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聯徵中心近期公布各縣市第二季房貸狀況，具指標性的六都與新竹縣市，在核貸成數與平均貸款利率與第一季大不相同。以季表現來看，核貸成數除北市與新竹縣季減少，其餘均增加，其中台南季增0.4個百分點為最多；年表現上，核貸成數以台中增加1.07個百分點為最多，新竹縣市呈現雙減，利率表現上全面增加，以新竹市增加0.28個百分點最多。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行三月份升息一碼，衝擊市場買氣，從這次資料來看，利率普遍增加0.2個百分點以上，但成數各有消長，接下來隨著央行持續緊縮銀根，接下來成數更保守，對買氣影響也更大。

利率升升不息，小心成數跌跌不休



徐佳馨指出，綜觀六都與新竹縣市表現，在利率上毫無懸念出現全面上揚，北市在利率上依舊低於其他行政區，其中值得注意的是台中、高雄與新竹市均突破1.7％大關，顯見銀行端在資金成本增加的壓力下，不得不出手調整，想要獲得1.5％以下優惠利率，並不容易。



另外在成數上頗值得留意，核貸成數上，北市與新竹縣較上季減少，其中北市成數為各都最低，推估為建案少，多為個別貸款，整批貸款不多，加上房價高，銀行放款相對保守所致。同時，台中比2021年增加1.07個百分點，台南比上季多出0.4個百分點，推估為新案屋況好，加上話題未退燒，同時又有整批房貸支撐所致。



購屋自備大增，買房應審慎因應



大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，升息來勢洶洶，短期內也很難停歇，加上銀行從第二季開始緊縮銀根，雪上加霜的是還有揮之不去的通膨壓力，勢必壓縮購屋人的購屋能力，整體而言，此時出手更應該注意自己的財務狀況，避免買房因為資金調度不佳，出現缺口所產生的違約風險。

科技新貴尊爵不凡？台灣房屋根據實價登錄資料，比較全台各鄉鎮市區2022年上半年與2021年H2的預售屋漲幅，其中有4個地區大漲4成以上！首先是新竹縣新埔鎮，平均單價從21.4萬元漲到31.3萬元，漲幅高達46.3％，勇奪全台第一；台中市龍井區則以46％居次；第三名的新竹縣竹東鎮，半年來也價揚43.8％；第四名的苗栗縣頭份市，漲幅亦達43.2％之譜。值得一提的是，漲逾4成的4個地區中，新埔、竹東與頭份，都位於竹科園區所在的竹苗地區，使「竹科概念區」躍居全台最會漲的預售房市熱區！

進一步觀察漲最多的前10名鄉鎮市區，上榜地區全數位在科園加持的縣市，比如中科重鎮的台中市，就有龍井、北屯、烏日搶下第二名、第五名與第八名；雙北唯一進榜士林區，亦有北士科話題挹注；南部漲最多的橋頭、楠梓與安南，也各自有南科的橋頭園區、高雄第三園區及台南園區力挺，顯示大型科園已成為區域房市的護國神山！



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大型科園挾帶「三多」紅利，第一，「就業買盤多」，創造豐厚剛性需求；第二，「居民收入多」，產業待遇佳，強化購買力；第三，「公建規劃多」，增添區段建設遠景，為區域房市注入強勁成長動能。



以竹科為例，新竹園區目前就業人數逾14萬人，竹南園區亦有近1.4萬名員工，且據財政部最新綜所稅資料顯示，新竹市、新竹縣的平均每戶年所得，分別達135.9萬元、124.8萬元，均居全台前三名，區域房市可謂「人財兩得」，也讓周邊房價基期相對低的地區，漲幅領先全台。

預售屋的驚人漲勢，一來是反映當地的市場近況，二來也與實價登錄2.0的政策變動有關。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，實價登錄2.0上路後，預售屋交易從過去的結案後整批登錄，改為每戶簽約30日內即時登錄，所以高價交易揭露的時間差，從以往的2、3年縮短到了2、3個月，也因此若新案先銷售高價戶別並申報，民眾就容易因看到高價資訊，忽略全案的平均行情，進而產生追高心理推升房價。



此外，由於預售屋即時登錄上路至今僅約1年多，資料量仍屬有限，且許多地區的登錄案件，高度集中於特定區段或個案，若近期登錄的案件，以高價案或高價區段居多，就會大幅拉高平均行情。以漲幅居次的龍井為例，2021年登錄的物件，大多數位在相對平價的國道三號以西，而2022年揭露的交易，則以中科附近的東海藝術街商圈為大宗，且逾三分之一集中於要價3、4字頭的高價個案「國聚之璟」，所以民眾查詢時，建議多加留意物件的分布情況以正確判讀房市資訊。



張旭嵐也特別提醒，預售屋的漲聲響亮，讓政府將其視為這波打炒房的主要對象，尤其是平均地權條例的修法，研擬限制預售屋換約，法案若通過，將影響預售屋的轉手性；且房地合一2.0針對預售屋完工前後的重稅期重新計算，使得未來轉售、換屋都缺乏靈活性，因此購屋者出手前應評估個人資金需求，並考量中長期資產佈局的彈性。

金管會聯手央行打炒房，今年再度對不動產授信進行專案金檢。檢查局副局長賴欣國13日表示，此次共金檢20家銀行信合社票券公司，發現有用周轉金名義，提供建商資金用於興建或購置住宅或企業用地等六大違規，都已移送業務局，未來將懲處。

去年第1波不動產專案金檢只針對10國銀與3家票券，賴欣國說，今年第2波金檢，新增納入信合社，對象共計10家銀行、7家信合社及3家票券金融。

賴欣國說，檢查局去年第1波不動產，央行剛在109年12月 實施信用管制措施，除了已申請不動產授信不適用新制外，舊案也給予1年調整期間。去年金檢時，多家銀行不動產授信雖發現內控缺失但沒涉違反規定，但今年不動產授信專案檢查發現有業界有違反央行及金管會規定，共計六大疏失如下：

疏失一、業界購置住宅貸款違反銀行有違反寬限期有2家，其中1銀行、1信合社。

疏失二、業界購屋購地高價豪宅貸款，核貸成數超過央行規定，共計有4家（3家銀行、1家信合社）

疏失三、發現業者辦購地貸款，未依興建計畫動工者，未依央行規定保留一成動工款共有2家，均是信合社。

疏失四、發現業界辦理購地貸款時，展期作業對沒有動工興建者，銀行沒有依央行規定，調整期限內收回超成數差額。

疏失五是購置不動產沒有依銀行法72-2規定，列入限額控管有2家，均是銀行；

疏失六是辦理不動產風險計提跟金管會不符的共有4家，均是銀行。

賴欣國說，違反內控及授信缺失方法，金管會將有行政上的核處。疏失五或六部份，例如用周轉金方式提供建商資金，但是用途仍用於興建或購置住宅或企業建築，仍屬銀行法72-2控管範圍，檢查局金檢後要求銀行改善用途及紀錄相關限額外，檢查局會檢視比例有沒有符合規定或超過限額，此次是沒有發現有超過限額，但後續會進一步檢視是個案疏失還是整體制度、執行面的疏失，是否涉內控，會依規定核處。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全球資訊科技領導大廠緯創集團近年投資高雄超過百億元，看好車載、工控、醫療等相關顯示模組及加值服務事業需求，特別參與經濟部加工區管理處高雄分處「社區土地開發投資興建案」，第一期工程2022年9月13日動土，預計拆除前鎮科技園區內3棟老舊員工宿舍，改建為1棟現代化宿舍供園區使用，並興建2棟南區研發總部辦公大樓，基地開發面積約1.5公頃、總投資額24.82億元，整體工程預計於2030年第一季完工。

緯創集團舉行第一期工程動土典禮，經濟部加工處長楊伯耕、高雄市副秘書長王啟川、立法委員林岱樺、高雄大學校長陳月端以及諸多業界代表均到場參與，共同起鏟為工程祈福。



高雄市副秘書長王啟川致詞時感謝緯創集團扮演高雄產業轉型領頭羊，104年就進駐成立高雄軟體產品研發中心，後續更在高雄設立多處研發辦公室，發展人工智慧及大數據應用，今宣布在前鎮科技園區打造南區研發總部，打造工控、物聯網、車用電子等全方位研發中心。他說今動土所在位置介在產業與生活帶間的關鍵位置，將興建員工宿舍及研發大樓，鄰近夢時代與亞灣區，市府投資高雄事務所將攜手產業打造更好投資環境，一條龍服務協助廠商相關行政協調。



緯創資通元件產品事業群總經理暨高雄晶傑達光電科技總經理卓竹順表示，因應未來車載、工控、醫療等顯示模組附加價值(LCM+)產品成長，緯創集團近兩年在高雄累積投資已超過130億元投入研發，本次投資案1.5公頃基地將做為集團全球工控、物聯網、車用電子研發中心，後續緯創集團更將在前鎮科技園區B3基地興建廠辦大樓，並進駐區內前瞻創新大樓1、2樓，未來5年內年預估產值將達550億元，為高雄創造7,000個就業機會。



經發局長廖泰翔表示，市長陳其邁上任後推動產業轉型、創造就業兩大優先政策，緯創集團是高雄最重要的產業轉型夥伴，不僅以大帶小，與在地企業、醫院推動多項智慧創新案例，更持續投資擴大研發中心規模，7年來為高雄創造超過2,000個優質就業機會，「竭誠歡迎更多企業投資高雄，市府會提供最好的服務。」



經發局表示，緯創集團前鎮科技園區「社區土地開發投資興建案」分3期開發，第一期工程是在舊宿舍旁空地興建地下1層、地上10層宿舍，規劃1,308床安置現有員工並滿足未來需求，預計2025年第2季完工。二、三期工程將拆除既有3棟宿舍，興建2棟緯創研發辦公大樓，可容納2,400位高端軟硬體研發技術人才，整體總樓地板面積約58,657平方公尺，預計2030年第一季完工，投資高雄事務所已指派專案經理全程協助，確保投資如期如質完成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國人一生改名限3次，建案、社區改名則是不設限！今年2月實價登錄新增社區簡稱欄位後，大直知名豪宅「明水靜」意外曝光，A、B棟各取新名「豐葉園大樓」、「久園」，然CTWANT記者調查，該案從2012年預售至今成屋8年，A棟已更名4次，B棟更是換過5次，被當地業者形容是豪宅界的「鮭魚之亂」！

台北市大直豪宅區因水岸景觀、街廓新穎等，吸引政商名流齊聚，尤其明水路一帶，幾乎成了「名人巷」，像是李安妮、李遠哲、鄭弘儀、林志穎、隋棠、潘瑋柏、劉墉、曲艾玲…等人都是住戶。

同樣位在「名人巷」的「明水靜」，就沒那麼幸運。明水靜位在明水路526巷58弄，A、B兩棟建築分居巷道兩側，每棟6層樓高。2012年起以「祥德大直」案名預售，平均單價開出170萬元，原打算以全棟方式打包出售，總價逾8億元，但被認為高於市場行情，且當時北市正開徵豪宅稅，因而乏人問津。

爾後，陸續更名「泰然大直」、「明水靜」，每坪單價也降至155萬元，且改為每戶坪數約100~200坪分層出售，甚至廣發英雄帖給在地房仲業者，盼能盡快出清餘屋。

即便業者識時務改變銷售策略，總價大幅壓低到1、2億元，再加上價格多次調降，開價幾乎砍半，2015年首度傳出好消息，以每坪不到百萬元成交，但也只有A棟完銷，B棟仍陷入苦戰，期間還一度更名為「明水灣NO2」。

經歷多次更名後，「明水靜」B棟終於在2020年2月以全棟總價5.35億元、單價103萬元成交，約莫打7折售出，買方為「子樂投資公司」，負責人尤慧青，她同時擔任美麗華黃家么子黃世杰所持有多家公司的董監事，推測背後金主應是黃世杰。

隨著今年實價登錄揭露社區名，業界才赫然發現，原來「明水靜」又一次換名，A棟改為「豐葉園大樓」，B棟則顯示為「久園」。在地業者議論紛紛，「可能買下B棟的黃家，希望可以跟集合式住宅的A棟有所區隔，或是擺脫過去銷售不佳的負面形象」，「可能是希望換個筆畫好一點的名字，改改家族運。」

不過，CTWANT記者調查發現，早在2017年A棟管委會成立辦理首次報備時，就更名為「豐葉園大樓」；B棟則是2020年首次申請報備時，就以「久園」登記，也就是說更名與黃家無關。但這兩棟銷售至今10年，分別換過4及5個名字，多到連在地資深房仲都記不清，也算是創紀錄。

北市建管處公寓大廈科一位梁姓正工程司就表示，成屋社區更名字數及次數都沒有限制，只要經由區權會決議，就能向市府建管處申請報備，「不過通常受理案件多半是商用大樓，因為持有公司換了，所以管理組織、大樓也跟著更名，住宅類來申請的較少。」

類似「明水靜」社區一分為二的案例，梁正工程司解釋，因該案明顯為馬路隔開的2基地，本來就可認定為2個獨立管理組織，曾有社區因上下樓層鬧不合提議分開成立管委會，卻申請不過，「只有擁有獨立的樓梯、電梯，才有可能上下各自成立管委會，例如樓上是集合住宅，樓下為商場；若是連棟建築，必須要以無開口之防火牆區劃分開，才可分別成立管委會。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

記者林雪娟∕台南報導

九二八檔期向來是房地產下半年重頭戲，趁著中秋連假，購屋族也前往看屋。雖然政府推出打房政策，然剛性需求高，台南目前推出的總銷額度破七百億元，其中以東、安南區重劃區因有新的大案推出，讓總銷量大爆發；另台南八月買賣移轉棟數雙雙回溫，因交屋潮助攻，台南移轉量創史上八月新高。

根據房仲業統計，全台推案超過八千億元，台南占近一成，約有七一九億元，是全台成長幅度最大城市。

除屢推新案，從移轉棟數也可以看出台南房市火熱程度。根據數據顯示，台南八月房市回溫，台南八月移轉棟數為二０一七棟，是台南歷年來八月份首度突破兩千棟，堪稱史上最佳八月，累計今年一至八月，總移轉棟數為一萬六三五四棟，為史上次高紀錄。

台南八月買賣移轉棟數以安南區以三九０棟居全市之冠，其次為永康區，以二四一棟居次，安南區為一八六棟居第三，值得注意的是，八月新市區及善化區移轉棟數均破百棟。

台灣房屋分析，八月台南移轉棟數表現回升，主要受部分熱區交屋潮帶動，包括安南區、善化和新市，建商持續推案，發展熱絡。

台灣房屋趨勢中心經理李家妮表示，目前台南房市景氣，仍受房價上揚、通膨升息因素影響，民眾雖有看屋意願，但屋主對價格讓利有限，價格認知難以取得共識，相對影響買氣趨緩，目前多數購屋族採取「以不動應萬變」的態度靜觀局勢變化，買氣何時回流仍待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據住展雜誌統計，2021年1月至今年8月，新竹市新建案平均房價由每坪25.3萬元漲至37.3萬元，漲幅約47%；新竹縣更不遑多讓，同期房價由21.8萬元飆到34.1萬元，漲幅高達約56％。住展雜誌研發長何世昌表示，竹北高鐵特定區房價從2年前每坪20餘萬一路飆漲，到今年新案成交最高價已來到7字頭，「浮誇的漲勢比電影劇本還要離譜。」

近年台商回流、產業設廠走跡往中南部移動，導致中南部房價激漲，不過在新竹縣市這個王者之前，中南部縣市漲幅只是小菜一碟。

新竹市漲幅從高到低依序為北區、東區、香山，漲幅分別約為49%、41%、32%。雖然北區漲幅最大，但僅是落後跟漲罷了，因為竹市房價領頭羊在東區，尤以關埔重劃區房價水準最高，新建案均價估約60萬元左右，僅花2年時間，關埔房價就由2字頭躍至6字頭。

何世昌指出，今年來關埔重劃區房價雖持續上揚，但因線上銷售中的建案只有一個，所以市況相對沉寂。由於關埔重劃區開發已趨飽合、素地有限，未來難有大量推案，需等到關埔二期重劃區（約從中山高新竹交流道至新莊車站一帶）完成並推案後，可望迎來新一波價量高峰。

相較於竹市，竹縣漲幅更為驚人，其中漲幅最大的是竹北市，去年1月新建案房價僅約每坪28.7萬元，今年8月暴衝至48.1萬元，擠下東區成為新竹縣市各行政區之冠。

竹北房市焦點主要在縣一、縣二、縣三、台科大與高鐵特定區等5大重劃區，當中以高鐵特定區房價水位最高，目前估約60~75萬元。

何世昌進一步指出，若把時間拉回到2020年中，當時高鐵特定區新案如「合康學院」、「豐謙Vita」、「竹科滙」等案成交價還僅2字頭，「當時不管是嗑了什麼，都沒人會說2年後成交價會見到7字頭，可如此荒謬乖張的劇情，竟在人們眼皮子底下發生了，恐怕連電影劇本都不敢這麼寫。」

鄰近竹北五大菁華重劃區和關埔重劃區的新埔、芎林、竹東、寶山，因距離高價區較近，受惠於竹科客外溢買盤而產生跟漲效應，近一年多來漲幅從4~6成多不等，分居竹縣第二至第五名。

近年房價表現最弱勢的為關西鎮，因關西位置較為偏遠，未能接收竹科外益買盤，新案銷售速度不快，較缺乏上漲動能。今年8月房價僅約18.5萬元，近一年多來僅上漲1.5萬元，漲幅8.8%敬陪末座。

「大新竹地區房價驚驚漲，目前仍看不到頂部，核心關鍵在於供需失衡。」何世昌認為，由於早年劃設的公辦重劃區多已開發飽合，近十幾年來缺乏大型重劃區提供建地，導致供給量陷入相對低點，但需求卻因美中貿易戰、電子科技業景氣榮景而上升，在供不應求的環境下，終成為房價飆漲的完美溫床。但下半年至明年若電子業景氣轉衰，是否會成為房價絆腳石？後續值得觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行「盯上」豪宅貸款，除了已有銀行因為豪宅貸款遭裁罰，金融圈人士透露，央行最新注意的是豪宅「周轉金」貸款，特別是豪宅周轉金貸款若是以才剛成交不久的豪宅為擔保品，很容易遭央行質疑「掛羊頭賣狗肉」，被打入違反豪宅放款成數規定的「黑名單」。

　金融圈人士指出，央行月底理監事會議會否再提出房市管制新措施，目前市場還猜不準，但可以確定央行已加強金檢力道，要把現行規定的「死角」都找出來，豪宅周轉金貸款就是央行最新關注的重點之一。

　根據央行對於豪宅價格的定義，台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上，其他縣市4,000萬元以上，即屬於高價住宅（豪宅），目前銀行辦理豪宅貸款，成數最高只能貸到4成，利率則為2.095％起跳。

　業界人士指出，央行目前注意的情況，主要是發現有銀行在辦理豪宅房貸之後，短期又核貸以該豪宅為擔保品的周轉金貸款，但這個時候可能發生成數和利率上的爭議。因為根據央行現行規定，豪宅貸款最高貸4成，利率也要2.095％起跳，但倘若剛買豪宅不久的借款戶，尤其是才剛辦完豪宅的房貸，緊接著就又拿來作周轉金貸款，周轉金貸款若最高給8成的成數，加上利率可能僅比照首購族的1.685％，等於實質上已突破央行在豪宅貸款上的設限。

　業界人士也指出，倘若資金壓力很緊的豪宅戶，通常希望銀行在其辦完豪宅房貸並過戶後，馬上就可以接著辦周轉金貸款，這類豪宅戶通常自有資金來源是向親友四處籌借而來，因此希望三個月至半年內就能先還親友錢，倘若此時銀行開方便之門，去接這類的豪宅周轉案，則這類借款戶在取得銀行的周轉金之後，原本6成的自備款，馬上透過銀行的錢還掉至少4成，由於周轉金貸款最高成數可貸到8成，最誇張的情況下，等於讓該豪宅戶取得「百分百」貸款。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中市人口紅利回來了！台中市淨遷入人口自今年6月開始「負轉正」，截至8月已連續三個月呈現正成長。而從人口遷徙區域發現，國際人口移入最愛西屯區，國內人口移入則以北屯區最多，而西屯區與北屯區也是台中目前的兩大推案熱區。

　台中過去十年來人口大增超過30萬，主要來自於島內遷移的增加率所致，全市總人口曾經達到282萬人次高峰，躍居全國第二大城市。

　但自去年3月疫情期間，台中淨遷入人口首度出現負成長，連續11月下滑，直至今年6月開始止跌回升，細究人口遷徙數據發現，國際人口移入竟成為助攻「人口紅利」的重要關鍵。

　全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，台中建設完善與居住條件優質，不但吸引北部就業人口，甚至高資產族也相繼移入台中七期，從國際人口移入台中首選西屯區即可看出端倪。西屯區是台中政經核心，國際交流密切連帶也吸引國際人口移入，或高資產族群的多重國籍身份者鍾愛。

　另外，北屯區發展核心當屬14期重劃區，憑藉著台中巨蛋與漢神購物商場等重大投資案進駐，吸引來自全台的開發商大舉購地推案，也讓14期房市能見度與指名度大增，成為外地客移居台中的新興高價豪宅區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為促進租稅公平與居住正義，財政部表示，將督促地方政府合理調整房屋稅基反映市場概況。明年7月適逢台北市、新北市、台中市、高雄市、苗栗縣等五縣市調整房屋標準單價，在財政部緊盯下，台中、高雄、苗栗可能依工程物價指數適度調高稅基，2024年5月繳納房屋稅適用。 

　財政部表示，囤房稅不只稅率，還有稅基（房屋評定現值）。而房屋評定現值涵蓋房屋標準單價（新屋價值）與地段率（商業發展程度）、折舊率（按屋齡計算）等，由各縣市房屋標準單價每三年重新檢討評定。 

　若地方縣市調整房屋標準單價，當年度7月1日後新建、增建、改建房屋皆適用，以建物使用執照認定，既有建築不受影響。地段率則一體適用，不分新舊。 

　官員指出，今年有13個縣市適逢調整房屋標準單價年度，包括彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、屏東縣皆適度調漲3.7～60％，花蓮縣、台南市等八個縣市，則以提高地段率等方式代替。 

　為督促地方合理評定房屋稅基，財政部逐年公告標準單價調幅指標，雙北、新竹縣、新竹市等十個縣市，近40年標準單價調幅在90％～150％，為調整單價前段班；而基隆市、高雄市、嘉義市、桃園市、南投縣、台中市、彰化縣等七個縣市調幅約60％～89％，為中段班。 

　後段班（低於60％）有苗栗縣、台南市、花蓮縣、澎湖縣、金門縣等五個縣市。據悉，財政部明年將特別緊盯後段班的苗栗縣，同時適度督促工商發展快速的台中市、高雄市等中段班縣市。 

　官員指出，財政部督促地方政府設置地方版囤房稅，目前桃園、台中、高雄、台南、新竹縣市等房市熱點區皆已完成修法，囤房大戶自今年7月最高適用3.6％房屋稅率，約影響14.5萬人（約23.4萬戶房屋），地方稅收約增加10.7億元，將用於青年及弱勢租金補貼。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】