司不至於被壓垮。其次，仍有許多持續推案的優良建商，過去累積十幾年的雄厚實力，又對升息已早有準備，近來因疫情影響、原物料價格上漲，以及央行管控政策，財務計畫趨於保守，所受衝擊相對較小。

再者，2014年土建融逾放比率曾一度衝高到0.21％，當時市場上並未出現爛尾樓潮，可見建設公司在好不容易開發整合完成後，放棄建案的狀況並不普遍，更遑論現今逾放比率僅0.05％，目前台灣經濟體質尚佳，央行仍採溫和升息，尚不致發生惡性通膨，因此會衍生出爛尾樓潮的機率，依各項數據顯示相對較低。

張峰榮表示，雖然上半年因央行升息、疫情與打炒房政策影響，使得建商購地暫趨於保守，若下半年疫情減緩，建商的開發腳步及購地力道可望回升。

另外，土地開發過程中，開發商與地主最怕碰上銀行核貸時間長、營造商財務出狀況、貸款不順利等問題，造成有些原本體質不差的開發商或地主，因不了解申貸流程，而錯過商機，而安信建經與國內約20家銀行誠信配合，熟悉申貸業務各個流程與所需文件，因此能替地主快速爭取到興建資金，以及相對彈性的還款條件。例如：安信建經為地主「全案管理」代建的「延平北路危老自建案」，僅花22個工作天就為地主籌措到興建資金，讓工程順利進行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

工資、原物料、運輸成本大漲，包括台中海線、廍子、太平等土地價格基期較低的區域，新案單價皆已攻破「3字頭」，北屯14期重劃區，預售建案更是從每坪45萬元單價起跳，甚至北屯區也傳出有開價「5字頭」的新建案，由於台中外圍區域房價出現大漲的推擠效應下，導致最精華的七期新市政中心補漲態勢轉強，過去「6-7字頭」的天花板價位，如今恐怕即將成為七期新建案的地板價。

台中房地產成為2022年全台房市的主戰場



根據市場調查統計，2021年第4季七期新市政中心就有合計總銷金額達220億元的3件預售建案推出銷售，2022年房市熱度將再升溫，除了新成屋案持續銷售，預售部分，寶璽建設、興富發建設攜手中悦機構惠國段合建案也將登場，市場合計將有逾600億的驚人案量，台中房地產成為2022年全台房市的主戰場。



七期新市政中心2022年重返一線房市戰區



房地產人士分析，七期新市政中心為中台灣政治、經濟樞紐，土地價格本來就是台中最高價，七期內的建商全數以品牌最高規格打造建築產品，預售價在多年前就站上「6-7字頭」，高單價產品市場面臨抗性，只能拉長銷售期。但是，近年全台房地產發展變成「蛋白區」起飛，台中外圍各重劃區房價齊漲後，七期新市政中心的「7字頭」單價反而顯得合理，在「比價效應」以及「通膨壓力」下，七期新市政中心內開始出現中坪數產品，在市場上大受歡迎，使七期新市政中心在2022年再度重返一線房市戰區。



6大特色打造七期新市政中心黃金地段



商仲業者認為，2021年以來人口、消費、產業的增長，都持續支撐台中土地市場，七期新市政中心土地交易更成為聚焦重點，加上七期新市政中心本身具備的6大特色(圖1)，更讓這裡成為高端建築競技場，以及豪宅蒐藏的展示場。房地產人士預期，七期新市政中心內的高端建築行情，將會是「7字頭起跳、8字頭成型、9字頭挑戰」，台中市政府表示，七期新市政中心計畫人口為2.1萬人，以目前進住1萬人估計，還有很大的住宅發展空間，七期新市政中心是台中房地產市場的黃金地段，也是台中市新興藝文休憩之核心軸帶。



七期新市政中心成為中部富豪最喜愛的家



台中七期新市政中心緊鄰高速公路交流道，位於台中核心主幹道台灣大道旁，面積廣達353公頃土地，1992年完成重劃後開始發展，從荒煙蔓草，不到30年，搖身變為台中核心精華區。七期的發展經驗，也給台灣各縣市重劃區帶來啟發！從無到有全新規劃、大面積寬闊的公園，寬敞的人行步道，豪宅林立，散落著公共藝術與綠色造景，已成為中部富豪最喜愛的家。

▲北台灣新建案推案量季減千億元，其中，桃園區案量佔桃園最多，多集中於小檜溪、中路兩個重劃區。

據住展雜誌統計，北台灣今年Q2新成屋、預售屋推案量約為2,001億元，較今年Q1銳減逾千億元，季減幅高達約35％。今年累計上半年為止，北台灣新成屋、預售屋推案量約5,090億元，較去年同期減少近5百億元，年減幅約8.4％。

住展雜誌研發長何世昌表示，受到疫情、升息、股市急殺，以及全經濟放緩的疑慮等諸多利空因素圍繞，對市場信心衝擊力道極大，不只買氣轉為保守觀望，建商索性提早放假，放緩推案腳步；雖然今年上半年推案量少，但因去年同期因遇到三級警戒，推案量基期並不高，因此今年上半年案量萎縮幅度不到1成。由於建案競爭壓力不大，所以漲價現象仍相當普遍。

北台灣各縣市中，今年只有台北、桃園等兩都上半年案量正成長；其中，台北市今年上半年案量約1,318億，較去年增加1百億元，年增約8.2％，而桃園上半年推案量1,253億元，年增約6.6％。

北市小宅案多 新莊案量達587億

何世昌指出，北市今年上半年因小宅建案多，由於這類房型主要瞄準剛性需求，受大環境影響相對低，包括中正、中山、大安、內湖、北投與南港等6區，推案量均逾百億元以上，尤以北投推案量逾250億元最多。因北士科掀起第一波推案潮，上半年案量大舉噴發，且北士科內住宅案成交均站上3位數；預計下半年，還有璞園、國泰等指標案會公開銷售，開價將再改寫北投歷史新高。

新北市今年上半年推案量僅約1,826億元，較去年同期減少355億元，年減幅約16％，傳統推案大量區如中和、林口、淡水、板橋等地全都熄火。不過，讓人訝異的是，新莊上半年推案瘋狂湧現，推案量高達587億元，囊括全新北約32％案量。

桃園市則以龜山、八德、桃園、大園與蘆竹等5區案量較大，推案量均逾百億元以上，尤以桃園約240億元最多；桃園推案多集中於小檜溪、中路等兩個重劃區，下半年主戰場仍不變，唯小檜溪新案售價多已漲至4字頭。

新竹縣市上半年推案量降至565億元，較去年同期減少173億元，年減幅約23％，供需失衡的狀況又再惡化。推案量最多的行政區為竹北市，案量約190億元，是唯一案量破百億的行政區。另一個菁華區竹市東區，推案量僅42億，就連湖口、新埔、竹東等蛋白區推案量，都比東區還多。

雖然新竹縣市上半年推案量縮，但下半年推案潮將至，精華區將有不少建案預計推出，缺貨問題可望暫時紓解。

何世昌認為，北台灣上半年有太多建案延推，從329檔延到520檔，又從520檔往後推遲到下半年推出。即使下半年還有選舉因素干擾，但有太多建案一延再延，再延下去就要過新年了，因此下半年恐怕延無可延，推案浪潮將不斷加大，推案量可能飆到6500億元至7000億元之多，將會相當熱鬧。

▲一向被認為是蛋白區的北投，因北士科利多，周邊預售案成交衝上3位數。（東森房屋提供）

根據最新實價登錄資料，位在北投士林科學園區周邊指標性建案「華固文臨」，預售成交單價最高來到每坪109萬元，相較去年整年度文林北路實價登錄平均單價62.6萬元，漲幅近43%。而同在文林北路上預售建案「家居璽玉」預售成交最高更是來到單價120萬元，未來三位數房價可能成為常態。

東森房屋北投中央加盟店店東彭建偉指出，目前北投區域新建案環繞「北投士林科學園區」周圍，指標案「華固文臨」，規45~55坪，即將售罄。近1年該區周圍單價也都來到100萬元以上，因北士科鄰近士林、北投、天母優質生活圈，加上捷運淡水線、洲美快速道路等交通條件，房價屢創新高並不意外。

北投區其他熱門建案部分，奇岩重劃區內新成屋「遠雄山綺」，近１年平均單價落在72萬元上下；北投市中心的「麗源富域」，平均單價落在73萬元上下；另外，捷運站對面的「正隆麗池」平均單價也落在70～75萬元之間。

彭建偉表示，一向被認為是蛋白區的北投，因北士科各大廠進駐，近期實價登錄揭露更是上看三位數，晉升百萬單價豪宅，近年都更、危老重建更是勢在必行，預料未來北投區房價恆溫走升，相當值得持續關注。

彭建偉建議年輕購屋族可選擇捷運復興崗、忠義、關渡周圍屋齡35～40年中古屋，單價約落在40萬元上下，房價相對親民，更有市中心的繁華、明星學府，補漲後勢相當看好







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】