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房仲業者依據實價登錄今年上半年揭露的租金資料，六都社會住宅包租代管與一般住宅的平均單坪租金大多有1成以上的差距，其中桃園市的一般租金平均為539元、社宅包租代管平均租金486元，為六都租金單價最低；台北市依舊是租金單價最高，社宅包租代管租金雖低於一般住宅22.4%，但每坪仍要1,069元。

綜觀六都一般住宅及社宅包租代管的平均租金，台北市無論是一般住宅還是包租代管的平均每坪租金皆破千元，一般住宅每坪1,378元、包租代管1,069元，兩者都是桃園市及台南市的翻倍價格。

桃園市一般住宅租金每坪539元、社宅包租代管每坪約486元；台南市一般住宅每坪租金605元、社宅包租代管每坪533元。六都之中，桃園市租金單價最低，由於一般住宅價格不高，與社宅包租代管的租金差距也最小。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，社宅包租代管的租金通常設有上限，不得高於市價8到9折，台北市房價高、租屋需求大，相對租金也高，包租代管設有總租金上限，如包租包管方案租金上限3萬1,200元，拉開與一般住宅相當坪數的租金差距，但整體租金水平仍大幅高於其他五都。

郎美囡指出，桃園市及台南市近幾年房價雖有明顯漲幅，由於早期入手的中古屋多在低價，屋主轉租的租金較為親民，且這兩都房市話題多，桃園市有航空城、台南市有科技園區，價格低於周邊都會區、房市交易熱度高，因此，以買代租者不在少數。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，包租代管自2017年開始施行，但量體始終難以擴大，而行政院自今年7月1日開辦300億擴大租金補貼專案，由租屋人自行申請，通過者該屋的房東自動成為公益出租人，享有租金所得免稅額每月1.5萬元、房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率等租稅優惠，為能照顧更多租屋族，延長申請期限至10月底，有需要的民眾可把握機會。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》本會期修法內容，包括限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實登、檢舉獎金制度、重罰炒作等5大方向。修法並非出於選舉的操作，也非想對市場造成衝擊，而是希望房市未來長期在相對健康、健全環境下運作。

該草案修法在上個立院會期，遭排擠喊停，這次新會期捲土重來，將面臨房市降溫、11月的九合一大選等因素的挑戰，草案能否成功完成修正，成為外界關注焦點。

立院這會期開議前夕，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄曾受訪指出，政府修法不應過度干預房地產市場，像禁止換約，已侵犯居住自由；況且，房地產秩序現況，對所有購屋族是友善且具保護性，已無修法必要，若此時強行修法，難免會變成選舉中的有爭議的議題。

雖有市場人士私下表示，這次法案要在選前通過修法機會不高。但花敬群依然表示，《平均地權條例》將列入優先法案，並積極與立委協商，盼開議後盡快排入內政委員會，進入法條報告與討論，並強調，「行政部門會積極與立法部門說明跟溝通，很有機會在這會期修法完成。」。

這次立院會期從今年9月到12月，打炒房修法的時間點最快落在今年10月，但距離11月底大選僅約1個多月，時機較為敏感，市面上雖然存在不同立場的看法，不過，站在行政院、內政部政策態度底下，盡快完成修法才較恰當。

社會也要充分了解修法的內容，有任何需要調節的地方都可以及時溝通。該法案的修正，將讓房地產市場未來更加穩健，避免太多不當操作，讓產業健康發展，這是絕大多數國人的期待。

財政部台北國稅局表示，營利事業倘有2021年4月28日修正公布所得稅法第4條之4及第24條之5第2項(即房地合一稅2.0)規定之房地交易所得，應與一般營利事業所得分開計算應納稅額。惟該稅額仍屬營利事業當年度應納營利事業所得稅範圍，可適用投資抵減，且於計算投資抵減稅額上限時，應將房地合一稅2.0之應納稅額與一般營利事業所得之應納稅額合併計算可抵減限額。

該局進一步說明，營利事業於2021年7月1日之後交易屬2016年1月1日以後取得之房屋、土地，並依所得稅法第24條之5第1項及第2項規定計算之交易所得，及按持有期間不同，採45％、35％、20％差別稅率計算應納稅額後，係併同一般營利事業所得之應納稅額合併報繳，惟不論是分開計算之房地合一稅2.0應納稅額或是一般營利事業所得之應納稅額，皆屬所得稅法第71條第1項規定之應納稅額，故營利事業如有符合產業創新條例、促進民間參與公共建設法等符合租稅減免規定之稅負抵減，得以投資抵減稅額抵減房地合一稅2.0之應納稅額，但應注意將分開計算之房地合一稅2.0應納稅額與一般營利事業所得之應納稅額加總計算可抵減限額。



該局舉例說明，甲公司2021年度一般營利事業所得為新台幣(下同)50萬元，應納稅額10萬元(50萬元×稅率20％)；適用35％稅率之房地交易所得100萬元，應納稅額35萬元(100萬元×稅率35％)，則甲公司依所得稅法第71條第1項規定合併報繳之應納稅額為45萬元(一般營利事業所得之應納稅額10萬元＋房地合一稅2.0分開計算之應納稅額35萬元)，另甲公司尚有符合產業創新條例第10條規定研究發展支出之投資抵減稅額15萬元，且可抵減金額以不超過其當年度應納稅額30％為限，爰甲公司得抵減之投資抵減稅額為13.5萬元(45萬元×30％)。



該局呼籲，營利事業有分開計算之房地合一稅2.0應納稅額得以投資抵減稅額抵減，惟應檢視投資抵減稅額限額計算是否正確，以維自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期內政部修法《平均地權條例》施行細則第84條或《市地重劃實施辦法》第54條修正草案，放寬抵費地處分限制，除公開標售，得採標租或招標設定地上權方式處分，而高市府（8）日決議將停止標售原先在9月21日第3季土地標售。

近年來各地方政府標售抵費地，政府賣地讓建商高價搶地，有助長地價之勢而房價是跟著地價走的，該現象直接成為拉抬房價原因。

高市地政局科長郭陽春指出，放寬抵費地處分方式之後，除原有公開標售外，亦得不待清償重劃負擔總費用，即可採標租或設定地上權方式辧理，政府可藉此機會引入策略性產業加速地區開發，增加抵費地使用多樣性。

對於此次暫緩抵費地標售的原因有諸多猜測。不願具名高市重量級建商陳姓主管說：「選舉到停止土地標售不意外，但停止標售跟抑制地價的關係不大，因為當公部門停止土地標售，反而成為民間地主抬高售價最好時機，地價不僅不會跌還可能因供給減少而大漲。」

高雄市不動產開發商業同業公會理事長陸炤廷指出，若地政局將抵費地拿去做地上權宅標租，會有少部分建商投標，但多數建商還是會著重在所有權宅經營，因為地上權宅房價雖較低，但住戶貸款成數低且二手交易困難。所以針對這次的停止標售，希望相關單位能通盤考量，別變相哄抬了民間地價。

金管會8日公布，國銀到7月底放款餘額衝上35.64兆元，單月再增貸2,256億元，前七月累計則增加放款近1.97兆元，創史上同期增貸金額新高。

國內分行放款增加較多，且是民營企業周轉金需求大量增加，購置不動產貸款亦增加7,411億元，比去年同期增貸6,755億元要多，銀行局分析，前七月放款增加中，周轉金占57％，購置不動產貸款占38％，即放款成長主要兩大動力。

而前七月放款增加前三名銀行，分別是中信銀增加3,097億元，第二名是第一銀行增加1,923億元，第三名是國泰世華銀增加1,586億元。國銀放款增加近2兆元，亦超過同時間存款增加量1.74兆元，應是11年來同期首見，國銀存放比亦從去年底的69.2％，7月底拉高到70.73％。

不過，7月因有大量現金股利入帳，因此單月國銀存款增加近4,772億元，存款餘額正式突破50兆元大關，達50兆3,886億元，存放比較6月底的70.96％微降。

國銀前七月累計稅前盈餘2,266.8億元，創同期獲利新高紀錄，同比成長7.9％，國內總分行貢獻1,595億元，占獲利70.4％，今年銀行獲利創同期新高，主要原因是放款增加，加上升息讓放款淨利差成長，以往貢獻獲利2成至3成以上的國際金融業務分行（OBU）前七月稅前只賺435億元，同比衰退20.5％。

據銀行局統計，國銀前七月利息淨收益達3,402億元，比去年同期增加435億元，成長近14.7％，同時間手續費收入1,125億元，同比減少25億元，投資淨收益及其他收入613億元，比去年同期少100億元，亦衰退14％。

台86線快速道路連結台南機場、高鐵台南站、與安平港聯外道路，是南台南的重要路網，台南市政府於2022年7月底公告該道延伸至台3線道路，預計完工後可大幅縮短高雄旗山等地到台南市區行車時間，對觀光、國防、緊急醫療與救災有多重助益。東森房屋台南健康加盟店蔡以宣店東表示鄰近86快速道路的舉喜重劃區近年生活機能已逐漸熟，吸引不少南科工程師進駐，東森房屋研究中心統計實價登錄發現該區7年內電梯大樓單價漲幅高達66％，鄰近灣裡黃金商圈，目前陸續有商家進駐，而在南部房市建立優質營建口碑的春園建設，選在該區推出「南灣之星」輕豪宅大樓預售案，基地鄰近萬坪歡喜公園，規劃二房(26.08坪)、三房(36.02坪)、2+1房(29.71坪)、 3+1房(38.83坪)，每坪開價27萬元至30萬元，目前最高成交單價來到26.7萬元，高品味空間設計吸引高素質首購族爭相卡位。

除舉喜重劃區外，東森房屋點出水交社重劃區亦是近期交易熱區，根據近一年實價登錄顯示水交路上中古電梯大樓平均成交單價來到23萬元，新案單價則穩坐3字頭，雖過去是眷村，但地理位置與東區、中西區接壤，南區近日亦有碳佐麻里園區及誠品書店進駐等議題，附近學區完整，包括新興國小、志開國小、大成國中、家齊女中、六信高中、台南高商，又鄰近鬧區，整體機能相當完善，可說是重新翻新再獲得關注的區域。



東森房屋指出，東區、安平目前3字頭已相當少見，實價揭露安平區健康路上近一年最高成交單價於2022年4月來到40.1萬元，房價高昂促使購屋族目光轉向南區，具換屋需求及地緣性的購屋民眾陸續進駐，例如原住於南區附近老透天，決定屋齡較新的電梯大樓，就會鎖定生活機能完整、地理位置佳的水交社重劃區，本地投資客也不少，雖暫時無自住需求，但看中環境及增值空間，先買下置產，可見南區未來漲勢拭目以待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

雖然全台人口走向少子化，也代表著現代父母對孩子的栽培更加用心，不少父母宛如「現代孟母」效法古代的孟母三遷，為了能讓小孩從國小、國中就能就讀理想中的學校，紛紛在明星學校的學區購入房產來獲得有戶籍限制的入學資格，像是雙北就有許多特色學區宅依然搶破頭，甚至大部份在3年內都有超過2成漲幅。21世紀不動產企劃研究室指出學區宅這麼夯，除了本身的學區利多，生活機能與交通便利也是關鍵。

不讓孩子輸在起跑點 父母想盡辦法擠進明星學區



大家買房首重生活與交通機能，不過對廣大家長來說，若不希望孩子輸在起跑點，買房會多考量到學區。什麼是學區宅？顧名思義指該房所在鄰里歸屬於明星學校範圍；以台北市為例，像是松山區的敦化國中&國小(雙敦學區)、介壽國中，中正區的中正國中，大安區的新生國小、金華國中，北投區的石牌國中…等，皆屬於知名的明星學區。明星學區通常擁有悠遠的文化歷史，長期累積深厚的文教氣息，各校對教育都十分看重，且幾乎都投入大把資源，雖然明星學區房價高出一般學區1-2成，但每年都吸引家長們慕名而來，為了明星學區砸千萬置產也在所不惜。



最近受到矚目的，還有新北市的雙語學區，相較於台北市房價更親民，加上生活機能與交通便利性都不錯，也受到許多家長青睞。例如三峽北大特區與林口新市鎮，共同點為市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路，近幾年生活機能逐漸到位，加上大樓物件選項多、且購屋門檻低，不但是首購、小資、新婚族購屋熱區，加上這裡有不錯的雙語學校，也成為不少父母心目中學區房首選。



雙語學區房光環加持 過去3年房價漲逾1成



像是最近才剛開學，三峽區的龍埔國小與北大國小便宣布「滿額」(事實上前幾年也是額滿)，證明三峽北大特區學齡人口逐年增加，在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下，也帶動房價上漲，目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區，2022年周邊房價平均35.9萬元，3年內漲幅為28％，2021年漲幅更是高達46％排名第一；至於北大國小學區，2022年周邊房價平均為34.2萬元，3年來漲幅為22.7％，甚至許多15年內大樓已站穩4字頭，等將來三鶯線通車後，有望再帶來一波行情。



21世紀北大佳園加盟店店東關崢表示，由於三峽北大生活環境佳，近幾年掀移民入住潮，目前三峽地區人口已逼近12萬人，十年間成長19％，主要都落在北大特區，大量人口移入帶動周邊生活機能跟著快速提升，像是麥當勞、摩斯漢堡、全聯、3C家電等商家都已進駐，各類診所也一應俱全。



21世紀不動產企劃研究室表示，新北市林口區的麗林國小周邊區域也值得矚目，麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域，周邊生活機能成熟，加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內，雙語學校師資陣容齊全，也是林口最熱門的滿額小學，2021年周邊近4年中古屋也達到32％的帳幅。此外，新北市的中和光復國小也是熱門學區，鄰近捷運中原站，華中橋與光復大橋可通往台北市，交通便利性相當夠，生活機能也很完整，近幾年周邊房價也有明顯漲幅，近一年成交均價幾乎都落在5字頭，3年來漲幅高達25.3％。



21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒，若因為家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣，要注意每個學校的入學條件都不同，因此必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免花了辛苦積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房屋若增建梁柱，多半為增加房屋價值，需增課房屋稅。惟財政部近日公告函釋，自今年7月1日起，若為太陽光電設施使用的支柱，且未涉及其他加蓋情況等，則屬於光電用途而非房屋，可免課房屋稅。

　依房屋稅條例第3條規定，如果在房屋上另外增建建築物以增加使用價值，則屬於房屋稅課徵對象。如民眾在屋頂搭建頂蓋、梁柱或牆壁的建築物，需依建築面積、構造、高度等評定其房屋現值，併入主建物課徵房屋稅，個人要在建造完成日起30日內向稅局申報房屋增建。

　官員指出，在本次函釋以前，若民眾屋頂單純架設支柱與太陽能板，其支柱屬於附加建物，地方稅局可能認定有課徵房屋稅疑慮；惟新函釋實施後，自今年7月起，該支柱確定非屬房屋稅範圍，可豁免課徵房屋稅。

　而光電板部分，官員表示，太陽光電板屬於機器設備，為吸收太陽光線而轉為電能。依財政部認定，其增加房屋使用價值非常有限且有別於一般棚架，在未做其他用途使用情況下，不屬於房屋稅課徵範圍，同樣不用課房屋稅。

　另近年財政部國產署積極推動綠電政策，包括共同改良利用5案約252.75公頃（裝置容量約194MW）、委託經營115案約413.34公頃（裝置容量約585MW）、光電土地標租23宗約25.98公頃。

　以國產署光電土地標租來說，多為地面型光電設施如農地種電。高雄市稅捐稽徵處表示，若為農地搭建太陽光電設施，只要符合「農業設施容許使用」、「綠能設施」、「農地農用」等要件，即可免課地價稅。

　官員指出，個人可依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法取得「農業用地作農業設施容許使用同意書」，並經主管機關同意備查、持續作農業使用，即可符合免課地價稅要件，而光電設備也同樣免課房屋稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據金融聯徵中心統計，今年第二季台南市主要行政區中，平均授信額度以北區934萬最高，與去年同期相較，房貸負擔金額成長約2成。在地房仲觀察，北區鄭子寮有較高總價建案交屋，拉高平均貸款金額，此外，中古屋房價過去一年有明顯拉升也是另一因素，去年上半年3房平車標準品總價1000萬左右，今年同期則約需1200萬左右。

資料顯示，台南市北區今年第二季平均授信額度934萬，平均核貸成71.5%、平均利率則為1.8%，而去年同期平均授信額度為775萬。整體而言，過去一年來，區域房貸負擔成長約2成，貸款成數微幅降低1.5個百分點，利率則提高0.33個百分點。

分析原因，信義房屋開元店店長呂浩廷指出，鄭子寮今年有較高總價建案交屋，拉升平均房貸金額，此外，北區因地理位置、機能、學區、生活環境、房市大環境等因素，成為剛需買方鎖定的購屋區塊，因此，中古屋標準品3房平車的價格，過去一年也有顯著成長，從1000萬左右拉高至1200萬左右。

但呂浩廷也觀察到，由於台南房價在過去一年都有明顯成長，而今年以來房市又有許多利空，導致現階段交易量「有點卡住」，主要是通貨膨脹、造價成本上揚，新成屋或預售屋價格仍在高點，中古屋賣方因而也多惜售，或是對價格有所堅持，而買方卻抱持觀望態度所致。

因此，呂浩廷表示，社區內價格合理、樓層及面向等條件均優的標準品物件，雖仍會快速被去化，但其餘物件的去化速度，則略較去年拉長，整體而言，以總價1000至1500萬的標準品，市場接受度最高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年第2季房市受到七大不利因素的影響，包括升息、通膨、疫情、打炒房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突升高，現在又加上選舉因素干擾，房價卻依然堅挺，只有預售市場受投資客倒貨影響部分交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面。

建商、代銷、房市專家都看好接下來的房市。市場仍有充足的來自首購、換屋族的剛性需求的支撐。並且，近期原物料大漲狀況雖然趨緩，但缺工仍然嚴重，要房價往下跌頗有難度。房市趨勢專家李同榮提出八大理由，選舉後房市一定會回溫。

首先，國聯準會預期會在9月升息，台灣的升息幅度會趨緩，購屋者會改變對市場的觀望心態。同時，疫情也在趨緩，商業活動的空間變大，可進一步帶動買氣。第三是連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求。第四，全球通膨危機逐漸趨緩，對經濟成長的影響降低，間接不會影響房市的基本面。

再來，房價溫和，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。第六，今年1-8月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小，實在沒有打房的必要。第七，選舉後的不確定因素消失，大部分選後房市都較選前活絡。最後，剛性需求主流支撐力道強，市場恢復信心，房市將呈現價溫量增格局。